나이스옥션 법원경매 충주 2024타경32866 [3] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국가스안전공사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1-9 : 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건 내 제1층 제101,102,105호, 제3층 제306호, 제4층 제401, 404,408호, 제5층 제501호, 제6층 제604호로서,
외 벽 : 돌붙임 및 페인팅 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1-9 : 도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-20)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(특)2-19)(접합) 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경32866 (3)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369, 1층 105호

용도: 근린상가

감정가: 502,000,000원

토지 면적: 13.40㎡ (약 4.05평)

토지 지분: 13.4㎡ (약 4.05평)

건물 면적: 44.10㎡ (약 13.34평)

건물 지분: 44.1㎡ (약 13.34평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부 요약 참고)

건축물 용도: 제1종근린생활시설 (주용도), 제1,2종근린생활시설, 위락시설, 운동시설 등 복합 용도 가능 (건축물 표제부 정보)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국가스안전공사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 간선 도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태:

인접 대지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

북서측 및 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장 도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

대상 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역(절대제한구역), 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소 기준 권리:

2020년 4월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을8)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 등기된 사실은 확인되지 않습니다.

등기부등본 상 이재현 임차인의 상가건물임차권(을12)은 2023년 11월 23일 접수되어 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이재현

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 10월 28일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024년 06월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않고 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액:

등기부채권 총액은 약 4,300,000,000원 (43억 원)입니다.

* 인수 보증금 합계:

0원 (권리분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 주의 사항:

채권 총액이 매우 높아 채권자 측의 경매 취하 또는 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다. 등기부등본 상 '선순위 임차권', '공동담보' 등의 특이사항은 모두 말소되는 권리로 확인되어 실질적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

* 대상 물건은 충청북도 음성군 맹동면의 일반상업지역에 위치하며, 한국가스안전공사 인근 지역에 자리하고 있습니다.

* 주변에는 근린생활시설, 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재하고 있어 근린 상권으로서의 기본적인 수요를 확보할 수 있습니다.

* 주요 시설로는 한국가스안전공사, 인근 아파트 단지, 다수의 상업 시설이 있으며, 이는 잠재 고객층으로 작용할 수 있습니다.

* 건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설, 위락시설, 운동시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 지역에 해당됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설:

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 의료 시설:

인근 지역에 병원 및 약국 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 의료 시설 정보는 현장 확인 필요)

* 교육 시설:

상가 물건으로 직접적인 영향은 적으나, 인근에 초, 중, 고등학교가 분포할 것으로 예상됩니다. (구체적인 교육 시설 정보는 현장 확인 필요)

* 교통 접근성:

차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 가능한 지역으로, 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액:

총 43억 원에 달하는 높은 채권 총액은 경매 취하 또는 재매각 가능성을 높이며, 이는 향후 가격 하락 위험으로 이어질 수 있습니다.

* 주변 상권 경쟁:

상업 지역 내 다수의 경쟁 점포와의 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

* 지역 경기 변동:

혁신도시 개발 등 지역 경기 변동에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 환경 관련 문제:

음성군, 특히 맹동면 지역은 과거 폐기물 처리 시설 및 매립장 관련 이슈가 있었던 사례가 검색되었습니다. 비록 해당 물건지 바로 인근에 혐오시설이 직접적으로 명시된 정보는 없으나, 폐기물 관련 시설이 지역 내에 존재하거나 과거 문제가 있었던 점은 잠재적인 환경적 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다. 이러한 환경 문제는 지역 주민들의 삶의 질에 영향을 미칠 수 있으며, 향후 부동산 가치에도 간접적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화:

건물 준공일(2015년 4월 28일)을 고려할 때, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다. (구체적인 건물 상태는 현장 확인 필수)

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 한국가스안전공사 및 인근 배후 주거 단지를 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 1층 점포로, 접근성이 양호합니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 매우 높은 채권 총액이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 더불어 현장 조사를 통해 공실 위험, 임대료 수준, 건물 상태, 그리고 지역의 환경 관련 이슈 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 초기 투자 비용 절감 가능성:

감정가 5억 2백만 원 대비, 높은 채권 총액으로 인한 경매 취하 가능성 또는 재매각 시 가격 조정 가능성이 있습니다.

* 안정적인 배후 수요:

한국가스안전공사와 인근 아파트 단지의 고정 수요 확보가 예상됩니다.

* 실사용 목적 적합성:

1층 상가로서 우수한 접근성과 가시성을 갖추고 있어 실제 사업장 운영에 유리합니다.

* 지역 개발 잠재력:

도시지역 내 일반상업지역에 해당하며, 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없으므로, 감정가 502,000,000원을 기준으로 고려할 수 있습니다. 다만, 유찰 시에는 입찰 시점의 최저 입찰가의 20~30% 하락한 금액을 고려해야 합니다. 잠재적 리스크(높은 채권액, 지역 내 환경 이슈 가능성, 상권 경쟁 등)와 지역 시세, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 시장 상황과 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 입찰 가격을 산정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.