나이스옥션 법원경매 충주 2024타경32866 [2] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국가스안전공사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1-9 : 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건 내 제1층 제101,102,105호, 제3층 제306호, 제4층 제401, 404,408호, 제5층 제501호, 제6층 제604호로서,
외 벽 : 돌붙임 및 페인팅 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1-9 : 도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-20)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(특)2-19)(접합) 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경32866 (2)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 692,000,000원

토지면적: 18.40㎡ (약 5.56평)

토지지분: 18.4㎡ (약 5.56평)

건물면적: 60.75㎡ (약 18.38평)

건물지분: 60.75㎡ (약 18.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

건축년도: 2014년

총 층수: 6층

해당 층: 1층

건물 구조: 철근콘크리트구조

주용도: 제1종근린생활시설

2. 입지조건

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 1층102호.

위치 및 주위환경: 대상 물건은 "한국가스안전공사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

인접 도로상태: 북서측 및 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 일반상업지역

* 제1종지구단위계획구역

* 중로2류(폭 15m-20m)

* 가축사육제한구역(절대제한구역)

* 혁신도시개발예정지구

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 04월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을8)

말소 예정 권리:

* 을8 근저당권 (말소기준권리)

* 갑6 압류 (음성군)

인수 예정 권리:

* 대항력있는 임차인: 이광일

* 전입일자(사업일자): 2018년 07월 03일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액: 4,290,000,000원

4. 상권분석

이용상태: 근린생활시설로 이용 중임.

주변 환경: 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택이 혼재하는 지역임.

음성 맹동면은 충북혁신도시가 조성되어 있어 인구가 증가하고 있으며, 신규 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역임. 다만, 충북혁신도시 내 상가 공실률이 높은 편이라는 분석도 있어, 해당 지역 상권의 활성화 정도를 추가적으로 확인해 볼 필요가 있음.

건축물대장상 기타 용도로 제1,2종근린생활시설, 위락시설, 운동시설 등이 기재되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능함을 시사함.

5. 생활정보

* 교통: 중부고속도로 음성 IC와 진천 IC에서 약 12km 거리에 위치하며, 평택제천고속도로도 통과하여 서울 및 수도권 접근성이 양호함. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능함.

* 편의시설: "한국가스안전공사" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재함. 맹동저수지가 인접해 있으며, 수소안전뮤지엄, 샐러디 등 편의시설이 약 2~3km 거리에 위치함.

* 공공시설: 음성군보건소 맹동보건지소, 맹동초등학교, 동성중학교 등이 인근에 위치함.

* 기타: 맹동면은 전국적으로 유명한 맹동 수박이 생산되는 지역이며, 혁신도시 개발로 인해 젊은 층 인구 유입이 이루어지고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 전입일자가 2018년 7월 3일인 이광일 임차인이 대항력을 보유하고 있음. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수 부담은 없으나, 해당 임차인의 점유 및 권리 관계를 명확히 확인해야 함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있음. 특히 가축사육제한구역은 지역에 따라 절대제한 또는 일부 제한으로 나뉘며, 신규 축사 신축에 제약이 따를 수 있음.

* 상권의 불확실성: 충북혁신도시의 높은 상가 공실률은 향후 상가 운영 및 임대 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면에 위치한 근린상가로, 충북혁신도시 개발 예정지구 내에 있어 미래 발전 가능성이 있는 입지임. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 감정가는 692,000,000원임. 차량 접근성이 양호하고 주변에 다양한 편의시설이 분포하고 있음.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있음. 또한, 충북혁신도시 상권의 높은 공실률은 상가 운영에 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 인접 지역: 충북혁신도시 개발과 함께 지역 발전 가능성이 기대되는 지역에 위치함.

* 다양한 업종 가능성: 건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설 외 위락시설, 운동시설 등으로도 활용 가능하여 다양한 업종의 잠재력을 보유함.

* 편리한 교통망: 중부고속도로, 평택제천고속도로 이용이 용이하여 물류 및 접근성이 좋음.

* 지역 특산물 및 관광 자원: 맹동 수박 등 지역 특산물과 맹동저수지 등 관광 자원 개발 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 해당 물건의 경우, 임차인의 인수 보증금이 0원으로 확인되어 인수 부담은 없습니다. 그러나 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 임대 현황, 향후 개발 계획, 유사 물건 거래 사례 등에 대한 면밀한 시장 조사와 추가적인 권리 분석이 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.