나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2257 [1] 경상남도 진주시 명석면 용산리 산49 임야 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2257 [1] 경상남도 진주시 명석면 용산리 산49 임야 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매2계 2024타경2257 | 소재지: 경상남도 진주시 명석면 용산리 산49 | 감정가: 226,428,800원 | 최저가: 92,745,000원 | 용도: 임야

1. 진주지원 2024타경2257 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경2257 (1)

소재지: 경상남도 진주시 명석면 용산리 산49

용도: 임야

감정가: 226,428,800원

토지면적: 73,884.00㎡ (약 22,351평)

토지 지분율: 7388400

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 진OOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 분묘2기 소재 확인, 추가 분묘 소재 가능성 있음

현황: 일부 '도로'로 이용 중

자생입목: 포함 평가되었으며 매각 포함

지상 컨테이너: 소재하나 매각 제외

입지조건

본건 토지는 경상남도 진주시 명석면 용산리 소재 "함박마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 교통 상황은 보통입니다.

남동측으로는 약 3미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 공익용산지, 보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 정OO, 채무자도 정OO입니다. 채권자는 진OOOOOO입니다.

가장 주목해야 할 권리 사항은 분묘기지권입니다. 본건 토지 지상에 2기의 분묘가 소재하고 있으며, 추가 분묘가 소재할 가능성이 있어 권리 관계 파악 및 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

상권분석

본건이 위치한 지역은 단독주택, 농경지, 자연림이 주를 이루는 전형적인 농촌 및 산림 지역입니다.

"함박마을" 인근에 위치하지만, 상업 시설이나 주요 상권이 발달한 지역은 아닌 것으로 판단됩니다.

주변 환경으로 미루어 볼 때, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 진주시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

생활정보

본건 토지는 자연 친화적인 환경에 위치하고 있습니다.

주변에 농경지와 자연림이 있어 조용하고 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

다만, 대중교통 이용이나 문화, 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으며, 차량을 이용한 이동이 필수적일 것으로 보입니다.

현황 일부가 도로로 이용되고 있다는 점은 참고해야 할 부분입니다.

잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 분묘기지권의 존재입니다. 2기의 분묘가 확인되었고 추가 분묘 가능성이 있어, 토지 이용 및 개발 시 분묘 이장 문제 등으로 인해 법적, 실질적 제약이 발생할 수 있습니다.

토지가 동하향의 급경사지이며 부정형이라는 점은 토지 활용도 및 개발 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

보전녹지지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등 엄격한 토지이용계획은 건축 등 개발 행위에 상당한 제약을 가합니다.

매각 제외되는 지상 컨테이너가 있다는 점은 현재 점유 관계나 이용 현황을 파악할 필요가 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

종합 의견

본건은 넓은 면적의 임야로, 자연적인 가치가 높은 지역에 위치합니다.

그러나 분묘기지권이라는 명확한 권리적 부담과 함께, 급경사, 부정형의 지세, 그리고 엄격한 개발 제한 용도지역 지정으로 인해 일반적인 개발이나 활용에는 상당한 제약이 따릅니다.

자연림 및 일부 경작지로 현재 이용 중이며, 향후 토지 이용은 산림 경영, 생태 보전, 또는 제한적인 농업 용도 등으로 고려해 볼 수 있습니다.

분묘 관련 문제를 원만히 해결한다면 토지의 잠재적 가치를 재평가할 수 있겠지만, 상당한 시간과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.

투자 포인트

장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하거나, 산림 경영, 생태 보전 등 특수 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

엄격한 개발 제한에도 불구하고, 향후 토지 이용 규제 완화 가능성을 염두에 둔다면 저가 매수를 통해 시세 차익을 노릴 수도 있습니다.

분묘기지권 문제를 해결할 수 있는 법적, 행정적 방안을 마련할 수 있다면 토지의 활용도를 크게 높일 수 있습니다.

자연림이 포함된 토지로서, 친환경 사업이나 자연 관련 시설(허가 가능한 범위 내) 등에 대한 잠재적 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매2계