나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경639 [2] 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 76 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경639 [2] 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 76 답 경매

• 사건번호: 2024타경639
• 주소: 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 76
• 감정가: 196,495,000원
• 최저가: 70,424,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

밀양지원 경매2계 2024타경639 | 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 76 | 감정가: 196,495,000원 | 최저가: 70,424,000원 | 용도: 답

1. 밀양 지원 2024타경639 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 밀양지원 2024타경639 (2)

* 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 76

* 용도: 답 (전, 조림지, 일부 현황도로 등 복합 이용)

* 감정가: 196,495,000원

* 토지면적: 2234.00㎡ (약 675.83평)

* 토지 지분율: 전체 (100%)

* 건물: 없음

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 소유자/채무자: 전OO

* 채권자: 농OOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

1.2. 물건 현황

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 밀양시 단장면에 위치하고 있으며, 농경지, 주택, 창고, 전원주택, 사찰, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 목록 1 토지는 태룡초등학교 서측 인근에, 목록 2~13 토지는 노골동마을회관 북동측 인근 다소 고지대에 위치합니다.

1.2. 2.교통 및 접근성

본건 토지 일부(목록 1, 3~6, 8)는 차량 접근이 가능하나, 그 외 토지는 차량 접근이 다소 곤란합니다. 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통 수단 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3.토지 이용 상태 및 특징

본건은 다양한 형태와 이용 상태를 보입니다. 일부 토지는 전(비닐하우스 부지 등)으로 이용 중이며, 다수는 남서하향 경사지에 위치한 부정형 토지로서 일부 계단식으로 석축 등이 조성되어 제시외 수목이 식재, 조림된 상태입니다. 일부는 휴경지 상태이거나 현황 도로로 이용되고 있습니다.

1.2. 4.인접 도로 상태

목록 1 토지는 동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 목록 2, 7, 9~13번지는 지적도 및 현황상 맹지로서 인접지를 통해 접근 가능합니다. 목록 3, 4번지는 북측 약 3~4미터 도로에 접하며 일부가 현황 도로로 이용 중입니다. 목록 5, 6번지는 남측 약 3~4미터 도로에 접합니다. 목록 8번지는 남측 및 북측 약 2~3미터 도로에 접하고 일부 현황 도로로 이용 중입니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 공법상 제한

본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

1.2. 6.기타 참고사항 (제시외 물건, 공부상 차이 등)

토지 지상에는 제시외 수목이 식재되어 있습니다. 목록 2 토지에는 과거 가축우리로 사용되었던 블록조 구축물이 소재하나 경제적 가치가 희박하여 평가에서 제외되었습니다. 목록 3, 4, 8번지 토지는 공부상 지목이 '답'이나 일부 현황도로 등으로 이용 중입니다. 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 최고의 입지

본건은 밀양시 단장면의 한적한 농촌 지역에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 일부 토지는 차량 접근성이 양호하며 도로에 접해 있으나, 일부 맹지인 토지도 있어 접근성 면에서는 차이가 있습니다. 태룡초등학교와 마을회관 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 기반 시설과의 연계성을 기대할 수 있습니다. 다양한 지형과 현재의 조림지, 경작지 등의 상태는 향후 용도 변경 및 개발 시 면밀한 검토를 요합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 전OO 씨의 채권자인 농OOO 씨에 의해 신청되었습니다. 일반적으로 임의경매의 경우 매각으로 인해 선순위 권리가 소멸되므로 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 본건은 토지매각 대상이며, 특히 농지이므로 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되므로, 낙찰자는 반드시 농지 취득 자격이 있는지 사전에 확인해야 합니다. 재매각 절차가 진행되는 점은 이전 입찰 과정에서 문제가 있었음을 시사하므로, 그 원인을 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 상권분석

본건 소재지는 농업 및 주거 기능이 주를 이루는 농촌 지역이므로, 일반적인 상업 시설 밀집 지역으로서의 상권 분석은 제한적입니다. 주변은 농경지와 자연 녹지가 대부분이며, 소규모 주택과 마을 시설이 산재해 있습니다. 지역 경제는 농업 중심일 것으로 예상되며, 생활 편의 시설 이용은 인근 읍면으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

경상남도 밀양시 단장면의 자연 속 전원 풍경을 간직한 지역에 위치합니다. 인근에 태룡초등학교와 노골동마을회관이 있어 지역 공동체의 중심지 역할을 하고 있습니다. 주변 환경은 농지와 임야, 전원주택 등이 어우러져 조용하고 쾌적한 생활이 가능할 것으로 보입니다. 일상생활에 필요한 편의시설은 차량을 이용해 접근해야 할 가능성이 높습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금 전액이 몰수되는 중대한 위험이 따릅니다.

* 재매각 이력: 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 낙찰 무효 등의 사유가 있었음을 의미합니다. 이로 인해 잠재적인 문제나 해결해야 할 사항이 있을 수 있으므로, 이전 경매 기록을 상세히 확인해야 합니다.

* 맹지 및 접근성 제한: 일부 필지는 맹지이며, 전반적인 차량 접근성이 일부 제한적이므로 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 명확하지 않아 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요하며, 이는 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 지목이 '답'이나 현재 조림지, 현황 도로 등으로 이용되고 있어, 향후 건축이나 개발 등 용도 변경 시 관련 행정 절차 및 규제 확인이 필수적입니다.

* 개발 및 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등 각종 공법상 제한으로 인해 토지의 활용 방안이 제한될 수 있습니다.

* 제시외 수목 및 구축물: 제시외 수목은 매각에 포함되나, 과거 가축우리로 사용되었던 구축물은 경제적 가치가 없어 평가에서 제외되었으므로, 철거 또는 활용 여부에 대한 별도 고려가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건 경매 물건은 밀양시 단장면의 농촌 지역에 위치한 토지로서, 넓은 면적과 비교적 낮은 감정가로 인해 잠재적 투자 가치를 지니고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 재매각 이력, 일부 맹지 및 불분명한 지적 경계, 지목과 현황의 차이, 다양한 공법상 규제 등 해결해야 할 과제가 많습니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 본건 투자의 성패를 가르는 가장 중요한 요소입니다. 꼼꼼한 사전 조사를 통해 이러한 리스크를 충분히 인지하고 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 가격 메리트: 재매각 물건으로, 이전 경매 시 발생했던 문제점들이 해결되었거나, 가격적인 메리트가 발생했을 가능성이 있습니다.

* 농업 또는 전원생활 목적: 농지 취득 자격을 갖춘 실수요자에게는 넓은 토지 면적을 활용하여 농업, 임업, 전원주택 부지 등으로 활용할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 조용하고 쾌적한 농촌 환경은 귀농·귀촌을 고려하거나 자연 속에서의 휴식 공간을 찾는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 개발 가능성 검토: 규제 사항을 면밀히 검토하여, 향후 개발 가능성이나 토지 이용의 효율성을 높일 수 있는 방안을 모색해볼 수 있습니다. (단, 각종 규제 사항 사전 확인 필수)

법원 정보

밀양지원 경매2계