나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10268 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-10 신하우스 제4층 제403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 : 2016-04-05)

외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나, 현황 주거용으로 사용하고 있음.
(후첨 '건물이용상태' 및 '사진용지' 참조)

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 천장형 에어컨 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 평지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(강서지구중심 지구단위계획구역)

공부와의 차이

공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나, 현황 주거용으로 사용하고 있음.
(후첨 '건물이용상태' 및 '사진용지' 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기준시점 현재 단기임대로 세입자 거주중인 것으로 탐문조사됨.

- 주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 150,000,000원)

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권자 민경태는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10268 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-10 신하우스 제4층 제403호

감정가: 185,000,000원

총 면적: 토지 181.93㎡ (약 55.03평), 건물 40.56㎡ (약 12.27평)

토지 지분: 14.033㎡ (약 4.25평)

건물 지분: 40.56㎡ (약 12.27평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 민OO

사용승인일: 2016-04-05

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제4층 제403호

1.2. 용도 및 현황

공부상 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설-의원)

현황 용도: 주거용

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2.교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.3. 3.도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 4.토지이용계획

* 도시지역

* 일반상업지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 도시기타용도지역지구미분류

* 수평표면구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 도시관리계획 입안중(강서지구중심 지구단위계획구역)

1.3. 5.주변 환경 분석

* 검색 결과, 본건 소재지 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

* 강서구청이 인근에 위치하여 행정 업무 편의성이 높습니다.

* 다세대주택 및 오피스텔이 밀집한 지역으로 주거 인프라가 형성되어 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.권리 현황

말소기준권리: 2023-04-20자 강서구청 압류

등기부채권 총액: 150,000,000원

* 임차인: 민경태

- 보증금: 150,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2017-03-03

- 확정일자: 2017-03-03

- 배당신고일자: 2025-01-14

- 대항력: 있음

* 주택임차권 등기:

- 권리자: 민경태

- 권리금액: 150,000,000원

- 접수일자: 2025-01-14

- 말소: 인수 (단, 매각 조건에 따라 달라질 수 있음)

1.4. 2.권리분석 요약

신청채권자 겸 주택임차권자인 민경태는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 1억 5천만원에 대한 권리가 있습니다.

그러나 본건은 '신청채권자 겸 주택임차권자 민경태는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다는 특이사항이 있습니다.

이는 경매 절차상 임차인에게 보증금이 배당될 경우, 매수인은 해당 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 미루어 볼 때, 매수인이 직접 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1.건물 이용상태

공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나, 현재는 주거용으로 사용되고 있어 공부상 용도와 현황 용도 간 차이가 있습니다.

1.5. 2.주변 상권

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

강서구청이 인근에 있어 공공기관 및 관련 상권 이용이 편리합니다.

소규모 상가 및 주거 시설이 공존하며, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.건물 편의시설

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 8층 중 제4층

* 내부 설비: 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 천장형 에어컨 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 2.주변 편의시설

* 공공시설: 강서구청

* 교통: 인근 버스정류장

* 주거: 다세대주택, 오피스텔 밀집 지역

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.용도 불일치

공부상 근린상가이나 현황 주거용으로 사용 중이므로, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 위험이 있을 수 있습니다.

1.7. 2.대항력 있는 임차인 관련 조건

민경태 임차인의 보증금 1억 5천만원은 매각 조건에 따라 인수되지 않는 것으로 보이나, 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인과의 명도 협의 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 고려해야 합니다.

1.7. 3.토지이용계획상의 제약

공항, 군사시설 보호구역, 상대보호구역 등 다수의 법적 규제 사항이 존재하여 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 4.도시관리계획 변동 가능성

강서지구중심 지구단위계획구역으로 도시관리계획 입안 중에 있어, 향후 해당 지역의 개발 방향에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구청 인근에 위치하여 행정 및 교통 편의성이 양호한 편입니다. 건물은 2016년에 준공되어 비교적 신축이며, 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

다만, 공부상 근린상가이나 현황 주거용으로 사용 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 특히 임차인 민경태는 보증금 1억 5천만원에 대한 대항력이 있으나, 매각 조건상 매수인이 직접 인수하지 않을 것으로 예상되므로, 경매 절차 상의 배당이나 임차인의 권리 포기 여부를 명확히 확인해야 합니다.

또한, 복잡한 토지이용계획상의 규제와 도시관리계획 변경 가능성 등도 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

* 강서구청 인근의 우수한 입지 조건

* 비교적 신축 건물의 양호한 상태

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치로 인한, 현황 주거용 활용 시 유리한 점 (단, 리스크 존재)

* 지구단위계획구역 지정 예정 등 향후 지역 개발 잠재력

1.10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다음 사항을 고려하여 산정합니다.

* 감정가: 185,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (매각 조건에 따라 임차인 보증금은 매수인이 직접 인수하지 않을 것으로 판단됨)

* 고려 사항:

* 용도 불일치로 인한 잠재적 비용(이행강제금 등)

* 임차인 명도 관련 리스크

* 지역 개발 계획 및 규제 사항

* 현재 시장 상황 및 유사 물건 낙찰가율

상기 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가격을 고려해볼 수 있으나, 본 건의 특수성을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 구체적인 입찰 희망가는 본건의 권리관계, 명도 가능성, 시장 상황 등을 면밀히 추가 분석한 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.