나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4792 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 문중리 136-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4792 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 문중리 136-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경4792
• 주소: 부산광역시 기장군 일광읍 문중리 136-1
• 감정가: 2,698,875,000원
• 최저가: 925,714,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 답

부산동부지원 경매5계 2024타경4792 | 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 문중리 136-1 | 감정가: 2,698,875,000원 | 최저가: 925,714,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 부산동부지원 2024타경4792 (1)이며, 소재지는 부산광역시 기장군 일광읍 문중리 136-1입니다. 매각대상은 토지(답)이며 경매구분은 부동산임의경매(담보권 실행을 위한 경매)입니다.

공부상 지목은 '답'이지만, 현재 이용상태는 '전(밭)'입니다. 총 토지면적은 2,028.00㎡ (약 613.47평)으로 대형 필지입니다. 감정가는 2,698,875,000원으로 평당 약 440만 원 수준입니다.

1.2. 핵심 주의사항 요약

본건은 재매각 물건으로, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정되어 자본 부담이 높습니다.

제시외 건물(96.00㎡, 약 29.04평)이 포함되어 있으나 매각대상은 토지매각이므로, 낙찰자는 토지 위 제시외 건물에 대한 법률적 처리(철거, 지료 청구 등) 리스크를 안고 입찰해야 합니다.

지상권이 설정되어 있으나 감정평가 시 토지가치에 미치는 영향이 없다고 판단되어 평가에 반영되지 않았습니다. 이는 권리분석에서 더 면밀히 다룰 필요가 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 제1종일반주거지역

본건은 지방도 주변에 위치하며 인근에 단독주택, 주상용주택, 각종 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 투자 포인트는 토지이용계획상 '제1종일반주거지역' 및 '제1종지구단위계획구역'에 속한다는 점입니다. 지목은 '답(현황 전)'이지만 주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발(주택, 상가 등) 가능성이 높은 핵심 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다. 이는 개발 시 건축 행위 및 차량 통행에 매우 유리한 조건입니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 제시외 건물 문제

매각대상은 '토지'이며, '제시외 건물(96.00㎡)'이 존재합니다. 제시외 건물은 매각에 '포함'되었다고 주의사항에 명시되어 있으나, 매각목록은 '토지매각'이므로, 이는 제시외 건물의 소유권도 취득하는 것으로 해석하기 어려울 수 있습니다. (다만, 제시외 건물이 매각대상 토지에 종물 또는 부합물로 인정될 경우 토지와 함께 매각될 수 있습니다. 정확한 권리 관계는 법원의 판단과 매각물건명세서를 확인해야 합니다.)

만약 건물 소유권이 이전되지 않는다면, 낙찰자는 건물을 철거하거나 건물 소유자에게 지료를 청구해야 하는 법정지상권 성립 여부와 그에 따른 명도 리스크를 부담하게 됩니다. 이는 입찰 전 필수적으로 확인해야 할 부분입니다.

3.2. 지상권 및 특이사항

본건 지상에 지상권이 설정되어 있지만, 감정평가서상 '담보취급을 위한 지상권'이며 토지 가치에 미치는 영향은 없다고 판단되었습니다. 이는 경매의 특성상 채권 회수를 목적으로 설정된 경우가 많아 말소될 가능성이 높으나, 낙찰 후 인수 여부를 법률 전문가를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 시설

문동저수지 남동측 인근에 위치하며, 일광 신도시와는 다소 거리가 있으나 개발 잠재력이 높은 지역입니다. 현재 상권은 주로 지방도변 근린생활시설 및 주택 위주의 혼합 지역입니다.

향후 제1종일반주거지역 개발이 진행될 경우, 주거지와 연계된 소규모 근린생활시설(카페, 식당 등)로의 변화 가능성이 높습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

주변에 단독주택 등이 혼재된 보통의 주거 환경을 이루고 있습니다.

검색 결과, 본건 소재지인 문중리 136-1 인근 직접적인 위치에는 대규모 쓰레기 소각장, 혐오시설, 고압선과 같은 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농경지대 특성상 인근에 축사 등 소규모 시설은 존재할 수 있으므로 현장 방문을 통한 확인이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 재매각에 따른 자금 리스크

본건은 재매각 물건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 설정되어 있습니다. 이는 낙찰 후 잔금을 납부하지 않을 경우 보증금 20%를 몰수당하는 위험을 의미하므로, 자금 계획을 철저히 수립해야 합니다.

5.2. 제시외 건물 및 법정지상권 리스크

토지매각임에도 불구하고 제시외 건물(96.00㎡)이 존재하는 점은 가장 큰 리스크입니다. 법정지상권 성립 여부에 따라 건물 철거 소송 또는 지료 청구 소송 등 복잡한 법적 절차가 수반될 수 있으며, 이는 토지 개발 기간과 비용 증가의 원인이 됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 일광읍의 우수한 입지에 위치하며, 토지이용계획상 '제1종일반주거지역' 및 '지구단위계획구역'에 포함되어 있어 향후 개발 가치가 매우 높습니다. 2,028.00㎡(613.47평)의 넓은 면적과 12m 포장도로 접합 조건은 단독주택단지 또는 근린생활시설 건축 부지로 매우 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 희소성 높은 제1종일반주거지역 토지로, 향후 용도 변경 없이 바로 개발이 가능합니다.

개발 용이성: 12m 도로에 접해 있어 개발 및 건축에 유리하며, 대형 평수로 인해 다양한 개발 계획 수립이 가능합니다.

상대적 저평가: 감정가 기준 평당가(약 440만 원)는 주거지역 토지로서 매력이 높으며, 경쟁률이 높을 것으로 예상되므로 주변 시세 분석을 통한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

6.3. 결론

제시외 건물 및 20% 보증금 등의 리스크가 존재하지만, 기장 지역의 개발 잠재력과 본건이 가진 우수한 입지적 특성(용도지역, 도로 조건)을 고려할 때, 리스크를 감수하고 투자할 만한 가치가 충분한 물건으로 판단됩니다. 다만, 입찰 전 반드시 제시외 건물에 대한 법적 리스크 분석과 자금 조달 계획을 완료해야 합니다.

법원 정보

부산동부지원 경매5계