나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38249 [1] 경상남도 남해군 고현면 대사리 897 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 고현면 대사리에 소재하는 `고현파출소' 북측 인근에 위치하며,
주위는 면소재지 농경지대로서, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 주거나지 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 자체지면 대체로 평탄한(일부는 단차가 있음) 부정형의 토지로서, 전 및 일부
휴경지임.
기호(2) 자체지면 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 토지임야(일부 경작지 등)임.
기호(3) 자체지면 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 토지임야(일부 타인점유 등)임.

인접 도로상태

기호(1) 본건 동측으로 일부가 약7~8미터폭의 포장도로와 접함.(※본건 동측 도로와의
사이에 사유지가 존재하오니, 경매시 참조하시기 바람.)
기호(2,3) 공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상
남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2024-05-01)<교육환경 보호에 관한 법률>,
마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(2014-08-28)<하수도법>.
■ 기호(2) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상
남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2024-05-01)<교육환경 보호에 관한 법률>,
마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>, 하수처리구역(2014
-08-28)<하수도법>.
■ 기호(3) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상
남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2024-05-01)<교육환경 보호에 관한 법률>,
마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>, 하수처리구역(2014
-08-28)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기 타
기호(3)은 남측 일부를 타인이 점유하고 있는 바, 이를 감안하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1]남측 극히 일부 타인 점유로 추정됨.
-목록[3]남측 일부 타인 점유 중이며 이를 감안하여 평가함.
-지상의 수목은 토지에 포함하여 평가함.
-목록[1]농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 진주지원 2024타경38249 (1)

소재지: 경상남도 남해군 고현면 대사리 897

용도: 전 (농지)

감정가: 281,596,000원

토지면적: 1365.00㎡ (약 413.51평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 고현면 대사리 `고현파출소' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주로 농경지대로 형성되어 있으며, 근린생활시설, 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 지역입니다.

지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 기호(1)은 동측으로 약 7~8미터 폭의 포장도로와 일부 접하고 있으나, 도로와의 사이에 사유지가 존재하여 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

기호(2)와 기호(3)은 지적도상 맹지로서 도로 접근성이 확보되지 않은 상태입니다.

본건 토지는 자체 지면이 대체로 평탄하나 일부 단차가 있는 부정형의 토지로서, 전 및 일부 휴경지, 토지임야로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(300미터), 상대보호구역, 마을경관관리지역, 하수처리구역에 해당합니다. 기호(2)와 기호(3)은 준보전산지에도 포함됩니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 25일 접수된 박명호 씨의 근저당권 (금액 150,000,000원)입니다.

경매 신청 채권자는 박명호 씨이며, 2024년 10월 08일 임의경매개시결정을 하였습니다.

등기부 채권 총액은 230,000,000원입니다.

등기부상 을구의 근저당권, 병구의 근저당권, 갑구의 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 권리 내용은 없습니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-25, 대항력 없음.

본건에 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황상으로는 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 나타나므로, 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건 소재지인 남해군 고현면 대사리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변에 일부 근린생활시설 및 주거시설이 산재해 있습니다. 대규모 상업 시설이나 상권 형성은 미약하며, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 있습니다. 주요 상업 활동 및 편의시설 이용을 위해서는 고현면 소재지나 남해읍 등 인근 지역으로 이동이 필요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 기본적인 편의시설(마트, 식당 등)은 지역 단위로 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 교육 시설로는 초등학교 및 중학교가 인근 면 소재지에 위치할 가능성이 높습니다. 의료 시설의 경우, 대형 병원은 남해읍 등 상위 행정구역에 위치하며, 지역 내에는 의원급 의료 시설이 있을 수 있습니다. 주변 환경상 혐오시설은 현재까지 파악된 바 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 전(농지)이므로, 매각 허가 시 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 타인 점유 가능성: 토지 기호(1)과 기호(3)의 남측 일부가 타인 점유로 추정되며, 이는 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 이용 제약: 기호(2,3)은 맹지이며, 기호(1) 또한 도로 사이에 사유지가 존재하여 토지 이용 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 준보전산지 포함: 기호(2,3)이 준보전산지에 해당하여 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 기존 경매 절차에서 유찰되었던 이력이 있습니다. 이는 가격적인 메리트가 될 수도 있으나, 유찰 사유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 임차인 권리 불일치: '대항력있는임차인' 언급과 임차인 현황상의 '대항력 없음' 기재 간의 불일치로 인해 권리 관계에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 남해군 고현면에 위치한 토지 매각 물건으로, 농지 취득 자격 요건을 충족하는 경우 농업 목적 또는 전원생활용지로 고려할 수 있습니다. 다만, 맹지 및 일부 도로 이용 제약, 타인 점유 추정, 농지취득자격증명 제출 필수 등 명확한 제약 사항과 위험 요소를 내포하고 있습니다. 재매각 물건이라는 점을 감안할 때, 현재 감정가에서 추가 유찰 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농업 종사자 또는 농지 취득 희망자에게 적합한 물건입니다.

* 재매각 물건으로, 유찰 후 현 저감된 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 주위 환경이 농경지대로서, 향후 지역 개발 가능성을 고려한 장기적인 투자 관점에서도 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

본건의 예상 입찰가는 해당 물건의 정확한 현장 가치, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 가능성, 본건이 가진 제약 사항(맹지, 타인 점유, 농지법규 등) 및 재매각 물건의 특성 등 다양한 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 본 보고서의 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 통상적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 결정되는 경향이 있으나, 본건의 경우 여러 특수성을 감안하여 보수적인 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.