나이스옥션 법원경매 충주 2024타경32866 [5] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국가스안전공사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1-9 : 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건 내 제1층 제101,102,105호, 제3층 제306호, 제4층 제401, 404,408호, 제5층 제501호, 제6층 제604호로서,
외 벽 : 돌붙임 및 페인팅 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1-9 : 도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-20)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(특)2-19)(접합) 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

충주지원 2024타경32866 (5)

1.2. 소재지

충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 4층401호

1.3. 토지면적

63. 50㎡ (약 19.21평)

1.4. 건물면적

209. 25㎡ (약 63.30평)

1.5. 감정가

666,000,000원

1.6. 경매구분

부동산임의경매

1.7. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.8. 건물구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 일부

1.9. 건물용도

근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국가스안전공사" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

"한국가스안전공사"가 인접해 있으며, 근린생활시설 및 주거단지가 혼합된 지역입니다.

추가적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 반경 1~2km 이내의 맹동면 중심지 또는 혁신도시 지역에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 4월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 총 채권액

등기부등본 상 채권 총액은 4,290,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상 지상권 개요 없음)

3.4. 임차인 현황

3.4. 1.임차인

김

3.4. 2.보증금

25,000,000원

3.4. 3.차임

0원

3.4. 4.전입일자(사업일자)

2023-03-07

3.4. 5.확정일자

2023-03-07

3.4. 6.배당신고일자

2024-06-11

3.4. 7.대항력

없음

3.4. 8.비고

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 시 보증금 반환 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 지역에 위치하며, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

인근에 한국가스안전공사가 위치하여 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 중로2류, 가축사육제한구역(절대제한구역), 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

4.3. 주변 상권

소규모 상업 시설 및 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

신축 아파트 단지가 인근에 위치하여 지역 내 유동인구 및 소비 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 편의시설

소재지 주변에 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있으며, 혁신도시 지역 접근이 용이하여 더 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육/의료

반경 1~2km 이내의 맹동면 소재 학교 및 의료기관 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적 현황은 현장 답사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

공동담보 물건으로, 채권 총액이 높아 경매 절차에 변동 가능성은 낮으나, 추가적인 권리관계 확인은 필수입니다.

6.2. 명도

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 점유 관계는 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 상태

감정평가서 상으로는 특이사항이 명시되지 않았으나, 실제 건물 내외부 및 설비 상태는 현장 답사를 통해 정확히 파악해야 합니다.

특히 장기적인 건물 유지보수 상태를 점검해야 합니다.

6.4. 혐오시설

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 정확한 파악을 위해서는 지도 검색 및 현장 답사를 통해 주변 환경을 상세히 조사하는 것이 좋습니다.

6.5. 기타

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 음성군 맹동면의 일반상업지역에 위치한 근린상가 건물입니다.

"한국가스안전공사" 및 신축 아파트 단지가 인근에 있어 잠재적 수요가 예상되며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

권리 관계상 인수되는 부담은 없으나, 채권 총액이 높아 시세 대비 충분한 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 관련 리스크는 적은 편입니다.

장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 상권 변화 추이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* "한국가스안전공사" 및 인근 아파트 단지 배후 수요 확보 가능성

* 음성 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담 적음

* 일반상업지역 내 위치하여 다양한 상업 용도 활용 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 666,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시세, 시장 상황, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 시세 조사 및 추가적인 현장 답사를 통한 수익성 분석이 선행되어야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.