나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10329 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 899-13 드림시드아파트1차 제지1층 제비01호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철2,5호선 ""까치산역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철2,5호선 ""까치산역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철2,5호선 ""까치산역"" 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제지1층 제비01호로서,
(사용승인일: 2017-12-04)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제지하층 제비01호 외 1개호로서,
(사용승인일: 2019-07-26)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제지층 제비01호로서,
(사용승인일: 2018-01-24)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

이용상태

제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

이용상태

기호3 및 기호4는 소매점으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10329 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 899-13 드림시드아파트1차 제지1층 제비01호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 본건 건물은 아파트이며, 해당 호실은 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중)

감정가: 161,000,000원

토지면적: 14.38㎡ (약 4.35평)

토지지분: 14.38㎡ (약 4.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.42㎡ (약 17.37평)

건물지분: 57.42㎡ (약 17.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엔에이치저축은행 (확인됨)

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보, 유치권

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 '까치산역' 남서측 또는 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 본건 인근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2021년 1월 4일 접수된 엔에이치저축은행의 근저당권(을1)입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

선순위 권리: 등기부등본 상 2021년 1월 4일 이전의 근저당권(을1, 을2, 을3) 및 임의경매(갑4, 갑5), 압류(갑6) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정이거나 이미 말소 처리되었습니다. 따라서 권리관계는 비교적 명확한 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한승민

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2020-07-10

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-06-23

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인의 경우, 대항력은 있으나 확정일자가 없으며, 법원에서 '인수 보증금 합계 0원'으로 결정되었습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. 다만, 법원의 판단과 별개로 임차인의 권리 행사 여부는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 지하 1층에 위치한 제1종근린생활시설(소매점)로 현재 이용 중입니다.

까치산역과 인접한 주상복합 지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보 가능성이 있습니다.

지하층이라는 점과 주변 상권의 경쟁 강도를 고려할 때, 투자 수익성은 상권의 특성 및 업종에 따라 달라질 수 있습니다. 상세한 상권 분석 및 업종별 수익성 검토가 요구됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변에 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

유치권: 본 건은 등기부상 명확히 기재되어 있지는 않으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '유치권'이 명시되어 있습니다. 만약 실제로 유치권이 적법하게 성립되어 있다면, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 중요한 부담이 될 수 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 유치권 성립 여부 및 내용을 확인해야 합니다.

중복사건: 유사한 사건 번호 또는 중복 경매가 진행될 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다.

대항력있는임차인: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 확정일자가 없고 인수 보증금이 0원으로 결정되었습니다. 이는 법원의 판단에 따른 것이지만, 추후 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 법률적 분쟁 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 초역세권에 위치한 상가로서 입지적 강점을 가지고 있습니다. 또한, 말소기준 권리보다 선순위였던 담보 및 경매 관련 권리들이 대부분 정리되어 있어 권리 분석 상의 위험은 상대적으로 낮습니다. 하지만, '유치권'이라는 미등기 권리의 잠재적 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰 후 인수 부담으로 이어질 수 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 임차인의 경우 인수 보증금이 0원으로 결정되어 낙찰자에게 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 상가: 지하철역 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 잠재적인 임대 수익 및 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

낮은 투자 금액: 감정가 1억 6,100만원으로, 상대적으로 적은 금액으로 투자를 시작할 수 있습니다.

권리 관계 명확성 (유치권 제외): 주요 담보권 및 경매 채권들이 매각으로 소멸되는 권리이므로, 유치권 리스크만 명확히 해소된다면 권리 분석상 안전한 투자가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 161,000,000원

본 건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 '유치권'의 존재 여부 및 그 내용입니다. 유치권이 실제로 성립되어 낙찰자가 이를 인수해야 할 경우, 물건의 가치는 크게 하락할 수 있습니다. 또한, 지하층 상가라는 점과 주변 경쟁 상권을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

임차인의 인수 보증금이 0원으로 결정된 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 유치권의 리스크를 완전히 해소하기 전까지는 보수적인 입장에서 접근하는 것이 바람직합니다.

유사 물건의 낙찰가율, 현재 시장 상황, 그리고 무엇보다 현장 답사를 통해 유치권의 유무, 점유 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 및 유사 물건 분석 결과를 바탕으로, 본 건의 감정가(161,000,000원) 대비 약 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 대략 112,700,000원 ~ 128,800,000원 범위에 해당합니다.

그러나 이 예상 입찰가는 잠재적 리스크 요인(특히 유치권)에 대한 보수적 관점을 반영한 것이며, 실제 투자는 반드시 상세한 현장 조사와 전문가의 조언을 바탕으로 이루어져야 합니다.

*면적 단위는 제곱미터(㎡)와 평을 병기하였으며, 평 단위는 소수점 둘째 자리에서 반올림하였습니다.*

*혐오시설 관련 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.*

*본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 법률 및 부동산 전문가와 상담 후 최종 결정을 내리시길 권고합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.