나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37314 [1] 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용강동 소재 "삼천포제일중학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은
공동주택 및 단독주책, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 15층 1502호로서,
외 벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 용도로서, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여
외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시
기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 대로, 북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m-12m)(2011-08-04)
(소로1-27호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.

일련번호(2,3): 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 신청채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소한다는 확약서(2026.1.22.자)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 진주지원 2024타경37314 (1)

* 용도: 오피스텔

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 감정가: 183,000,000원

1.2. 소재지

* 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 15층1502호

* 건물명: 비룡벨로스텔라

* 동/호수: 15층 1502호

1.3. 건물 정보

* 건물 전용면적: 84.88㎡ (약 25.7 평)

* 층수: 지하 0층, 지상 15층 중 15층

* 건축년도: 2019년

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

1.4. 토지 정보

* 토지 면적: 52.87㎡ (약 16.0 평)

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 소로1류, 가축사육제한구역

1.5. 채권자 정보

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 위치: 경상남도 사천시 용강동 "삼천포제일중학교" 남서측 인근

* 주변: 공동주택, 단독주택, 근린상가 형성

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 가능하며, 본건 남서측으로 대로, 북서측으로 세로에 접함.

* 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 2023-11-01, 사천시 압류

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김문자

* 보증금: 0원

* 차임: 450,000원

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(송종욱)

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-10

* 확정일자: 2021-10-28

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소한다는 확약서(2026.1.22.자)를 제출함.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사마이더스건설)

* 주택임차권 (송종욱, 145,000,000원) - 말소

* 압류 (사천시, 말소기준권리) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 149,311,247원) - 말소

* 압류 (동래세무서장) - 말소

* 등기부채권 총액: 145,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 부근은 공동주택, 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

* 오피스텔 용도로 이용 중이며, 업무시설 및 주거 기능을 겸할 수 있는 지역임.

4.2. 최근 거래 동향 (JSON 분석)

* 면적 (전용면적 기준): 84.88㎡

* 최근 매매가:

* 2023년 12월: 12,200만원 (10층)

* 2026년 04월: 12,500만원 (14층)

* 2026년 04월: 9,850만원 (12층)

* 시세 분석: 제공된 최근 거래 자료 중 2023년 12월 거래가 12,200만원 (10층), 2026년 4월 거래가 12,500만원 (14층)을 참고할 때, 현 시세는 약 12,000만원 ~ 12,500만원 수준으로 판단됨. 2026년 4월 9,850만원 거래는 예외적인 저가 거래로 보이며, 15층이라는 고층임을 감안하면 12,000만원 이상으로 평가 가능. 감정가 18,300만원은 최근 시세 대비 높은 편임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* "삼천포제일중학교" 인근에 위치하며, 주변으로 공동주택, 단독주택, 근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교통 접근성

* 차량 접근 가능하며, 남서측 대로 및 북서측 세로에 접해 있어 편리함.

* 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됨.

5.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 검색 결과 종합 시, 본건 소재지인 사천시 용강동 일대에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 사유 불분명: 재매각 진행 사유가 명확히 기재되어 있지 않아 추가 확인 필요.

* 감정가 대비 낮은 최근 시세: 감정가 18,300만원 대비 최근 매매가 12,000만원~12,500만원 수준으로, 시세 차이가 존재함.

* HUG 인수 조건 변경: HUG가 특별한 조건을 제시한 점은 매수인에게 유리할 수 있으나, 해당 조건의 구체적인 내용이나 예상치 못한 변수는 없는지 확인 필요.

* 공실 리스크: 오피스텔로서 공실 발생 가능성은 상시 존재.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 용강동에 위치한 비룡벨로스텔라 오피스텔 15층 1502호로, 2019년 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 주변에 주거 및 근린상가 시설이 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력은 없습니다. 특히 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 유리한 확약서를 제출한 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가 18,300만원 대비 최근 시세가 12,000만원~12,500만원 수준으로 형성되어 있어 감정가와 시세 간 괴리가 존재하며, 재매각으로 진행된 사유에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 임차권 인수 포기 확약: 잔여 임대차보증금에 대한 매수인의 인수 부담이 없어 사실상 명도 및 정리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 고층 물건: 15층으로 고층에 해당하며, 일조권 및 조망권 등에서 장점을 가질 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공 건물로 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 시세: 약 12,000만원 ~ 12,500만원 (전용 84.88㎡ 기준, 최근 거래가 반영)

* 감정가: 183,000,000원

* HUG의 임차권 인수 포기 확약으로 인수 부담금은 0원으로 간주됩니다.

* 재매각 사유 및 감정가 대비 시세 차이를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 최근 최고가 거래 사례(12,500만원) 및 적정 투자 수익률을 고려하여, 예상 입찰가는 12,000만원 ~ 13,000만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 보고서에서는 12,500만원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.