나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37413 [1] 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 1000 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 소재 「고서마을회관」북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

급경사지 내 일부 계단식으로 조성된 부정형의 토지로서, 현황 배나무 등이 식재된 과수원입니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 3미터 내외, 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

? ‘지적 및 건물 개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 본건 기호 ⑴ 지상에 미등재 제시 외 건물 기호(㈀, ㈁)이 소재하며, 구조·용도·면적 등에 비추어 본건 토지의 사용·수익에 별 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

? 본건 기호 ⑴ 지상에 소유자 미상의 제시 외 수목(배나무 등, 약 390여 주)이 소재하며, 수목의 추정 수령 및 주수 등에 비추어 본건 토지의 사용·수익에 다소 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

. 제시외 건물 및 수목(감정서상 ㄱ,ㄴ,a) 매각 포함
. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2024타경37413 (1)

1.2. 소재지

경상남도 하동군 하동읍 두곡리 1000

1.3. 용도

과수원

1.4. 감정가

286,906,500원

1.5. 면적

토지면적 7187.00㎡ (약 2174.3평)

토지 제시외면적 0.00㎡

건물면적 0.00㎡

건물 제시외면적 82.50㎡

1.6. 매각대상

토지 매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

농지취득자격증명, 재매각, 공동담보

1.10. 주의사항

* 제시외 건물 및 수목(감정서상 ㄱ,ㄴ,a) 매각 포함

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

1.11. 등기부 요약

* 소유권 이전: 2013-03-12 (노차기), 2023-03-31 (정윤경, 매매 금200,000,000원)

* 말소기준권리: 2023-03-31, 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 금156,000,000원)

* 채권 총액: 1,300,559,334원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 소재 「고서마을회관」 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다.

2.3. 도로 상태

본 건 북서측으로 폭 약 3미터 내외, 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2023-03-31 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 총 채권액: 1,300,559,334원으로 매우 높은 수준입니다.

3.2. 주의 사항

* 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 처리 계획이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 과수원 용도로, 주변은 농가 주택 및 농경지가 주를 이루고 있습니다. 따라서 현재 상권은 농업 중심의 지역적 특성을 보이며, 상업적 활용 가치는 제한적일 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

본 물건은 농업용 토지로, 일반적인 주거 편의시설과의 직접적인 접근성에 대한 정보는 부족합니다.

5.2. 주변 시설

하동군 하동읍 두곡리는 비교적 조용한 농촌 지역으로, 생활 편의시설은 읍내 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 주변에 관광 자원으로는 하동케이블카, 섬진강변 공원 등이 있으나, 직접적인 인접성이 높지는 않습니다.

5.3. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 농업 및 임야 지역 특성상 일부 축사 등이 존재할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

농지취득자격증명 미비 시 모든 절차가 무효화되고 보증금이 몰수될 수 있는 치명적인 리스크가 있습니다.

6.2. 재매각 물건

재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 특별한 사유가 있었을 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 높은 채권 총액

13억 원이 넘는 총 채권액은 복잡한 채무 관계를 시사하며, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.4. 제시외 건물 및 수목

매각에 포함된 제시외 건물 및 수목은 낙찰자의 추가적인 비용 부담 또는 관리 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.5. 급경사 토지

토지 이용 상태가 '급경사지 내 일부 계단식'으로 되어 있어, 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.6. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 향후 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명을 필수적으로 확보해야 하는 바, 자격이 없는 투자자는 접근이 불가합니다. 재매각 이력이 있고 채권 총액이 매우 높아 투자에 신중을 기해야 하며, 제시외 건물 및 수목, 급경사 토지 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 검토해야 합니다. 농업 목적 외 다른 개발 가능성은 토지이용계획(계획관리지역, 자연취락지구) 및 주변 환경을 고려하여 신중하게 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실수요자 접근

농지 취득 자격이 있는 실수요자에게는 경쟁력 있는 가격으로 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 지역 농업 잠재력

하동 지역의 농업 환경 및 발전 가능성에 대한 면밀한 분석을 통해 장기적인 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

재매각 물건으로 인한 유찰 가능성을 활용하여 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 경우, 향후 토지 가치 상승을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 참고 가액

감정가: 286,906,500원

인수 보증금: 0원

9.2. 입찰 전략

재매각 물건의 특성을 고려할 때, 감정가 이하의 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 확보 여부와 본 물건의 현장 가치, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.