나이스옥션 법원경매 진주 2024타경31422 [1] 경상남도 사천시 동동 449 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경31422 [1] 경상남도 사천시 동동 449 전 경매

• 사건번호: 2024타경31422
• 주소: 경상남도 사천시 동동 449
• 용도: 전

진주지원 경매2계 2024타경31422 | 소재지: 경상남도 사천시 동동 449 | 감정가: 63,673,000원 | 최저가: 22,820,000원 | 용도: 전

1. 진주지원 2024타경31422 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경31422 (1)

소재지: 경상남도 사천시 동동 449

용도 (공부상): 전

용도 (현황): 일부 전, 일부 묘지 및 주거용 건부지 등

감정가: 63,673,000원

토지면적: 1521.00㎡ (약 460.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 (기타)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 박OO

특이사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각, 법정지상권.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 사천시 동동 소재 '용운사' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 형성되어 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황을 고려할 때, 본건까지의 교통 여건은 보통시됩니다.

인접 도로상태: 본 건은 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당하며, 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지입니다.

1.3. 권리분석

경매 유형: 본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다.

주요 권리 사항:

재매각 물건입니다.

분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성이 있습니다.

유의사항:

제시외 건물(감정서상 ‘㉠~㉣’)은 매각에서 제외됩니다.

제시외 수목(감정서상 ‘(1)’)은 매각에 포함됩니다.

최저매각가격은 제시외 건물 제외 및 분묘 소재 등을 감안하여 산정되었습니다.

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '일부 전, 일부 묘지 및 주거용 건부지 등'으로 이용 중입니다.

본건 토지 지상에는 분묘 11기가 소재하며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 추가로 존재할 수 있습니다. 이로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. (별첨 사천시 작성 ‘농지관련 사실조회 검토의견 회신(2024.4.5.자)’ 참조)

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 사천시 동동 지역은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 지역의 성격이 강합니다. '용운사'가 인근에 위치하여 주변 환경은 비교적 조용하고 자연 친화적인 편입니다. 본격적인 상업 상권보다는 지역 주민을 위한 기본적인 근린생활시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 자세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다.

주변 환경: '용운사'와 같은 종교 시설 및 농경지, 임야 등이 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지: 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 방안을 반드시 검토해야 합니다. (현황 주거용 건부지로 사용 중인 점은 긍정적이나, 법적 도로 편입 여부 확인 필요)

분묘: 11기 이상의 분묘가 소재하고 있으며, 추가 분묘의 존재 가능성도 있어 분묘기지권 성립 시 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 분묘 이장 등의 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

농지 취득 관련: 농지법에 따라 농지취득자격증명원 제출 의무가 있으며, 이를 이행하지 않을 경우 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

재매각: 이전 경매에서 유찰된 이력이 있으므로, 추가적인 유찰 가능성 및 매수 심리 위축 가능성을 고려해야 합니다.

법정지상권: 토지 상에 건물이 존재하거나 존재했었던 경우, 법정지상권이 성립될 여지가 있어 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 사천시 동동의 공유물분할을 위한 토지 경매 건입니다. 공부상 '전'이나 현황은 묘지 및 건부지 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다. 맹지, 다수의 분묘, 농지 취득 의무 등 해결해야 할 여러 제약 사항이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 이를 극복할 수 있는 방안과 함께 향후 토지 활용 계획을 명확히 수립한 투자자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다. 재매각이라는 점을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

공유물 분할 토지의 명확한 가치 재정립: 공동 소유 관계를 해소하고 토지의 독립적인 가치를 확보할 수 있는 기회입니다.

현황 이용 가치 활용: 현황 '주거용 건부지'로 이용되고 있는 점을 고려하여, 건축 또는 개발 시 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

잠재적 시세차익: 재매각으로 인한 가격 메리트와 향후 사천시 지역 개발 가능성을 바탕으로 장기적인 시세차익을 기대해볼 수 있습니다. (단, 위에 언급된 리스크 요인 해결 전제)

자연녹지 지역의 개발 잠재력: 향후 도시계획 변경 가능성 등을 고려한 장기적 관점에서의 투자 가치를 평가해볼 수 있습니다.

주변 시설 관련, 검색 결과에서 "사천시 축동면" 지역에 폐기물처리시설 및 동물화장장과 같은 혐오시설 설치 관련 주민 반대 사례가 있었습니다. 그러나 본건의 소재지인 "사천시 동동 449" 인근에서 직접적으로 혐오시설이 확인되지는 않았으며, 제공된 물건 정보 및 일반적인 지역 특성상 그러한 시설이 인근에 있을 가능성은 낮아 보입니다.

법원 정보

진주지원 경매2계