나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33616 [1] 충청북도 충주시 성내동 403 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33616 [1] 충청북도 충주시 성내동 403 단독주택 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33616 | 소재지: 충청북도 충주시 사직로 209-1 | 감정가: 215,794,942원 | 최저가: 70,712,000원 | 용도: 단독주택

1. 경매 물건 보고서 (충주지원 2024타경33616)

1.1. 사건 개요

본건은 충주지원 2024타경33616 (1) 사건으로 충청북도 충주시 성내동 403 소재 단독주택에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 손OO로 동일하며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOO입니다. 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 총 215,794,942원으로 책정되었습니다. 현재 현황 공실 상태로 확인됩니다.

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 충청북도 충주시 성내동 403

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 215,794,942원

토지면적: 250.00제곱미터 (약 75.63평)

건물면적: 123.87제곱미터 (약 37.47평)

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 충청북도 충주시 성내동 '관아공원' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 남측 사직로를 따라 중소규모의 점포 및 음식점 등이 밀집한 상업지대입니다. 본건 남측으로 노폭 약 18m의 아스팔트 포장도로(중로1류)와 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다. 사직로를 통해 중원대로 등 주요 간선도로와의 연계가 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

2.2. 상권 분석 및 잠재 가치

본건의 토지이용계획상 용도지역이 '일반상업지역'이라는 점이 최대 강점입니다. 이는 토지 가치를 높이는 핵심 요소이며, 향후 상업용 건물 신축이나 리모델링을 통한 수익형 부동산으로의 전환 가능성을 시사합니다. 주변에 근린생활시설이 밀집한 상권이 형성되어 있으나, 건물이 장기간 공실이었고 구조가 목조 시멘기와지붕 단층 건물인 점을 고려할 때, 토지의 상업적 가치에 중점을 둔 투자가 적합해 보입니다. 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 '자루형'이므로 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

2.3. 권리 분석 및 특이 사항

본건은 소유자(손OO)와 채무자(손OO)가 동일한 부동산 임의경매 사건입니다. 토지 및 건물은 일괄매각 대상이므로 전체를 취득해야 합니다. 제시외 물건이나 공부와의 차이는 없으며, 임대차 관계는 현장 조사시 소유자 및 거주인의 부재로 조사치 못했으나, 현황 공실임이 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금이나 임차인의 대항력에 대한 권리 리스크는 낮을 것으로 예상되나, 최종 확인은 필요합니다.

2.4. 생활정보

본건은 관아공원 인근에 위치하며, 주변 상업지대 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성은 매우 높습니다. 교통 상황 또한 시내버스 정류장 및 간선도로 접근이 용이하여 양호한 편입니다. 현재 확인된 바에 의하면 인근에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 충주 시가지의 중심 상권과 연계되어 기본적인 생활 인프라는 충분히 갖추고 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 큰 리스크는 '역사문화환경보존지역(충주창녕헌)'에 해당한다는 점입니다. 이는 향후 신축, 증축 등 건축 행위에 대해 지자체의 심의 및 허가 기준이 강화될 수 있음을 의미하며, 투자 전 관련 규제사항을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 건물이 장기간 공실로 인해 수리를 요하는 상태이며, 토지 경계가 불분명하여 별도의 측량을 요할 수 있다는 점이 주의 사항입니다. 일괄매각으로 진행되므로 토지 및 건물의 가치를 종합적으로 판단해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 종합 의견

본건은 충주 구도심의 핵심 상권 지역인 '일반상업지역'에 위치한 토지가치 중심의 물건입니다. 건물의 현재 상태는 노후되었으나, 토지 자체의 입지(관아공원 인근, 중로1류 접합) 및 용도지역 우위가 투자 매력을 높입니다. 리모델링을 통한 상가 주택 또는 철거 후 신축을 염두에 둔 개발형 투자에 적합한 물건으로 판단됩니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 충주시 관아공원 인근의 중소규모 상권 밀집 지역

토지 가치 우위: '일반상업지역'으로 높은 토지 효율성 및 향후 개발 잠재력

교통 편의성: 약 18m의 간선도로(중로1류)와 접하여 접근성 및 가시성 우수

개발 용이성: 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계 단순 (공실 상태)

재건축 고려: 노후된 건물을 철거하고 상업적 가치가 높은 신축 건물(상가주택 등) 건축 시 높은 수익률 기대 가능

4. 컨설팅 마무리

본 보고서는 제공된 감정평가서 및 사건 정보를 기반으로 작성되었으며, 투자를 결정하기 전 반드시 현장 확인 및 지자체 건축 규제(특히 역사문화환경보존지역 관련)를 재확인하시기 바랍니다.

법원 정보

충주지원 경매3계