나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37536 [1] 경상남도 진주시 충무공동 69-3 윙스타워 2층씨203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "한일병원" 남측 인근에 위치하는『윙스타워 제2층 제씨203호』로서, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 밀집되어 있는 노선상가지대임.

교통상황

본건 건물 내부까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층,지상19층건 내
제2층 제씨203호로서,
(사용승인일 2017.11.09)

외벽 : 전면강화유리,알루미늄복합판넬,외장 석재 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감,
바닥 : 세멘 몰탈 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

본건은 인근 204호(본건 식당 주방)와 일체로 이용중인 근린생활시설(식당상호명 : 이화수전통육개장)임.

설비내역

제반 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

접면도로대비 대체로 등고평탄한 부정형 평지의 토지로서, "상업기타"의 용도로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지를 기준으로 남측, 서측, 북측으로 아스콘 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(대-보-3-34)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(소-국-1-29)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중-국-2-74)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 온천공보호구역(2018-01-25)<온천법>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 :

* 대상 구분건물의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도 등에 근거하여 확인하였음.

* 본건은 현장 상황상 내부확인이 곤란하여 외부관찰, 집합건축물 대장 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 내부상태를 상정하여 평가하였는바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기 바람.

* 본건은 조사시점 당시 인근 204호(본건 식당주방)와 일체의 상가로 이용 중인 상태이나, 각 호별의 위치 등을 특정할 수 있고, 향후 호별 경계 벽체 등의 복원이 가능할 것으로 판단되는 바 이러한 점을 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 진주지원 2024타경37536 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 69-3 윙스타워 2층 씨203호 (도로명 주소: 경상남도 진주시 동부로169번길 12)

용도: 근린상가

감정가: 656,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진주원예농업협동조합 (진OOOOO)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 32.28㎡ (약 9.77평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 92.26㎡ (약 27.92평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상19층 건물 내 2층 씨203호

사용 승인일: 2017년 11월 9일

건축물대장상 주요 용도: 공장(지식산업센터), 제1,2종근린생활시설, 공동주택(기숙사)

총 건축 면적: 9,708.72㎡

총 연면적: 85,609.26㎡

전유 부분 호수: A203호 (2층)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "한일병원" 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 밀집된 노선상가지대입니다.

건물 내부까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

본건 부지는 남측, 서측, 북측으로 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 지역 및 토지 이용 계획

본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로1류, 중로2류 도로와 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시), 온천보호구역, 혁신도시개발예정지구 등으로 지정되어 있습니다.

최근 진주시 외곽의 쓰레기 불법투기 및 소각장 설치 추진 등으로 지역 내 환경 관련 이슈가 발생하고 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 명확하지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리는 2017년 11월 30일 접수된 진주원예농업협동조합의 근저당권입니다.

본 경매 개시 결정은 2024년 9월 13일 진주원예농업협동조합에 의해 이루어졌습니다.

등기부채권 총액은 585,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 허수진 (허 )

보증금: 20,000,000원

차임: 1,600,000원

전입/사업자 등록일: 2022년 7월 26일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전 (1번 신탁등기 말소) - 정명애

* 을1: 근저당권 - 진주원예농업협동조합 (말소기준권리)

* 갑3: 소유권이전 (매매) - 정상열

* 갑4: 임의경매개시결정 - 진주원예농업협동조합

4. 상권분석

4.1. 업종 및 상권 특성

본건은 근린생활시설로 분류되며, 주변으로 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 밀집한 상업지역에 위치합니다.

혁신도시에 위치하여 지속적인 인구 유입과 더불어 관련 산업단지 개발이 진행 중입니다.

진주시 차원에서 상권 활성화 노력을 기울이고 있으며, 중앙시장 및 본성동-로데오거리 일대가 상권 활성화 사업 대상지로 선정된 바 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태

본건은 현재 인근 204호와 일체로 이용 중이며, 식당(상호명: 이화수전통육개장)으로 운영되고 있습니다.

다만, 추후 각 호별 경계 복원이 가능할 것으로 판단되므로, 이 점을 재확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"한일병원"이 인근에 위치하여 의료 접근성이 양호합니다.

주변에 오피스텔과 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적 고객층이 형성되어 있습니다.

5.2. 건물 내 설비

건물에는 제반 위생 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 제약

현장 상황상 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 집합건축물대장을 토대로 평가가 이루어졌습니다.

입찰 전 반드시 내부 이용 상황 및 관리 상태를 재확인해야 합니다.

6.2. 권리 및 이용 관계

본건은 인근 호실과 일체로 이용 중이나, 추후 호별 경계 복원 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

임차인 허수진 씨는 대항력이 없으나, 보증금 및 차임 관련 변동 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 규제 사항

본건은 준공업지역, 지구단위계획구역 내 위치하며, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

이러한 지역 및 토지 이용계획은 향후 개발 및 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경남 진주시 충무공동 윙스타워 내 근린상가로, 혁신도시 개발에 따른 잠재력과 주변 상업 및 주거 밀집 지역의 이점을 가지고 있습니다.

사용 승인 후 비교적 신축 건물에 속하며(2017년), 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

현재는 식당으로 운영 중이나, 인접 호실과의 통합 이용 상태이므로 향후 분할 또는 원상 복구 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

임차인은 대항력이 없으나, 내부 확인의 어려움과 복원 가능성 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 진주혁신도시 내의 우수한 입지 조건: 지속적인 개발 및 인구 유입이 예상되는 지역입니다.

* 다양한 용도 허용 지역: 준공업지역, 산업복합구역 등으로 다양한 사업 가능성이 있습니다.

* 향후 상권 성장 잠재력: 주변 대단지 아파트 및 공공기관 이전으로 인한 수요 증가 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 인수되는 채무는 없습니다.

감정가는 656,000,000원입니다.

관련 유사 물건의 경매 낙찰 사례를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 윙스타워 내 다른 근린상가 물건의 경우 2024타경6358 (2층 씨207호) 감정가 7억 3700만원, 2024타경5423 (1층 씨104호) 감정가 5억 6900만원의 경매가 진행 중이거나 예정되어 있습니다.

이러한 시세 및 경매 동향, 그리고 본건의 현황(내부 확인 제약, 일체 이용 상태 등)을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.