나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37819 [1] 경상남도 진주시 수곡면 창촌리 650 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2024.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 수곡면 창촌리 소재 "조계마을" 북측 근거리에 위치하며, 부근은
순수임야, 농경지 등으로 형성된 산간농경지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정은 불편함.

형태 및 이용상태

남하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 2-3정도의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
(낙동강)수변구역<낙동강 수계 물관리 및 지원 등에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도
법시행률 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

지상에 소유자 미상의 과수목(배나무, 감나무, 매실나무 등) 및 기타수목(차나무,
단풍나무, 동백나무 등)이 식재되어 있으나 현재 장기간 관리치 않아 생육상태는 보통이하
인 바 경매 응찰시 참고하시기 바람.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

. 지분매각
.제시외 수목 매각 포함(감정서상a,)-매각지분 비율
.농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 진주지원 2024타경37819 (1)

소재지: 경상남도 진주시 수곡면 창촌리 650

용도: 과수원

감정가: 31,251,000원

토지면적: 2357.00㎡ (약 713.04평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (전체 토지 2357.00㎡ 중 1178.5㎡ 지분, 약 356.52평)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신한카드주식회사 (신OOOOOOOO)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 수곡면 창촌리 소재 "조계마을" 북측 근거리에 위치합니다.

부근은 순수 임야, 농경지 등으로 형성된 산간 농경지대입니다.

3.2. 교통 상황

소형 차량의 접근은 가능하나, 관내 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

3.3. 도로 상태

본건 동측으로 폭 약 2-3m의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 9월 26일 접수된 신한카드주식회사의 가압류(을12)입니다.

4.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다. 이 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

4.3. 임차인 현황

임차인: 강*

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 23일

대항력: 없음 (임차인 현황 상)

비고: 본 건의 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'이 언급되었으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 상반된 정보가 존재합니다. 낙찰 시 해당 임차인과의 관계 및 실제 대항력 유무에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4.4. 등기부채권 총액

신한카드주식회사의 채권 총액은 80,229,341원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본 물건은 산간 농경지대에 위치한 과수원으로, 주변에 별도의 상권이 형성되어 있지 않습니다.

가장 가까운 마을인 조계마을을 중심으로 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설이나 서비스 시설 접근은 어렵습니다.

농업 관련 지원 시설이나 소규모 점포가 있을 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 접근성

대중교통 이용이 불편하여 자가용, 특히 소형 차량이 필수적입니다.

6.2. 편의시설

가까운 마을 내 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 병원, 대형마트, 학교 등 주요 생활 편의시설은 원거리에 위치할 가능성이 높습니다.

6.3. 주거 환경

조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지 취득 자격 증명 필요

본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 허가 취소 및 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

7.2. 지분 매각

전체 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용, 관리, 매각 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 공유물 분할 소송 등 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

7.3. 제시외 수목

감정가에는 포함되지 않았으나, 매각에 포함되는 제시외 수목(배나무, 감나무, 매실나무 등)의 상태가 양호하지 않아 추가적인 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

7.4. 임차인 관련 불확실성

앞서 언급된 임차인 현황과 특이사항 간의 대항력 정보 불일치로 인해, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

7.5. 토지 이용 제한

보전관리지역, 가축사육제한구역, 수변구역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다. (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 낙동강 수계 물관리 및 지원 등에 관한 법률, 수도법 등)

8. 종합 의견

8.1. 물건 요약

본 물건은 경상남도 진주시 산간 농경지대에 위치한 과수원의 일부 지분 매각 건입니다.

8.2. 핵심 고려사항

농지 취득 자격 증명 필수, 지분 매각으로 인한 복잡성, 임차인 관련 정보 불일치 등 주의가 필요한 사항들이 존재합니다.

반면, 낮은 감정가와 자연 친화적인 환경을 장점으로 고려해 볼 수 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 실사용 목적

농업 경영을 위한 실사용 목적 투자에 적합할 수 있습니다.

9.2. 시세 및 개발 가능성

향후 개발 가능성 또는 주변 시세 대비 저평가 여부 분석이 필요합니다. 다만, 현재로서는 지역 특성상 급격한 개발 가능성은 낮아 보입니다.

9.3. 지분 관리

지분 매각 특성상, 공유자와의 협의를 통한 재산권 행사 또는 명확한 지분 분할이 선행되어야 합니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거

본 건은 인수 보증금이 존재하지 않아, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다.

입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(농지증, 지분 매각, 임차인 불확실성, 토지 이용 제한 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최근 거래 사례, 유사 물건의 시세, 그리고 농지 증명 발급 가능 여부 및 공유자 협의 가능성 등을 추가적으로 면밀히 조사한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.