나이스옥션 법원경매 충주 2024타경32866 [7] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 4층408호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국가스안전공사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1-9 : 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건 내 제1층 제101,102,105호, 제3층 제306호, 제4층 제401, 404,408호, 제5층 제501호, 제6층 제604호로서,
외 벽 : 돌붙임 및 페인팅 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1-9 : 도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-20)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(특)2-19)(접합) 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경32866 (7)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369, 4층 408호

용도: 근린상가

감정가: 292,000,000원

토지면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

토지지분: 26㎡ (약 7.87평)

건물면적: 85.56㎡ (약 25.87평)

건물지분: 85.56㎡ (약 25.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

등기부채권 총액: 4,290,000,000원

2. 입지조건

대상 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리에 위치하며, "한국가스안전공사" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 북서측 및 남서측으로는 폭 약 12m의 포장도로, 남동측으로는 폭 약 15m의 보행자도로와 접하고 있습니다. 충북혁신도시의 개발이 활발히 진행되고 있어 지역 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

3. 권리분석

본 물건은 2015년 5월 8일 주식회사태성개발의 소유권보존등기를 시작으로, 2020년 4월 23일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(4,290,000,000원)이 말소기준권리로 등기되었습니다. 이후 소유권 이전 및 2024년 5월 27일 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 개시결정(채권금액 3,683,934,407원)이 등기되었습니다. 매각으로 인해 말소기준권리인 근저당권 및 그 이후 등기된 권리들은 소멸될 예정입니다. 현재 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 문제는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로 이용 중이며, 주위의 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택과의 혼재는 지역 내 소비 수요를 뒷받침할 것으로 예상됩니다. 특히 충북혁신도시 개발이 본격화되면서 신규 주거 단지 조성 및 인구 유입이 증가하고 있어, 상권 활성화 가능성이 높습니다. 맹동산업단지와 같은 산업 시설도 인근에 위치하여 직주근접 배후 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 4층에 위치하고 있으며, 2015년 4월 28일에 사용 승인되었습니다. 기본적인 위생, 급배수 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에는 한국가스안전공사가 있으며, 수소안전뮤지엄 등 교육 및 체험 시설도 위치하여 지역 주민 및 방문객을 위한 시설이 있습니다. 또한, 맹동저수지 등 휴식 공간도 가까이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 가축사육제한구역(절대제한구역) 및 중점경관관리구역에 해당하여 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 제한을 받을 수 있습니다. 현재 감정가 대비 채권 총액이 매우 높아 유찰 가능성이 존재하며, 이는 시세 변동에 따른 투자 위험으로 이어질 수 있습니다. 건물의 연식(2015년 사용승인) 대비 내부 시설의 노후화 및 수리 필요성 여부는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시의 성장 잠재력과 인근 산업단지, 공공기관(한국가스안전공사)의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 근린상가로서의 가치를 지니고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수해야 할 임차인 부담이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다. 다만, 감정가 대비 높은 채권 총액으로 인해 실제 낙찰가 결정 과정에서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 개발에 따른 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화 기대.

* 한국가스안전공사 등 인근 공공기관 및 산업단지 종사자 수요 확보 가능성.

* 권리 분석 상 인수할 권리 및 임차인 부담이 없어 낙찰 후 관리가 용이함.

* 건축물 용도가 다양하여(근린생활시설, 위락시설, 운동시설 등) 업종 선택의 폭이 넓음 [JSON 분석].

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 292,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 주변 시세 및 임대 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 권리 총액이 감정가보다 현저히 높아 유찰 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.