나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38249 [1] 경상남도 남해군 고현면 대사리 897 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38249 [1] 경상남도 남해군 고현면 대사리 897 임야 경매

• 사건번호: 2024타경38249
• 주소: 경상남도 남해군 고현면 대사리 897
• 감정가: 281,596,000원
• 최저가: 225,277,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

진주지원 경매2계 2024타경38249 | 소재지: 경상남도 남해군 고현면 대사리 897 | 감정가: 281,596,000원 | 최저가: 225,277,000원 | 용도: 임야

1. 진주지원 2024타경38249 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경38249 (1)

소재지: 경상남도 남해군 고현면 대사리 897

용도: 임야

감정가: 281,596,000원

토지면적: 1,302.00㎡ (약 393.86평)

토지 지분율: 130200 (주어진 정보 그대로 표기, 일반적으로는 %나 분수로 표기됨)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOOOO

채무자: 농OOOOOOOOOOOOO

채권자: 박OO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요, 분묘기지권 존재 가능성, 재매각 물건.

주의사항:

- 일괄매각 물건입니다.

- 목록 남측 극히 일부 타인 점유 추정됩니다.

- 목록 남측 일부 타인 점유 중이며, 이를 감안하여 평가되었습니다.

- 지상의 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

- 목록의 경우, 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 남해군 고현면 대사리 소재 `고현파출소' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 면소재지 농경지대로서 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 주거나지 등으로 형성되어 있습니다.

- 교통상황: 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태:

기호(1): 자체 지면 대체로 평탄하나 일부 단차가 있는 부정형 토지로서, 전(밭) 및 일부 휴경지입니다.

기호(2): 자체 지면 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 임야(일부 경작지 등)입니다.

기호(3): 자체 지면 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 임야(일부 타인 점유 등)입니다.

- 인접 도로상태:

기호(1): 본건 동측 일부가 약 7~8미터 폭의 포장도로와 접합니다. (단, 본건 동측 도로와의 사이에 사유지가 존재하므로 경매 시 참고하시기 바랍니다.)

기호(2, 3): 모두 지적도상 맹지입니다.

- 토지이용계획 및 제한상태:

기호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 역사문화환경보존지역(300미터), 상대보호구역, 마을경관관리지역, 하수처리구역.

기호(2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 역사문화환경보존지역(300미터), 상대보호구역, 마을경관관리지역, 준보전산지, 하수처리구역.

기호(3): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 역사문화환경보존지역(300미터), 상대보호구역, 마을경관관리지역, 준보전산지, 하수처리구역.

2. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 고현면 대사리에 위치하며, `고현파출소' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 면소재지의 농경지대로서 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 주거나지 등이 혼재되어 있어 농촌 및 준도시 지역의 특성을 복합적으로 가집니다. 지역 내 교통 사정은 보통 수준으로 평가되며, 고현면 소재지의 기본적인 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 기호(1) 토지는 동측으로 포장도로와 접하고 있으나, 그 사이에 사유지가 존재하여 도로 접근성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 기호(2)와 (3) 토지는 지적도상 맹지에 해당하여 접근성 확보에 대한 고려가 요구됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자는 박OO입니다. 소유자이자 채무자는 농OOOOOOOOOOOO으로 동일합니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 최종 입찰 전 말소기준권리 및 기타 제한 물건의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

주요 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 이를 이행하지 못할 경우 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금이 몰수되는 위험이 있습니다. 또한, 분묘기지권의 존재 가능성이 있어 현장 확인 및 권리 분석이 중요합니다. 본건은 재매각 물건으로서, 이전 매각에서 유찰되거나 계약이 해제된 이력이 있음을 인지해야 합니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 농경지 및 임야 위주로 형성된 지역입니다. 따라서 직접적인 상업 활동을 위한 배후 상권은 제한적입니다. 하지만 `고현파출소'를 중심으로 한 고현면 소재지 내의 근린생활시설 및 소규모 상점들과 근접해 있어, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다. 대규모 상권 형성보다는 지역 커뮤니티 중심의 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 경상남도 남해군 고현면에 위치하여, 고현면 소재지의 기본적인 생활 인프라를 활용할 수 있습니다. 인근에 고현파출소가 위치하여 치안에 대한 기본적인 안심이 가능합니다. 주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경을 제공합니다. 다만, 도심 지역에 비해 문화, 복지, 의료 등의 시설 접근성은 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

첫째, 목록[1] 토지는 남측 일부가 타인 점유로 추정되며, 목록[3] 토지 역시 남측 일부가 타인 점유 중입니다. 이는 향후 명도 절차 및 점유자와의 협의 과정에서 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있는 리스크입니다.

둘째, 기호(2)와 (3) 토지가 지적도상 맹지이므로, 실질적인 도로 접근성 확보를 위한 추가적인 노력과 비용이 발생할 수 있습니다.

셋째, 기호(1) 토지의 경우 동측 도로와의 사이에 사유지가 존재하여, 해당 사유지 통행권 확보 여부에 따라 실제 도로 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

넷째, 농지취득자격증명 제출 의무는 반드시 이행해야 하는 조건이며, 미비 시 보증금 몰수 등 중대한 불이익이 발생합니다.

다섯째, 분묘기지권이 존재하는 경우, 토지 이용 및 개발에 법적 제약이 발생할 수 있습니다.

여섯째, 재매각 물건이라는 점에서, 이전 차수에서의 유찰 또는 계약 해제 원인을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 고현면 대사리에 위치한 토지(임야)로, 전, 휴경지, 임야가 혼합된 복합적인 형태를 띠고 있습니다. 일부 토지는 맹지이고, 다른 토지는 사유지 인접 도로 문제를 안고 있습니다. 타인 점유 가능성, 분묘기지권, 농지취득자격증명 제출 의무 등 권리 및 이용 상의 복잡성이 존재하며, 재매각 물건이라는 점 또한 고려해야 합니다. 이러한 여러 제약사항들을 종합적으로 볼 때, 일반적인 투자자보다는 해당 지역에 대한 깊이 있는 이해를 바탕으로 토지의 잠재적 가치를 분석하고, 적극적인 개발 또는 활용 계획을 수립할 수 있는 투자자에게 더욱 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 농지 및 임야의 잠재적 활용 가치: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구 등에 속해 있어, 향후 용도 변경 및 개발 행위를 통해 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 제한사항 확인 필수)

- 농어촌 지역 투자 기회: 비교적 저평가될 가능성이 있는 농어촌 지역의 토지를 선점할 수 있는 기회를 제공합니다.

- 점유 및 권리 문제 해결 시 가치 증대: 분묘기지권이나 토지 점유 관련 문제를 성공적으로 해결하고 토지 이용 계획을 수립한다면, 향후 투자 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

- 고현면 소재지 인근의 생활 편의성: 면소재지 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

법원 정보

진주지원 경매2계