나이스옥션 법원경매 군산 2024타경23420 [1] 전북특별자치도 익산시 삼기면 오룡리 1265 제1동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.06.28

건물감정평가요항표

건물의 구조

1-가) 일반철골구조 그라스울판넬지붕 단층으로서,
외 벽 : 난연판넬 등 마감,
내 벽 : 판넬 및 석고보드 위 페인트 등 마감,
바 닥 : 콘크리트 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창입니다.

2-나) 일반철골구조 난연판넬지붕 단층으로서,
벽 체 : 난연판넬 등 맘감,
바 닥 : 콘크리트 등 마감,
창 호 : 샷시창입니다.

3-다) 일반철골구조 난연판넬지붕 단층으로서,
벽 체 : 난연판넬 등 맘감,
바 닥 : 콘크리트 등 마감,
창 호 : 샷시창입니다.

4-라) 일반철골구조 콘크리트슬래브지붕 3층으로서,
외 벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감,
내 벽 : 석고보드 위 페인트 및 벽지 등 마감,
바 닥 : 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

1-가) "공장(기타공장)",
2-나) "공장(창고)",
3-다) "공장(창고)",
4-라) 1,2층 "공장(사무실)", 3층 "공장(계단실 및 창고)"로 이용중입니다.

설비내역

본건에 소방설비 등이 되어 있으며, 기호1-가) 및 기호4-라)에 기본적인 위생 및 급
·배수설비, 시스템냉난방설비 등이 되어 있습니다.
<수전설비 900KVA>

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

기호4-라)의 귀 제시목록(공부)상 3층 용도는 "공장(물탱크실)"이나, 현황 "계단실
및 창고"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구목록 포함
2. 2024. 7. 26.자 주식회사 도성전력공사로부터 목록1~4에 대해 공사대금채권(금 285,700,000원 및 이에 대한 지연손해금)으로 인한 유치권신고서가 제출되었고, 유치권이 존재한다는 확정판결(전주지방법원 군산지원 2024가단57420) 있음. 채권자 중소기업은행으로부터 유치권배제신청서가 제출되어 있음
3. 건물만 매각(부지 사용에 대한 적격여부에 따라 소유권 행사 제한될 수 있음)
- 목록1~4 공장건물에 대한 부지에 대하여 익산시 미래산업과의 사실조회회신서에 따르면 이 부지는 외국인투자지역(단지형)으로 절차에 따라 입주계약을 체결하므로 경매 신청 전 익산시청 미래산업과(063-859-5225)로부터 입주 적격여부 확인 필수(적격여부 누락 시 입주 제외 될 수 있음)
4. 전주세관 사실조회회신서에 의하면 경매물건 기계기구목록 중 수입물품은 관세법 제83조에 의거 용도세율(특정용도: 금속공업용)이 적용된 관세감면 물품으로 다른 용도로 사용하거나 양도시 세관장의 승인을 받아야 하며, 양수인(낙찰자)는 해당 물품을 사후관리기간 내에 특정용도로 사용하지 아니할 경우, 특정용도에 사용할 것을 요건으로 하지 아니하는 세율에 따라 계산한 관세액과 해당 용도세율에 따라 계산한 관세액의 차액에 상당하는 관세 추징됨
5. 목록1 외부에 설치되어 있는 수전설비(900KVA)는 매각에 포함
6. 목록3 내부에 이동이 용이한 컨테이너가 소재함(매각 제외)
7. 기계기구는 명판상 제작시기와 실제 설치시기가 상이하며, 감정평가 당시 운휴 중인 상태인 바, 향후 정상가동 여부 등의 별도 확인이 필요함
8. 목록4 의 공부 상 3층 용도는 '공장(물탱크실)'이나, 현황은 '계단실 및 창고'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 군산지원 2024타경23420 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부상 근저당권 기준)

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 지리적 특징

전북특별자치도 익산시 삼기면 오룡리 1265 제1동

이 지역은 산업 활동에 적합한 산업단지 내에 위치하고 있습니다.

1.2. 2. 토지 정보

토지면적: 0.00㎡ (0 평)

토지지분: 0㎡ (0 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0 평)

* 토지 소유권은 익산시 명의로 등기되어 있으며, 본 경매는 건물에 대해서만 진행됩니다.

1.2. 3. 건물 정보

건물면적: 4514.55㎡ (약 1,365.95 평)

건물지분: 4514.55㎡ (약 1,365.95 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0 평)

주요 용도: 공장

건물 구조:

* 1-가): 일반철골구조 그라스울판넬지붕 단층, 난연판넬 외벽, 판넬 및 석고보드 위 페인트 내벽, 콘크리트 및 타일 바닥, 샷시창. 용도: 공장(기타공장)

* 2-나): 일반철골구조 난연판넬지붕 단층, 난연판넬 벽체, 콘크리트 바닥, 샷시창. 용도: 공장(창고)

* 3-다): 일반철골구조 난연판넬지붕 단층, 난연판넬 벽체, 콘크리트 바닥, 샷시창. 용도: 공장(창고)

* 4-라): 일반철골구조 콘크리트슬래브지붕 3층, 복합판넬 및 강화유리 외벽, 석고보드 위 페인트 및 벽지 내벽, 타일 바닥, 샷시창. 용도: 1,2층 공장(사무실), 3층 계단실 및 창고 (공부상 물탱크실)

설비 내역: 소방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비. 외부 수전설비 (900KVA) 매각 포함.

* 목록3 내부에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

1.2. 4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 7,015,138,350원

매각 대상: 건물만 매각

일괄 매각 품목: 제시외 건물 및 기계기구 목록 포함.

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

해당 물건은 전북 익산시 삼기면 오룡리 일대에 위치하며, 이곳은 과거 외국인 투자기업 유치를 위해 조성된 제3일반산업단지 외국인투자지역으로 지정되었던 곳입니다. 이 지역은 종합보세구역으로도 지정된 바 있어, 산업 활동 및 물류 이동에 유리한 입지적 강점을 가집니다. 함소아제약 익산공장이 인근 오룡리 1243-1에 위치한 것으로 보아, 해당 지역은 산업 시설 집적도가 높은 곳으로 판단됩니다.

2.2. 접근성

삼기면 오룡리 일대는 익산시에서 외곽에 위치하나, 산업단지로서 기본적인 교통망을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 주요 고속도로 및 물류 이동 경로와의 구체적인 연결성 및 소요 시간 등은 별도의 현장 확인이 필요합니다.

2.3. 주변 산업 환경

이 부지는 외국인투자지역(단지형)으로, 과거 외국인 투자기업 유치를 위한 인센티브와 지원을 받을 수 있었던 곳입니다. 외국인투자지역은 일정 요건 충족 시 조세 감면 등의 혜택이 제공되며, 외국인 투자기업은 30% 이상의 투자 지분율과 1억 원 이상의 투자금액 등의 입주 요건을 충족해야 합니다. 현재도 공장들이 운영되고 있으며, 관련 산업과의 연계성을 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

건물 등기부상 말소기준권리는 중소기업은행의 근저당권(을1, 2021-11-23 접수, 6,000,000,000원)입니다. 이에 따라 경매로 인해 대부분의 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (주의 요망)

3.2. 1. 유치권

주식회사 도성전력공사가 공사대금채권(285,700,000원 및 지연손해금)을 근거로 유치권을 신고했으며, 이에 대한 확정 판결(전주지방법원 군산지원 2024가단57420)이 존재합니다. 채권자 중소기업은행은 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다. 유치권의 최종 존속 여부 및 이에 따른 낙찰자의 부담은 법적 검토가 필요합니다.

3.2. 2. 법정지상권

물건 정보에 법정지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이나 권리자는 명시되지 않았습니다. 토지 소유권이 익산시 명의임을 감안할 때, 법정지상권의 성립 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)와이앤피

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 별도의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 기타 권리사항

건물 등기부상 갑구에는 소유권 금지사항, 국민건강보험공단, 익산시 미래산업과, 한국전력공사, 신진로기계공업, 한성레미콘, 주식회사도성전력공사, 이정숙, 주식회사빌트젠, 익산시 등의 압류 및 가압류가 등기되었으나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 산업 단지 내 위치

해당 물건은 익산시 삼기면 오룡리 소재 산업단지 내에 위치하고 있어, 관련 산업 시설과의 접근성이 우수합니다. 과거 외국인투자지역이었던 점을 고려할 때, 산업 인프라 구축이 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 관련 산업 연계성

해당 부지는 과거 외국인 투자기업 유치를 위한 단지였으며, 함소아제약과 같은 기업들이 인근에 입주해 있는 점으로 미루어 볼 때, 제약, 식품, 제조업 등 다양한 산업 분야와의 연계 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성 (공장 인근 기준)

공장 시설임을 감안할 때, 일반 주거 지역에 비해 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 다만, 산업단지 내에는 종사자들을 위한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 가능성이 있습니다. 익산 시내와의 접근성은 추가적인 교통 정보 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 부지 사용 제한 (외국인투자지역)

본 물건은 건물만 매각되지만, 부지 사용에 대한 적격 여부에 따라 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다. 해당 부지는 외국인투자지역(단지형)이었으므로, 익산시 미래산업과(063-859-5225)를 통해 현재의 부지 사용 규정 및 입주 적격 여부를 반드시 확인해야 합니다. 자격 미달 시 입주에서 제외될 수 있습니다.

6.2. 기계기구 관련 세금 문제

매각에 포함된 기계기구 중 수입 물품은 관세법에 의거하여 용도세율(특정용도: 금속공업용 등)이 적용된 관세 감면 물품일 수 있습니다. 이를 다른 용도로 사용하거나 양도 시 세관장의 승인이 필요하며, 미준수 시 관세 추징될 수 있습니다.

6.3. 기계기구 가동 상태 불확실성

일부 기계기구는 명판상 제작 시기와 실제 설치 시기가 상이하며, 감정평가 당시 운휴 중이었습니다. 향후 정상 가동 여부 등을 별도 확인해야 합니다.

6.4. 권리관계 복잡성 (유치권, 법정지상권)

유치권 존재 확정 판결이 있으며, 법정지상권 언급이 있습니다. 이러한 권리들이 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 가능성에 대해 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

6.5. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 검색 결과, 현재까지 해당 물건지 주변에 대한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 그러나 경매 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대규모 공장 건물만을 대상으로 하는 경매로, 감정가는 높은 편입니다. 토지 소유권이 익산시에 있고, 과거 외국인투자지역이었던 점, 유치권 및 법정지상권 등의 복잡한 권리관계, 그리고 기계기구 관련 세금 및 가동 상태 등 잠재적 리스크가 다수 존재합니다. 철저한 현장 조사와 법률 및 행정적 검토를 통해 이러한 리스크를 해소할 수 있다면 투자의 기회를 잡을 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

* 총 면적 약 1,365.95평에 달하는 대규모 공장 건물.

* 과거 외국인투자지역으로 산업 인프라가 구축된 입지.

* 감정평가에 포함된 기계기구 목록을 활용할 수 있다면 부가적인 가치 창출 가능.

9. 예상 입찰가 (전략 제시)

예상 입찰가는 낙찰 후 인수될 수 있는 제반 비용, 특히 유치권 및 법정지상권 관련 해결 비용, 외국인투자지역으로서의 부지 사용 관련 협의 및 허가 비용, 그리고 기계기구의 실질적인 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 7,015,138,350원을 기준으로 하되, 위에 명시된 잠재적 리스크에 대한 철저한 분석과 해결 방안 마련을 전제로, 리스크 해소 비용을 차감하고 실질적인 투자 가치를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.