나이스옥션 법원경매 목포 2024타경3917 [1] 전라남도 무안군 일로읍 죽산리 456-2 주1동 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2024.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 죽산리 소재 "삼천동마을" 내에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 3) 부정형 평지이며, 주거기타 건부지임. 일련번호 4) 부정형 평지이며, 도로임.

인접 도로상태

일련번호 3), 4) 동측으로 노폭 약 3~4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 3), 4) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

일련번호 4) 지상에 제시외물건(관정) 1식이 소재함.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호 3)은 공부상 지목이 "전" 이나, 현황은 "도로" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창 호 : 새시창임. 일련번호 2-나) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬 마감 등, 내 벽 : 판넬 마감 등, 창 호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) 1층 : 동.식물관련시설, 2층 : 주택임. 일련번호 2-나) 농가용창고임.

설비내역

일련번호 1-가) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양광발전설비, 축열식 보일러설비 및 부대설비(산업용 가습기) 등이 구비됨.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 조적조 판넬지붕 단층, 계단 및 화장실, 보일러실 약 12.5㎡임. 제시외건물 ㄴ) 파이프조 판넬지붕 단층, 가추 약 15㎡임. 제시외건물 ㄷ) 판넬조 판넬지붕 단층, 창고 약 21㎡임. 제시외건물 ㄹ) 판넬조 판넬지붕 단층, 창고 약 2.4㎡임. 제시외건물 ㅁ) 판넬조 판넬지붕 단층, 창고 약 30.7㎡임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
목록 1-가) 1층에 소재하는 축열식 보일러설비 1식, 부대설비(산업용 가습기 3식) 및 2층에 소재하는 태양광발전설비(3kw)는 매각에 포함
목록 2-나) 내부에 소재하는 이동가능한 저온창고 1동은 매각 제외
목록 4 지상에 소재 제시외건물 ㄱ(계단 및 화장실, 보일러실), ㄴ(가추), ㄷ(창고), ㄹ(창고), ㅁ(창고)은 매각에 포함
목록 4 지상에 소재하는 관정 매각 포함
목록 3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) 하지만, 2025. 5. 1.자 무안군 일로읍장의 회신서에 의하면 농지취득자격증명 신청시 농지법 제2조 제1호에 의한 농지에 해당되지 않으므로 반려처분한다고 하므로 해당 반려통지서 제출이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2024타경3917 (1)

소재지: 전라남도 무안군 일로읍 죽산리 456-2 주1동 (신주소: 전라남도 무안군 삼천길 18-6)

토지면적: 687.00㎡ (약 207.8평)

건물면적:

- 주1동 (1층 동물/식물 관련시설, 2층 주택): 452.92㎡ (약 137.04평)

- 주2동 (농가용창고): 153㎡ (약 46.29평)

- 제시외 건물 (계단, 화장실, 보일러실, 가추, 창고 등): 약 81.60㎡ (약 24.68평) - 매각 포함

용도: 동물 및 식물 관련시설, 주택, 농가용창고 등 복합 용도

감정가: 442,624,160원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 일로OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 죽산리 소재 "삼천동마을" 내에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대입니다.

* 교통상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인근으로 노폭 약 3~4m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m 제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

본건이 위치한 무안군 일로읍 죽산리 지역은 농촌 지대로, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 주변은 주로 농경지와 주거지, 그리고 자연 경관으로 이루어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계 요약

말소기준권리는 2017년 8월 1일 접수된 일로농업협동조합 근저당 (을8)입니다.

본 경매 절차로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 가압류, 근저당 등)는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 토지 및 건물 합계 395,382,223원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "법정지상권"이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 본 건 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항이며, 이에 대한 구체적인 권리자 및 범위는 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인: 최수영

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-04-02

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음. 보증금 2천만원이 있으나 대항력이 없어 인수 대상은 아닙니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 순수 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 기능을 기대하기는 어렵습니다.

다만, "동물 및 식물 관련시설" 용도의 주건축물(주1동)과 농가용 창고(주2동), 제시외 건물 등이 있어 지역 내 소규모 사업 또는 농업 관련 활동에 활용될 수 있습니다.

주변에 편의시설이나 상업시설은 많지 않을 것으로 예상되며, 생활 편의를 위해서는 인근 읍내 또는 도시 지역의 이용이 필요할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통

차량 이용 시 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 주변 환경

조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

* 편의시설

가까운 시내(읍내) 또는 인접 도시의 편의시설 이용이 필요할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 관련 절차

현황상 농지에 해당하지 않아 농지취득자격증명 발급이 반려된다는 무안군 일로읍장의 회신(2025.5.1.)이 있으므로, 해당 반려 통지서 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 점 유의해야 합니다.

* 법정지상권 존재 가능성

등기부상 명확히 나타나지 않으나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있어, 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 법정지상권의 존재 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 이는 본 물건의 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있을 수 있습니다. 이는 물건의 명확한 상태나 권리관계에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요함을 시사합니다.

* 토지 공부상 지목 현황 불일치

토지 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "도로"로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 구성의 복잡성

주1동(452.92㎡), 주2동(153㎡), 제시외 건물(약 81.6㎡) 등으로 구성되어 있어, 각 건물의 실제 상태 및 이용 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역에 위치한 복합 용도의 부동산으로, 동물/식물 관련 시설, 주택, 창고 등의 기능을 갖추고 있습니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 및 주변 편의시설은 제한적입니다.

가장 큰 리스크 요인은 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권의 존재 가능성, 농지취득자격증명 발급 관련 절차의 복잡성, 그리고 공부상 지목과 현황의 불일치입니다.

재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

이러한 리스크들을 철저히 분석하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2층 주택 부분은 거주 또는 임대 수익이 가능합니다.

* 동물 및 식물 관련 시설 용도는 지역 특성에 맞는 사업(농축산, 가공, 체험장 등)으로 전환 및 활용 가능성이 있습니다.

* 건물에 태양광 발전 설비(3kw)가 설치되어 있어 에너지 효율성을 높일 수 있습니다.

* 토지 면적이 비교적 넓어 추가적인 시설 설치나 활용 공간 확보가 가능합니다.

* 주변 농촌 지역의 개발 가능성 또는 농업 관련 산업의 성장 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 442,624,160원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

하지만, 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권의 존재 가능성, 농지취득자격증명 관련 절차의 복잡성, 재매각 물건이라는 점, 공부상 지목과 현황의 불일치 등 다수의 중대한 리스크 요인이 존재합니다.

따라서, 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 상당 부분 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 상기 리스크 요인에 대한 추가적인 정밀 조사 및 분석 결과를 바탕으로, 안전 마진을 확보하는 수준에서 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.