나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10362 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제5층 제503호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10362 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제5층 제503호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경10362 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제5층 제503호 | 감정가: 296,000,000원 | 최저가: 296,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10362 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10362 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 296,000,000원

토지면적: 18.69㎡ (약 5.65평)

건물면적: 28.91㎡ (약 8.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 9월 8일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제503호

이용상태: 다세대주택 (방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등. 복층 상층부 포함)

설비내역: 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등 구비

토지형상: 대체로 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지

인접도로: 남서측 노폭 약 6m 포장도로 접함

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

특이사항: 공부상 연면적에 포함되지 않은 상층 복층 부분이 현황 내부 계단을 통해 복층구조로 이용 중 (이용상황 감안 평가)

주의사항: 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건부 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 독산역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트 단지, 오피스텔, 공동주택, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 주OOOOOOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 시 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사에 대해 대항력을 포기하는 조건으로 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 권리를 승계하지 않아도 되는 점을 의미하며, 명도 관련 불확실성을 일부 해소할 수 있는 요소입니다. 다만, 정확한 임대차 관계 및 포기 조건의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 독산동은 금천구의 주요 지역으로, 다양한 주거 형태와 상업 시설이 공존합니다. 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터 등이 분포하여 배후 수요가 일정 부분 확보될 것으로 예상됩니다. 지하철 1호선 독산역 역세권이라는 점은 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 근린생활시설도 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

1.5. 생활정보

본건은 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등을 갖춘 다세대주택(복층 구조)으로 현재 이용 중입니다. 사용승인일이 2021년 9월 8일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 기본적인 위생 및 난방 설비, 승강기, 옥외 소화전 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다. 독산역을 중심으로 한 교통망 이용과 주변 상업 시설 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

주의사항에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건은 긍정적이나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 가능성을 배제할 수 없어 관련 서류 및 사실관계의 면밀한 확인이 요구됩니다. 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '장애물제한표면구역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등 다수의 제한사항은 향후 토지 이용이나 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 공부상 연면적에 포함되지 않은 복층 부분이 현황 복층으로 이용 중인 점은 실제 사용 면적과 공부상의 차이가 발생하며, 이 부분의 합법성 및 활용성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 독산역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 일괄 매각 대상이며, 임차인의 대항력 포기 조건은 낙찰자의 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소입니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 제한사항과 복층 구조 관련 공부와의 차이점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

독산역 역세권 입지로 인한 미래 가치 상승 기대.

비교적 신축 건물로 하자 보수 비용 절감 및 빠른 임대/입주 가능성.

임차인 대항력 포기 조건으로 인한 명도 리스크 완화 가능성.

준공업지역 내 위치하여 향후 주변 개발 및 도시 계획 변화에 따른 수혜 기대.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계