나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경10872 [1] 경상남도 밀양시 무안면 연상리 495 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경10872 [1] 경상남도 밀양시 무안면 연상리 495 전 경매

• 사건번호: 2024타경10872
• 주소: 경상남도 밀양시 무안면 연상리 495
• 감정가: 69,757,209원
• 최저가: 25,001,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

밀양지원 경매2계 2024타경10872 | 소재지: 경상남도 밀양시 무안면 연상리 495 | 감정가: 69,757,209원 | 최저가: 25,001,000원 | 용도: 전

1. 밀양 지원 2024타경10872 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경10872 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 무안면 연상리 495

용도: 전 (농지)

감정가: 69,757,209 원

토지면적: 1802.00㎡ (약 545.2 평)

매각대상: 기타 (토지)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

소유자: 한OO

채권자: 한OO

특이사항: 형식적 경매, 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 재매각

주의사항: 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수), 지분 매각 (공유자 우선매수 1회 가능), 제시외 수목 매각 제외, 연고 미상 분묘 약 4기 소재, 현황 일부 '묘지'

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 무안면 연상리 소재 "연상마을" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 농경지, 묘지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 파악됩니다.

토지 자체는 지적도상 소폭의 도로와 접하나 실제로는 도로가 없는 맹지 상태이며, 부정형의 남향 완경사지입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한), 공장설립승인지역(수도법)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

소유자와 채권자가 동일인(한OO)으로, 채무 관계보다는 형식적 경매의 성격을 띕니다.

본건은 토지의 지분 매각으로 진행되며, 공유자가 존재합니다.

공유자우선매수신고 제도가 적용되어, 공유자는 최저매각가격으로 우선하여 매수할 권리가 있습니다. (1회에 한함)

분묘기지권이 약 4기 정도 소재하는 것으로 확인되어, 해당 분묘의 이용 및 관리에 대한 권리가 존재할 수 있습니다.

재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 기타 사유로 다시 경매에 나온 상태입니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 농경지, 묘지, 임야 등이 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 별도의 상업 시설이나 활성화된 상권이 형성되어 있지 않아, 상업적 가치는 매우 낮다고 판단됩니다.

지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설은 인근 마을을 통해 일부 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 마을은 "연상마을"이며, 기본적인 생활 편의 시설은 해당 마을 또는 인근 지역을 이용해야 합니다.

차량 접근이 어려운 맹지라는 점은 사유지 접근 및 일상생활에 큰 불편을 초래할 수 있습니다.

대중교통은 보통 수준이라고 명시되어 있으나, 실제 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

주변이 자연 환경으로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 생활이 가능할 수 있습니다.

본건 지상에는 매실나무 등이 식재되어 있으나 관리가 되지 않고 있으며, 잡목이 자생하고 있는 상태입니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수되는 매우 큰 위험이 있습니다. 농지법 등 관련 규제 확인이 반드시 필요합니다.

토지 지분 매각으로 진행되므로, 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있어 낙찰 후에도 소유권 확보가 불확실할 수 있습니다.

분묘기지권의 존재는 해당 토지의 이용에 상당한 제약을 야기하며, 분묘 이장 등에 대한 민형사상 분쟁의 소지가 있습니다.

맹지로서 차량 진입이 불가하며, 실제 도로 접근성이 매우 낮아 토지 활용 가치가 현저히 떨어집니다.

감정평가서에 따르면 현황이 일부 묘지 상태이므로, 지목(전)과 현황(묘지)의 차이로 인한 문제 발생 가능성이 있습니다.

제시외 수목(매실나무 등 약 31주)은 매각에서 제외됩니다.

재매각 물건이라는 점은 이전 유찰 사유를 반드시 파악해야 하는 중요한 요소입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시의 농촌 지역에 위치한 토지로, 감정가는 69,757,209원, 면적은 1802㎡(약 545.2평)입니다.

그러나 차량 접근 불가, 맹지, 분묘기지권 존재, 지분 매각, 농지취득자격증명 필수 제출 등 다수의 중대한 투자 제약 요소를 안고 있습니다.

주변 환경은 농경지와 임야, 묘지가 혼재된 농촌 지역으로 상업적 가치는 기대하기 어렵습니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 일반적인 투자 목적의 접근보다는 특정 목적(예: 기존 분묘 관리, 인접 토지 소유자의 추가 매수 등)을 가진 특수 투자자에게만 적합할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

농지취득자격증명 취득 가능 여부 및 관련 법규 검토가 최우선입니다.

지분 매각이므로, 공유자들의 매수 의사 및 관계를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

분묘기지권의 효력 범위와 이장 가능성, 관련 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

매우 낮은 접근성과 맹지라는 점을 고려할 때, 매입 후 활용 방안에 대한 현실적인 계획이 필요합니다.

재매각 사유를 명확히 파악하여, 이전 유찰의 근본적인 원인이 무엇인지 확인해야 합니다.

매우 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 장기적인 관점에서 특정 용도로 활용할 수 있는 잠재력을 고려해볼 수 있으나, 그 가능성은 희박해 보입니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계