나이스옥션 법원경매 충주 2024타경32866 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국가스안전공사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1-9 : 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건 내 제1층 제101,102,105호, 제3층 제306호, 제4층 제401, 404,408호, 제5층 제501호, 제6층 제604호로서,
외 벽 : 돌붙임 및 페인팅 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1-9 : 도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-20)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(특)2-19)(접합) 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경32866 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369, 1층 101호

건물용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 제1층 제101호

감정가: 692,000,000원

토지 면적: 18.40㎡ (약 5.56평)

건물 면적: 60.75㎡ (약 18.38평)

2. 입지조건

* 주변 환경

대상 물건은 "한국가스안전공사" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

건물은 북서측 및 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한

본 물건의 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

중로2류 (폭 15m-20m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 (절대제한구역), 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

경매를 통해 해당 근저당권 및 그 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2018년 7월 3일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 권리 분석상 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하여, 해당 임차인은 대항력이 있으므로 명도 시 세심한 주의가 요구됩니다.

* 특이사항

본 물건은 공동담보 물건입니다.

대항력 있는 임차인이 존재합니다.

4. 상권분석

대상 물건은 음성군 맹동면의 일반상업지역에 위치한 근린상가로서, 한국가스안전공사와 인접하고 배후에 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

넓은 도로에 접해 있어 접근성과 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

상업 지역에 위치하여 직장인 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 근린상가로서의 기능을 수행하기에 무리가 없는 환경입니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 대상 물건 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 임대차 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 물건 가치나 매각 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

* 기타 리스크

혁신도시개발예정지구 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획이나 경관 관련 규제에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획에 '가축사육제한구역(절대제한구역)'이 포함되어 있어, 해당 토지 상에서 가축 사육과 관련된 행위는 제한됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 접근성과 배후 수요가 양호합니다.

감정가는 6억 9천2백만원이며, 토지 및 건물 면적을 고려하여 시세 대비 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원으로 인수 부담은 없으나, 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

공동담보 물건 및 혁신도시 개발 예정지구 지정 등은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요 확보가 가능한 입지 (인근 아파트 단지, 공공기관).

주요 도로에 인접한 양호한 접근성.

다양한 업종 유치가 가능한 근린상가로서의 잠재력.

명도 부담 최소화 가능성 (보증금 0원의 대항력 있는 임차인).

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원.

본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 조사, 주변 시세, 물건 상태, 명도 가능성, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% 수준부터 시작하여, 권리관계 및 명도 비용 등을 고려하여 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다.

잠정적인 입찰 희망가 범위는 5억 5천만원 ~ 6억 5천만원 사이에서 신중하게 검토하는 것이 좋겠습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.