나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경844 [1] 경상남도 밀양시 산내면 남명리 4-77 가동호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2024.05.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①,②는 경상남도 밀양시 산내면 남명리 소재 "밀양얼음골 공영주차장" 남서측 인근에
위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①,② 까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시
됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ① : 완경사 지세 내 세로 장방형 토지로서 "단독주택 건부지" 상태임.
- 기호 ② : 완경사 지세 내 세로 장방형 토지로서 "도로" 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ① : 본건 서측으로 콘트리트 포장도로(기호 ②) 소재함.
- 기호 ② : 본건 북측으로 콘크리트 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①

생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>.




- 기호 ②

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

기호 ① 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로
실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우
토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ① 지상에 소재하는 조경수, 조경시설(연못) 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에
따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ① 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 제시외 구조물(트램폴린) 소재하나 해체 및
이전이 용이함을 이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ②는 전체 소유권 중‘심순옥’지분만의 평가로 평가대상 지분만의 위치확인이
곤란한 바 토지 전체를 기준으로 단가를 산정하되 면적사정은 지분비율에 의하였으니
참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ③,④ : 일반목구조 기타지붕 단층 건으로

외 벽 : 블럭사이딩 등 마감.
내 벽 : 벽지도배, 타일 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

- 기호 ⑤ : 일반목구조 기타지붕 단층 건으로

외 벽 : 블럭사이딩 등 마감.
내 벽 : 편백 우드 패널 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

- 기호 ③ : "단독주택" 상태임.
- 기호 ④ : "단독주택(GUEST HOUSE)" 상태임.
- 기호 ⑤ : "방(HEALING ROOM)" 상태임.

설비내역

- 기호 ③ : 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비(유류) 등이 갖추어져 있음.
- 기호 ④ : 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비(전기) 등이 갖추어져 있음.
- 기호 ⑤ : 난방설비(전기) 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

"토지 감정평가요항표" 참고.

공부와의 차이

기호 ⑤의 제시목록 상 용도는 "제1종근린생활시설" 이나 현황 "방(HEALING ROOM)" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ③에 시공되어 있는‘계단 및 데크’는 기호 ③ 건물 가격에 포함하여 평가하였으니
참고하시기 바람.

- 제시외 건물 기호 ㉡은‘일반건축물대장’에 등재되어 있는 것으로 확인되오니 참고하시기
바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(3-1 ~ 3-3)매각제외하며 최저매각가격은 제시외 건물로 영향받는 가격임(감정평가서 참조). [목록1] 지상에 소재하는 조경수, 조경시설(연못) 등은 토지가격에 포함하여 평가함. [목록1] 제시외 구조물(트램폴린) 소재하나 해체 및 이전에 용이하여 평가에서 제외하였음(감정평가서 참조). [목록2] 지분매각임. [목록3]에 시공되어 있는 '계단 및 테크'는 [목록3] 건물 가격에 포함. [목록5] 제시목록 상 용도는 '제1종근린생활시설' 이나 현황 '방(HEALING ROOM)' 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

* 사건번호: 밀양지원 2024타경844 (1)

* 소재지: 경상남도 밀양시 산내면 남명리 4-77 가동호

* 용도: 근린시설

* 감정가: 268,359,180원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 민OO (민병선)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 1634.00㎡ (약 494.28 평)

* 토지 지분면적: 733.5848㎡ (약 221.91 평)

* 건물면적: 82.65㎡ (약 25.00 평)

* 건물 지분면적: 82.65㎡ (약 25.00 평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 49.30㎡

1.3. 감정평가 개요 (토지)

* 위치 및 주위환경: 경상남도 밀양시 산내면 남명리 소재 "밀양얼음골 공영주차장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 마을 취락, 농경지 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려 시 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 형태 및 이용상태: 기호 ①은 완경사 지세 내 세로 장방형 토지로서 "단독주택 건부지" 상태이며, 기호 ②는 완경사 지세 내 세로 장방형 토지로서 "도로" 상태입니다.

* 인접 도로상태: 기호 ① 토지의 서측으로 콘크리트 포장도로(기호 ②)가 소재하며, 기호 ② 토지의 북측으로 콘크리트 포장도로가 소재합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

* 제시목록 외 물건: 제시외 건물 소재하나 경매 대상에서 제외되었습니다.

* 기타: 조경수, 조경시설(연못) 등은 토지가격에 포함되었고, 제시외 구조물(트램폴린)은 평가에서 제외되었습니다. 기호 ② 토지는 지분 매각입니다.

1.4. 감정평가 개요 (건물)

* 건물 구조: 일반 목구조 기타 지붕 단층 건물들(기호 ③, ④, ⑤)입니다.

* 이용상태: 기호 ③은 "단독주택", 기호 ④는 "단독주택(GUEST HOUSE)", 기호 ⑤는 "방(HEALING ROOM)" 상태입니다.

* 설비내역: 제반 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 공부와의 차이: 기호 ⑤의 제시목록 상 용도는 '제1종근린생활시설'이나 현황 '방(HEALING ROOM)' 상태입니다.

* 기타: 기호 ③ 건물에 시공된 '계단 및 데크'는 건물 가격에 포함되었습니다. 제시외 건물 기호 ㉡은 건축물대장에 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 밀양시 산내면 남명리, "밀양얼음골 공영주차장" 인근에 위치하고 있으며, 주변은 마을 취락과 농경지가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통망

* 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 지리적 특성

* 토지는 완경사 지세 내에 위치하며, 일부는 단독주택 부지, 일부는 도로로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 규제

* 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당하여 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 부북농업협동조합 근저당권 (2021.03.04. 접수)

3.2. 등기부상 주요 권리 내역

* 소유권 이전: 이순자 (2004.06.08.), 심순옥 (2017.09.18.)

* 근저당: 부북농업협동조합 (132,000,000원, 2021.03.04.) - 말소기준권리

* 전세권: 진홍기 (150,000,000원, 2022.02.15.) - 말소 예정

* 가압류: 민병선 (36,400,000원, 2024.03.07.) - 말소 예정

* 강제경매: 민병선 (36,735,079원, 2024.05.08.) - 본 경매 사건

3.3. 총 채권액

* 등기부채권 총액: 318,400,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 진홍기

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 200,000원

* 배당신고일자: 2024-07-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 단, 법정지상권 성립 여부는 불명확하여 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건 소재지는 농경지와 취락이 혼재된 지역으로, 밀양얼음골 인근 관광지와 연계된 소규모 상권 또는 전원생활 기반의 상권으로 볼 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상업적 활용 가능성

* '근린시설' 용도와 '단독주택', 'GUEST HOUSE' 용도의 건물 구성으로 볼 때, 지역 주민을 위한 근린생활시설, 숙박 시설, 또는 힐링/웰니스 관련 시설로의 활용 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

* 주변에 마트, 병원 등 주요 편의시설에 대한 정보는 부족하며, 상당 부분 밀양 시내 등 외곽 지역의 시설 이용이 필요할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 관광지 연계성

* '밀양얼음골' 관광지와 인접해 있어 관광객 대상 숙박 또는 체험 시설로의 연계 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

* 매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여부가 불명확합니다. 이는 경매 낙찰 후 토지 소유권과 별개로 해당 지상권에 대한 추가적인 법적 분쟁이나 비용 발생의 위험이 있음을 의미합니다.

6.2. 매각 제외 건물로 인한 영향

* 제시외 건물(3-1 ~ 3-3)은 매각에서 제외되나, 최저매각가격은 이들 건물로 인해 영향을 받은 가격으로 산정되었습니다. 이에 대한 정확한 내용은 감정평가서를 참조하여 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 지분 매각

* 토지 일부(기호 ②)가 지분 매각이므로, 전체 토지에 대한 완전한 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 현황과 공부상 용도 불일치

* 건물 ⑤호의 공부상 용도는 '제1종근린생활시설'이나 현황은 '방(HEALING ROOM)'으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 건축물 대장 관련 문제 발생 소지가 있습니다.

6.5. 임대차 관계 불명

* 건물의 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 명시된 진홍기 임차인은 대항력이 없습니다.)

6.6. 재매각 물건

* 본 건은 재매각 물건으로, 이전에 낙찰되었으나 잔금 미납 등 사유로 경매가 다시 진행되는 경우입니다. 이는 물건의 명확한 문제점이나 특이사항이 있을 가능성을 시사하므로, 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 산내면의 관광 명소인 밀양얼음골 인근에 위치하여 잠재적 가치가 있는 물건입니다. 토지 및 건물은 일괄 매각 대상이며, 근린시설과 주택 용도로 활용될 수 있는 복합적인 특성을 지니고 있습니다. 하지만, 법정지상권 성립 여부 불명, 매각 제외 건물의 영향, 토지 일부 지분 매각 등 해결해야 할 복잡한 권리 및 법적 문제가 산재해 있습니다. 특히, 법정지상권 문제는 낙찰 후 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있으므로, 전문가와 상의하여 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인접성: 밀양얼음골 인근이라는 지리적 이점을 활용한 관광 관련 사업(숙박, 체험 등) 가능성.

* 다목적 활용: 단독주택, 게스트하우스, 힐링룸 등 다양한 용도로 즉시 활용 가능.

* 자연 환경: 주변의 청정한 자연 환경을 활용한 전원주택 또는 휴양 시설로서의 가치.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 관련 법규, 권리 분석, 현장 조사 결과, 주변 시세, 그리고 낙찰 시 발생할 수 있는 추가 비용(법정지상권 관련 문제 해결 비용 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재로서는 최저매각가격(감정가) 268,359,180원 및 등기부상 총 채권액 318,400,000원, 그리고 명시된 임차인의 보증금(150,000,000원, 대항력 없음)을 감안할 때, 감정가 이하로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 법정지상권 불확실성 등 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

주변에 특별한 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

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