나이스옥션 법원경매 충주 2024타경32866 [8] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국가스안전공사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1-9 : 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건 내 제1층 제101,102,105호, 제3층 제306호, 제4층 제401, 404,408호, 제5층 제501호, 제6층 제604호로서,
외 벽 : 돌붙임 및 페인팅 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1-9 : 도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-20)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(특)2-19)(접합) 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경32866 (8)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 5층501호

용도: 근린상가

감정가: 1,970,000,000원

토지면적: 201.60㎡ (약 60.99평)

건물면적: 663.70㎡ (약 200.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 공동담보, 집합건물

개별 물건 정보: 6층 건물 내 5층 501호, 제1종근린생활시설 등

2. 입지조건

대상 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 한국가스안전공사 북서측 인근에 위치합니다. 주위로는 근린생활시설, 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장과 간선 도로가 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다. 물건지까지 북서측 및 남서측으로는 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로는 폭 약 15m 내외의 보행자 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 이 권리를 포함하여 그 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 별도의 임차인 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

충북혁신도시는 진천군과 음성군에 걸쳐 조성된 신도시로, 초기에는 공공기관 직원들의 낮은 정착률로 인해 상권 공실률이 높은 편이었습니다. 그러나 최근에는 인구 유입이 꾸준히 이루어지고 있으며, 특히 산업단지 근로자들의 유입이 많아지면서 신도시로서의 성공 가능성을 보이고 있습니다. 본 물건이 위치한 맹동면 일대는 제1종 및 제2종 근린생활시설, 위락시설, 운동시설 등으로 복합적인 용도 이용이 가능하며, 인근에 한국가스안전공사가 위치해 있습니다. 또한, 맹동산업단지 등 산업단지가 인접해 있어 배후 수요가 존재합니다. 현재 충북혁신도시는 상가 공실률이 다소 높다는 분석도 있지만, 지역 경제 활성화를 위한 청년 창업 카페 조성 등 다양한 시도가 이루어지고 있어 향후 상권 활성화 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

물건지 인근에는 아파트 단지 및 단독 주택 등이 있어 기본적인 주거 생활 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 한국가스안전공사가 인근에 위치하며, 충북혁신도시 내 CGV 영화관, 은행, 식당, 카페 등 다양한 편의시설과 문화 시설 이용도 가능합니다.

6] 혐오시설 관련 정보:

주변 지역에서 혐오시설로 분류될 수 있는 시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 과거 맹동면에서 폐기물소각장 건립 논란이 있었으나, 주민 반발로 건축 허가가 취소된 사례가 있습니다. 또한, 가축분뇨공공처리시설 유치 관련 논의도 있었으나, 혐오시설에 대한 지역 주민의 반대 의견은 분명히 존재하는 것으로 파악됩니다. 현재 대상 물건지 인근에 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로, 채무자가 해당 물건 외 다른 부동산에도 동일한 채무에 대한 담보를 제공한 상태입니다. 다른 담보물의 처리 결과에 따라 본 건의 매각 진행 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

높은 채무 총액: 등기부등본상 채무 총액은 4,290,000,000원으로, 감정가 1,970,000,000원 대비 약 2.18배에 달합니다. 이는 채권 확보를 위한 적극적인 경매 참여 가능성을 시사하며, 낙찰가 경쟁이 치열할 수 있습니다.

충북혁신도시 상가 공실률: 일부 자료에 따르면 충북혁신도시의 상가 공실률이 약 29.4%로 높은 수준을 보이고 있어, 상가 운영 시 공실 리스크를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내 근린상가로서, 상업지역 내에 위치하며 도로 접근성이 양호한 장점을 가지고 있습니다. 주변에 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 수요는 존재하나, 충북혁신도시 전체의 높은 상가 공실률은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 높은 채무 총액은 경매 과정에서의 변수 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

개발 가능성이 있는 충북혁신도시 내 일반상업지역에 위치합니다.

인접한 산업단지 및 주거 단지로부터의 배후 수요가 예상됩니다.

양호한 도로 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

청년 창업 지원 등 지역 활성화를 위한 다양한 정책이 추진되고 있어 향후 상권 변화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 상세한 주변 시세 조사, 임대료 수준 분석, 공실 기간 예측, 예상 명도 비용, 세금 및 수수료 등 제반 경비, 그리고 낙찰 후 예상되는 투자 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 감정가는 1,970,000,000원이며, 등기부채권 총액은 4,290,000,000원입니다. 인수할 보증금은 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황과 향후 수익성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 높은 채무 총액과 지역 상가 공실률 등을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 시장 조사 및 전문가와 상담을 권장합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경32866 (8)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 5층501호

용도: 근린상가

감정가: 1,970,000,000원

토지면적: 201.60㎡ (약 60.99평)

건물면적: 663.70㎡ (약 200.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 공동담보, 집합건물

개별 물건 정보: 6층 건물 내 5층 501호, 제1종근린생활시설 등

2. 입지조건

대상 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 한국가스안전공사 북서측 인근에 위치합니다. 주위로는 근린생활시설, 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장과 간선 도로가 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다. 물건지까지 북서측 및 남서측으로는 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로는 폭 약 15m 내외의 보행자 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 이 권리를 포함하여 그 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 별도의 임차인 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

충북혁신도시는 진천군과 음성군에 걸쳐 조성된 신도시로, 초기에는 공공기관 직원들의 낮은 정착률로 인해 상권 공실률이 높은 편이었습니다. 그러나 최근에는 인구 유입이 꾸준히 이루어지고 있으며, 특히 산업단지 근로자들의 유입이 많아지면서 신도시로서의 성공 가능성을 보이고 있습니다. 본 물건이 위치한 맹동면 일대는 제1종 및 제2종 근린생활시설, 위락시설, 운동시설 등으로 복합적인 용도 이용이 가능하며, 인근에 한국가스안전공사가 위치해 있습니다. 또한, 맹동산업단지 등 산업단지가 인접해 있어 배후 수요가 존재합니다. 현재 충북혁신도시의 상가 공실률이 다소 높다는 분석도 있지만, 지역 경제 활성화를 위한 청년 창업 카페 조성 등 다양한 시도가 이루어지고 있어 향후 상권 활성화 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

물건지 인근에는 아파트 단지 및 단독 주택 등이 있어 기본적인 주거 생활 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 한국가스안전공사가 인근에 위치하며, 충북혁신도시 내 CGV 영화관, 은행, 식당, 카페 등 다양한 편의시설과 문화 시설 이용도 가능합니다.

6. 혐오시설 관련 정보

주변 지역에서 혐오시설로 분류될 수 있는 시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 과거 맹동면에서 폐기물소각장 건립 논란이 있었으나, 주민 반발로 건축 허가가 취소된 사례가 있습니다. 또한, 가축분뇨공공처리시설 유치 관련 논의도 있었으나, 혐오시설에 대한 지역 주민의 반대 의견은 분명히 존재하는 것으로 파악됩니다. 현재 대상 물건지 인근에 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않습니다.

7. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로, 채무자가 해당 물건 외 다른 부동산에도 동일한 채무에 대한 담보를 제공한 상태입니다. 다른 담보물의 처리 결과에 따라 본 건의 매각 진행 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

높은 채무 총액: 등기부등본상 채무 총액은 4,290,000,000원으로, 감정가 1,970,000,000원 대비 약 2.18배에 달합니다. 이는 채권 확보를 위한 적극적인 경매 참여 가능성을 시사하며, 낙찰가 경쟁이 치열할 수 있습니다.

충북혁신도시 상가 공실률: 일부 자료에 따르면 충북혁신도시의 상가 공실률이 약 29.4%로 높은 수준을 보이고 있어, 상가 운영 시 공실 리스크를 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내 근린상가로서, 상업지역 내에 위치하며 도로 접근성이 양호한 장점을 가지고 있습니다. 주변에 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 수요는 존재하나, 충북혁신도시 전체의 높은 상가 공실률은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 높은 채무 총액은 경매 과정에서의 변수 요인이 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

개발 가능성이 있는 충북혁신도시 내 일반상업지역에 위치합니다.

인접한 산업단지 및 주거 단지로부터의 배후 수요가 예상됩니다.

양호한 도로 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

청년 창업 지원 등 지역 활성화를 위한 다양한 정책이 추진되고 있어 향후 상권 변화 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 상세한 주변 시세 조사, 임대료 수준 분석, 공실 기간 예측, 예상 명도 비용, 세금 및 수수료 등 제반 경비, 그리고 낙찰 후 예상되는 투자 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 감정가는 1,970,000,000원이며, 등기부채권 총액은 4,290,000,000원입니다. 인수할 보증금은 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황과 향후 수익성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 높은 채무 총액과 지역 상가 공실률 등을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 시장 조사 및 전문가와 상담을 권장합니다.

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