나이스옥션 법원경매 충주 2024타경32866 [6] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국가스안전공사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1-9 : 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건 내 제1층 제101,102,105호, 제3층 제306호, 제4층 제401, 404,408호, 제5층 제501호, 제6층 제604호로서,
외 벽 : 돌붙임 및 페인팅 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1-9 : 도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-20)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(특)2-19)(접합) 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경32866 (6)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369, 4층 404호

용도: 근린상가

감정가: 424,000,000원

토지면적: 41.40㎡ (약 12.52평)

건물면적: 133.16㎡ (약 40.28평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 건물 구조 및 이용현황

건축 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 중 4층 404호

주요 마감: 외벽 돌붙임 및 페인팅, 내벽 인테리어 마감

이용상태: 근린생활시설로 이용 중

건축물 용도: 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 위락시설, 운동시설로 복합적인 용도 가능

층수: 지하 1층, 지상 6층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국가스안전공사" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북서측 및 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역(절대제한구역), 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을8)입니다.

* 소유권이전: 2015년 7월 27일 (장길현)

* 근저당권: 2020년 4월 23일, 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리)

* 소유권이전: 2020년 5월 12일 (주식회사이케이앤에스엘컴퍼니)

* 임의경매개시결정: 2024년 5월 27일, 농업협동조합자산관리회사 (채권액 3,683,934,407원)

등기부채권 총액은 4,290,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 특별한 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 충북혁신도시는 공공기관 이전과 함께 주거단지 개발이 활발히 이루어지고 있습니다. 인근에 한국가스안전공사가 위치하고 있으며, 아파트단지 및 주택가와 혼재되어 있어 기본적인 근린상가 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 및 환경 정보

음성군 맹동면 일대에서는 과거 폐기물소각장 설치 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 현재로서는 사업 대상지 인근에 혐오시설이 직접적으로 들어설 가능성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량으로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다. 북서측 및 남서측으로 폭 12m, 남동측으로 폭 15m의 도로와 접하여 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 지역 개발

충북혁신도시가 발전하면서 주변으로 신규 아파트 단지가 조성되고 있으며, 상업시설 또한 확충될 것으로 예상됩니다. 이는 잠재적 배후 수요 증가로 이어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 부담

총 등기부채권액이 매우 높아 채무 부담이 크다는 점을 인지해야 합니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

6.2. 토지이용 제한

가축사육제한구역(절대제한구역) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공실 위험

충북혁신도시 상권은 아직 개발 초기 단계로 일부 공실이 존재하는 것으로 파악됩니다. 따라서 안정적인 임대 수익을 얻기 위해서는 상권 분석 및 임차인 확보 전략이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 충북혁신도시 인근에 위치한 근린상가 건물입니다. 한국가스안전공사와 인접해 있으며, 개발이 진행 중인 택지지구 내에 위치하여 향후 성장 가능성이 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고 임차인 인수 부담이 없어 비교적 명확합니다. 다만, 높은 채권 총액과 지역 상권의 공실 위험, 토지이용 제한 사항 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 개발 수혜 기대: 지속적인 인구 유입 및 공공기관 추가 이전 등으로 인한 배후 수요 증가가 예상됩니다.

* 준수한 입지: 한국가스안전공사 인근으로 고정 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이나 말소기준권리보다 선순위 권리 등이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 복합 용도 가능성: 제1, 2종 근린생활시설 외 위락, 운동시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 유연성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 감정가 424,000,000원을 기준으로 향후 시세 조사, 주변 상권 분석, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액을 제외한 투자수익률을 계산하여 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.