나이스옥션 법원경매 군산 2024타경25259 [1] 전북특별자치도 군산시 조촌동 3931 타워써미트 108동 11층 1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 "군산시청" 남측 인근에 위치하는
[타워써미트아파트]로서, 주위는 중소규모의 아파트단지, 다가구주택 및 근린
생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 바
제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층 중 제11층 제1104호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비(옥내소화전 등) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북동측으로 인접한 노폭 약 12미터의 포장도로를 통하여 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역, 대로1류
(폭 35m-40m)(대로1-1)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2024타경25259 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 조촌동 3931 타워써미트 108동 11층 1104호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 23층 중 11층

* 사용승인일: 2012년 6월 29일

* 감정가: 209,000,000원

* 토지면적: 45.19㎡ (약 13.67평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

2. 입지조건

* 위치: 본 건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 "군산시청" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 중소규모의 아파트단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본 건은 서측 및 북동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 중로2류에 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2024년 8월 2일 접수된 정효성 씨의 강제경매개시결정입니다.

* 등기사항전부증명서 상 을구 5번 순위로 2024년 7월 26일 접수된 정효성 씨의 주택임차권(보증금 200,000,000원, 전입일자 2021년 6월 21일, 확정일자 2021년 5월 17일)이 존재합니다.

* 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 인수됩니다.

* 물건명세서에 따르면, 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 따라서, 본 건의 실제 취득 비용을 산정할 시에는 낙찰가와 더불어 인수되는 임차보증금 200,000,000원을 반드시 고려해야 합니다.

* 채권자인 정효성 씨가 임차인이기도 하여, 배당에서의 보증금 회수 여부가 본 건의 중요한 쟁점입니다.

4. 상권분석

* 주변 아파트 단지: 본 건은 '타워써미트' 아파트 단지 내에 위치하며, 해당 단지는 2012년 6월에 사용승인되었습니다. 총 9개 동에 770세대가 거주하고 있습니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 기본적인 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경: 군산시청이 인근에 위치하여 행정 및 공공 서비스 이용이 편리하며, 다수의 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 시설: 군산시청, 관공서, 은행, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 인근에 있으며, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주거 편의: 군산시청과의 접근성이 양호하며, 주변 상업시설 및 관공서 이용이 편리하여 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 단지 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동도 용이합니다.

* 주차: 타워써미트 아파트는 총 147대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지상 4대, 지하 17대 포함)

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 정효성 씨의 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다.

* 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인은 낙찰가 외에 추가로 해당 잔액을 부담해야 하므로, 예상치 못한 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 채권자이자 임차인이라는 특수한 상황으로 인해, 배당 절차에서의 보증금 회수 예상액을 면밀히 검토하고, 낙찰 후 인수하게 될 총 비용을 정확히 산출하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 군산시의 주요 관공서 인근에 위치한 신축급 아파트 단지 내 세대로, 입지 및 생활 편의성은 우수한 편입니다.

* 그러나, 등기부등본 및 물건명세서 상 인수되는 200,000,000원의 선순위 임차보증금은 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 매수인은 이 인수 부담을 상쇄할 수 있을 만큼 충분히 낮은 가격으로 입찰해야 하며, 임차인의 배당 예상액을 고려한 최종 총 취득 비용을 신중하게 판단해야 합니다.

* 만약 임차보증금 전액을 추가로 부담해야 한다면, 시장가 대비 높은 총 취득 비용이 발생할 수 있으므로, 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 군산시청 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 향후 가치 상승 기대.

* 전용면적 84.99㎡ (약 25.71평)의 선호도 높은 주택형.

* 2012년 준공으로 비교적 연식이 짧아 관리 상태 양호 예상.

* 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 209,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월): 174,000,000원 ~ 200,000,000원 (전용면적 약 84.9㎡ 기준)

* 최근 전월세 시세 (2026년 5월~6월): 보증금 149,000,000원 ~ 175,000,000원 (전용면적 약 60㎡ ~ 84.9㎡ 기준)

* 본 건의 핵심은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높은 200,000,000원의 임차보증금입니다.

* 이러한 위험 요소를 감안하여, 본 건의 제안 입찰가는 감정가의 약 70% 수준인 140,000,000원으로 책정합니다.

* 매우 중요: 위 제안 입찰가 140,000,000원은 순수 낙찰가 기준입니다. 실제 총 취득 비용은 이 낙찰가에 임차인 정효성 씨가 배당을 통해 회수하지 못한 보증금 잔액이 추가되어 산정됩니다.

* 투자자는 반드시 임차인의 보증금 회수 가능 금액을 예측하여, 최종 총 취득 비용이 주변 시세(약 170,000,000원 ~ 180,000,000원)를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 200,000,000원의 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.