나이스옥션 법원경매 충주 2024타경32866 [4] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국가스안전공사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1-9 : 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건 내 제1층 제101,102,105호, 제3층 제306호, 제4층 제401, 404,408호, 제5층 제501호, 제6층 제604호로서,
외 벽 : 돌붙임 및 페인팅 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1-9 : 도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-20)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(특)2-19)(접합) 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 충주지원 2024타경32866 (4)

* 소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 3층306호

* 용도: 근린상가

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 3층 306호

* 건물 사용승인일: 2015-04-28

* 주요 용도 (건축물): 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 위락시설, 운동시설

1.2. 면적

* 토지면적: 17.20㎡ (약 5.20평)

* 건물면적: 56.73㎡ (약 17.16평)

* 토지지분: 17.20㎡

* 건물지분: 56.73㎡

1.3. 감정가

* 총 감정가: 194,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국가스안전공사" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로상태

* 북서측 및 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역.

* 중로2류(폭 15m-20m) 접함.

* 가축사육제한구역(절대제한구역).

* 혁신도시개발예정지구 중점경관관리구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 유민섭 (2015.07.31)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2020.04.23, 4,290,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 (2020.05.12)

* 임의경매개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (2024.05.27, 3,683,934,407원)

* 등기부채권 총액: 4,290,000,000원

3.2. 말소기준권리

* 근저당권 (2020.04.23, 농업협동조합자산관리회사) 이 말소기준권리이며, 경매 신청 채권자 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 지상권 설정 여부는 확인되지 않으나, 등기부 상 명시되어 있으므로 인수 여부를 철저히 확인해야 함).

3.4. 임차인 현황

* 임차인 중 인수 보증금 합계 0원으로 확인됨.

* 임차인으로 등재된 자가 없으므로 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 실제 점유 현황은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함.

* 만약 소유자 외 점유자가 있을 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요하며, 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 요구됨.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 특성

* 본 물건은 제1종 근린생활시설을 포함하여 위락, 운동시설 등으로도 활용 가능한 다목적 건물 내 상가임.

* 주변 지역은 근린생활시설, 주거 시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능함.

4.2. 주변 상권

* 한국가스안전공사 등 공공기관 및 주변 아파트 단지, 주택가의 수요를 흡수할 수 있는 입지임.

* 지역 개발 잠재력: 혁신도시 개발 예정 지역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 기대.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 상업시설 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설 접근이 양호함.

5.2. 주변 환경

* 혐오시설 관련 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않음.

* 주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재되어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

* 음성군 맹동면 일대는 '맹동 치유의 숲' 조성, 맹동저수지 관광자원화 사업 등 지역 개발이 추진되고 있어 향후 생활 환경 개선 및 가치 상승이 기대됨.

* 맹동 공공하수처리시설 증설이 완료되어 생활 인프라 개선이 이루어지고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 토지이용계획 상 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획상 규제가 존재함.

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으므로, 해당 권리의 존재 및 내용을 반드시 확인해야 함.

6.2. 기타 리스크

* 건물 관리 상태 및 실제 이용 현황, 점유 관계에 대한 면밀한 현장 조사가 요구됨.

* 진천·음성 광역폐기물매립장 관련 논란이 있었으나, 이는 해당 물건 소재지와 직접적인 관련성은 적음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충북 음성군 맹동면의 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 접근성이 양호하고 주거 및 공공기관 배후 수요를 갖추고 있음.

* 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 3층 상가로, 현재 근린생활시설로 이용 중이며 기본적인 설비를 갖추고 있음.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 점은 인수 여부를 철저히 확인해야 하는 중대한 리스크임.

* 인수되는 임차인 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 실제 점유 관계는 반드시 현장 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 혁신도시 개발 예정 지역 내 위치 및 맹동저수지 관광자원화 사업 연계 등으로 향후 지역 가치 상승 기대.

* 다목적 활용 가능성: 근린생활시설 외 위락, 운동시설 등으로도 활용 가능한 용도.

* 양호한 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 용이함.

* 인수되는 권리 없음 (단, 지상권 제외): 권리 분석상 추가 부담이 없는 깔끔한 물건 (지상권 제외).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 194,000,000원

* 총 면적: 73.93㎡ (약 22.36평)

* 현재 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가격을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음.

* 주변 시세, 본 건의 권리 관계 (특히 지상권), 공실 위험, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

* 보수적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 입찰가를 고려할 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 155,200,000원 ~ 194,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.