나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10348 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제103동 제2층 제3202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10348 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제103동 제2층 제3202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10348 | 소재지: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제103동 제2층 제3202호 | 감정가: 313,000,000원 | 최저가: 313,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건번호 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경10348 (1) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

해당 물건은 서울특별시 구로구 궁동 292, 로제트힐 제103동 제2층 제3202호에 소재한 다세대주택입니다.

건물의 용도는 공동주택이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 권OO이고 채권자는 주OOOOOOO입니다.

해당 물건의 감정가는 313,000,000원입니다.

토지 면적은 45.07㎡ (약 13.63평)이며, 건물 면적은 50.20㎡ (약 15.19평)입니다.

토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 구로구 궁동에 위치하며, '수궁동 주민센터' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 주로 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입은 원활하며, 남동측 근거리에는 지하철 1호선 '오류동역'이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 노선버스 정류장이 가까이 있어 교통 여건은 보통 이상으로 평가됩니다.

건물은 2016년 7월 19일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 제2층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

북측과 서측으로는 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리 분석

본건과 관련하여 등기사항전부증명서 상 주택임차권이 2023년 6월 16일에 접수되었으며, 임차보증금은 245,000,000원입니다.

다만, 구체적인 임대관계는 현재 미상인 상태입니다.

매각 조건에 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 특이사항이 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하고, 임차보증금 반환채권에 대한 주택도시보증공사의 구상권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다.

이 조건이 제대로 이행된다면, 매수인은 임차인의 대항력으로 인한 권리 문제를 피할 수 있습니다. 그러나 임대차 관계의 세부 사항 확인 및 임차인의 실제 동의 여부가 중요합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

'수궁동 주민센터'가 인근에 있어 행정 및 주민 서비스 이용이 편리합니다.

지하철 1호선 '오류동역'과 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로, 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

상업 시설 또한 인근에 분포하고 있어 주거 편의성이 뒷받침됩니다.

1.5. 생활 정보

본건은 2016년에 건축된 건물로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보되어 있습니다.

건물 내부에는 일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 등기부등본상 확인되는 2억 4500만원의 임차보증금과 관련된 불확실성입니다. 구체적인 임대 관계가 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

다만, 매각 조건에 명시된 '임차인의 대항력 포기' 조항이 제대로 작동한다면 위험 요소가 상당 부분 해소될 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

또한, 토지 3의 경우 '사고지'로 표기되어 있어, 해당 지번의 정확한 용도 및 개발 제한 사항에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 서울 구로구 궁동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 편리한 교통 환경과 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

최근에 건축된 건물이라는 점과 지역 내 주거 및 상업 시설의 혼재는 긍정적인 요소입니다.

가장 중요한 투자 포인트는 임차인의 대항력 포기 조건이 성립될 경우, 권리 관계가 명확해져 상대적으로 안전하게 투자를 진행할 수 있다는 점입니다.

또한, 감정가 3억 1300만원에서 유찰 없이 첫 경매에 낙찰될 경우, 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 임대차 관계의 명확한 확인이 선행되어야 하며, '사고지' 관련 토지 이용계획을 상세히 검토하는 것이 좋습니다.

투자를 고려하신다면, 임차 보증금 관련 조건 이행 여부를 철저히 확인하고, 본건의 입지 및 향후 지역 개발 가능성을 종합적으로 판단하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계