나이스옥션 법원경매 논산 2024타경22135 [1] 충청남도 논산시 관촉동 394-17 주1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호 · 평가일 2024.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 관촉동에 소재하는 부동산으로서, 부근은 전, 답 등의 농경지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 북서측 근거리에 "기민중학교"가 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 정방형에 가까운 토지로서, 현황"나지"상태임.
기호2,: 장방형의 토지로서, "나지"상태임.
기호3,6: 장방형의 토지로서, 상업용 건물 부지로 이용 중임.
기호5: 부정형의 토지로서, "도로"로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1,2,3,6: 약 6미터 내외의 도로(사도)와 접함.
기호5: 본건이 도로(사도)임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3,5,6: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 침수위험지구.

제시목록 외의 물건

기호1 지상에 소유권자 미상의 제시외관정 및 제시외수목 등이 소재하는 바, 경매 진행 및 입찰시 일괄경매 여부 등을 확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호1,2 토지의 의뢰목록상 지목은‘답’이나 현황은‘나지’상태이며, 현장조사시 소유자측이 기호1,2 토지상에 건축신고(허가)를 득한 것으로 주장하고 있는 바, 경매 입찰시 건축신고(허가) 유·무 및 관련된 내용, 승계가능성 등을 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임.

② 본건 기호3,6 대지상에 소재하는 부합물(바닥콘크리트, 정원수 등)은 토지에 포함하여
감정평가 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4: 일반철골구조 경량철골구조 징크판넬지붕 2층 건물로서,
외 벽: 판넬 및 사이딩마감 등,
바 닥: 폴리싱 및 타일 등,
창 호: 샷시창호임.

기호7: 일반철골구조 및 경량철골구조 징크판넬지붕 2층 건물로서,
외 벽: 판넬 및 사이딩마감 등,
바 닥: 폴리싱 및 타일 등,
창 호: 샷시창호임.

이용상태

기호4: 상업용(로봇뮤지엄)으로 이용 중임.
기호7: 상업용(로봇뮤지엄)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.
(본 건물내 설치된 시스템냉·난방 시설은 현장조사시 소유자측이 철거예정이라고 주장하였는 바, 본 평가에서는 시스템 냉·난방시설을 포함하지 아니하였음)

부합물 및 종물

제시외건물 및 제시외물건(워터슬라이드) 등이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임.

② 소유권자 미상의 제시외건물 및 제시외물건 기호 ㉠-㉩의 일괄경매 여부 등을 재확인
하시기 바람.

③ 기호4,7 건물은 제시외건물 ㉠,㉡에 의해 연결되어 일단의 상업용 시설로 이용 중인 바,
경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록1의 제시외 관정 및 수목 매각 포함, 목록4,7의 제시외 건물 등 매각 포함.
2. 목록1,2는 농지취득자격증명 필요(매수 신청 전 반드시 행정관서에 확인 필요, 증명서 매각결정기일까지 미제출 시 매수보증금 몰수)
3. 목록5는 지분매각 임.
4. 목록1 현황 "잡종지" 상태로 일부 잔디밭 및 일부 시멘콘크리트 포장이 되어 있음. 목록2 현황" 잡종지"상태로 주차장으로 이용 중임. 목록4,7 현황 "점포 및 카페"등으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2024타경22135 (1)

소재지: 충청남도 논산시 관촉동 394-17 주1동

용도: 근린시설

감정가: 1,136,219,880원

토지면적: 2,495.00㎡ (약 754.79평)

토지지분: 2,242.6171㎡ (약 678.48평)

건물면적: 375.52㎡ (약 113.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 재매각, 공동담보

2. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 관촉동에 위치하며, 주변은 전, 답 등 농경지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 북서측 근거리에는 기민중학교가 소재하고 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다. 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 있어 교통 상황은 보통 수준입니다. 본 물건은 생산관리지역, 가축사육제한구역, 침수위험지구에 해당합니다. 토지들은 약 6미터 내외의 도로(사도)와 접해 있으며, 일부 필지는 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 등기부등본상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 인수할 권리는 없습니다. 채권 총액은 918,000,000원이며, 이는 말소기준권리인 근저당권(을7, 2020-08-26, 한밭새마을금고, 180,000,000원)보다 후순위 권리들의 말소를 예상할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

천장원 임차인은 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원으로 2024년 02월 20일 전입(사업일자) 및 2024년 10월 31일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 11월 05일이며, 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 제1종 근린생활시설로 분류되며, 현재 점포 및 카페 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 주변 지역은 농경지와 주거지가 혼재되어 있지만, 근린생활시설의 입지로 볼 때 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권은 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 유동인구가 많은 지역과는 거리가 있어, 주말 및 특정 요일에 대한 상권 분석이 필요합니다. 논산시 관촉동 지역 부동산 시세는 아파트의 경우 지역별로 차이가 있으나, 전반적으로 중소도시 시세 수준을 보이고 있습니다. 다만, 근린생활시설 및 토지의 실거래가 정보는 제한적이므로, 정확한 상권 분석을 위해서는 현장 조사를 통한 세부적인 파악이 필수적입니다.

5. 생활정보

본 물건 인근에는 기민중학교가 위치해 있으며, 주변으로 전, 답 등의 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 한적하면서도 기본적인 생활 편의는 갖춘 지역입니다. 논산시 내의 문화시설로는 논산문화원, 청소년수련관, 시민공원 등이 있으며, 기민중학교에서 가까운 거리에 있어 이를 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건 토지 중 목록 1, 2는 농지취득자격증명이 필요합니다. 매수 신청 전 반드시 해당 행정 관서에 확인해야 하며, 증명서 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지취득자격증명은 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 제출하여 발급받을 수 있으며, 심사 기간이 소요될 수 있습니다.

* 토지 현황 및 공부상 차이: 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '나지' 상태이며, 건축 신고(허가)를 득한 것으로 주장되는 부분이 있어 이에 대한 사실 여부 및 승계 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

* 제시외 물건: 목록 1의 제시외 관정 및 수목, 목록 4, 7의 제시외 건물 등은 매각에 포함되나, 소유권자 미상의 제시외 건물 및 물건에 대한 일괄 경매 여부 및 관련 사항을 재확인해야 합니다.

* 재매각 및 중복사건: 재매각 결정된 물건으로, 이전 경매에서 낙찰되지 못한 사유에 대한 파악이 필요합니다. 중복 사건이라는 점도 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 임대차 정보 미상: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 또는 임차인이 있는지, 있다면 그 관계 및 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다. (본건 임차인 천장원 님은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.)

* 지역 제한: 본건은 생산관리지역, 가축사육제한구역, 침수위험지구에 해당하므로, 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 논산시는 자원순환과 관련하여 폐기물처리시설 확충 계획을 가지고 있으며, 과거 다른 지역에서는 소각장 등이 주민 편익 시설로 전환되는 사례도 있었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 논산시 관촉동에 위치한 근린생활시설로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 현재 점포 및 카페 등으로 사용 중이며, 비교적 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 깨끗한 등기 상태로 취득이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외 물건 등 명확한 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 또한 재매각 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2,495.00㎡ (약 754.79평)의 토지는 향후 활용 가치가 높습니다.

* 근린생활시설 및 상업적 이용: 현재 상업 용도로 사용 중이며, 향후 사업 확장 또는 용도 변경 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소될 것으로 예상되어, 권리 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 가능성 및 주변 인프라 개선에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,136,219,880원입니다. 인수할 권리가 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 하자(농지취득자격증명, 공부상 지목과 현황 차이, 제시외 물건 등) 및 재매각 사유 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 정확한 시세 파악이 어렵지만, 주변 근린생활시설 및 토지 거래 사례를 면밀히 분석하고, 최소 20~30% 이상 감액된 수준에서 경매 물건의 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 실제 투자를 결정하기 전, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 관련 법규 검토는 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.