나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33456 [1] 충청북도 음성군 원남면 917 조촌리 가동 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33456 [1] 충청북도 음성군 원남면 917 조촌리 가동 단독주택 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33456 | 소재지: 충청북도 음성군 원남면 원중로417번길 25-78 (가동) | 감정가: 237,621,000원 | 최저가: 152,078,000원 | 용도: 단독주택

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33456 (1)

소재지: 충청북도 음성군 원남면 917 조촌리 가동

용도: 단독주택 및 근린생활시설

1.2. 면적 및 감정가 현황

토지면적: 0.00㎡ (토지매각 제외)

건물면적: 348.44㎡ (약 105.40평)

건물 제시외면적: 143.77㎡ (약 43.50평)

감정가: 237,621,000원

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

제2장. 물건 상세 내역 및 구조

2.1. 건물의 이용 현황

본 건은 단층 건물 두 개 동으로 구성되어 있으며, 복합적인 용도로 이용되고 있습니다.

2-가 동은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 단독주택으로 이용 중입니다.

3-가 동은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.

2.2. 건물 구조 및 설비

2-가 (주택): 경량철골구조에 돌붙임 마감 등으로 시공되었으며, 내부에는 위생 및 급배수 설비, 보일러 설비, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

3-가 (소매점): 경량철골구조에 판넬 마감 등으로 시공되었으며, 바닥은 에폭시 마감입니다.

2.3. 제시외 건물 현황

제시외 건물(부합물 및 종물) 총 143.77㎡(약 43.50평, 감정평가서상 ㉠~㉦)이 매각에 포함됩니다. 다만, 제시외 관정(㉧)은 매각에서 제외되는 점을 유의해야 합니다.

제3장. 권리분석 및 특이사항

3.1. 권리관계 (소유자/채무자/채권자)

소유자: 반OO

채무자: 반OO

채권자: 서OO

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인이며, 채권자에 의해 진행되는 강제집행 절차입니다.

3.2. 특이사항 및 법적 리스크

최대 특이사항은 '건물만 매각'이라는 점과 '법정지상권' 문제입니다.

주의사항으로 건물 대지에 대한 법정지상권의 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다.

입찰자는 건물만 낙찰받는 경우, 토지 소유자에게 건물 사용료(지료)를 내거나, 협상을 통해 토지 소유권을 확보해야 할 수 있으며, 최악의 경우 법정지상권이 성립되지 않으면 건물을 철거해야 할 리스크가 존재합니다.

3.3. 매각 조건

일괄매각 조건으로 제시외 건물(㉠~㉦)이 매각에 포함되지만, 건물만 매각하는 조건임을 다시 한번 강조합니다.

제4장. 입지 및 환경 분석

4.1. 입지조건

본 건은 충청북도 음성군 원남면 조촌리 소재로, 일반적인 농촌 마을 내에 위치하는 것으로 파악됩니다. 주변 환경은 상대적으로 한적하고 자연 친화적인 분위기입니다.

4.2. 상권분석

물건지 인근에 음성 원남산업단지가 위치하고 있어, 산업단지 근로자를 대상으로 하는 근린생활시설(소매점) 수요가 일부 존재할 수 있습니다.

또한, 주변에 원남저수지, 원남테마공원캠핑장 등 휴식 및 레저 공간이 조성되어 있어, 캠핑장 이용객이나 둘레길 방문객을 대상으로 하는 소매점 운영에 대한 잠재적 수요도 고려할 수 있습니다.

4.3. 생활정보

차량으로 약 25분 거리에 음성군청을 기점으로 하는 생활권이 형성되어 있으며, 인근에 원남저수지 둘레길 등 레저 시설이 있어 주거 환경은 비교적 쾌적한 편입니다.

4.4. 잠재적 리스크 (혐오시설 관련)

과거 원남면 조촌리 일원에 의료폐기물 소각장 설치가 추진되어 지역 주민의 강력한 반발이 있었으나, 2020년 8월경 원주지방환경청에서 사업계획에 대해 '부적합' 결정을 내림으로써 해당 리스크는 해소된 것으로 확인됩니다.

제5장. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 토지 없이 건물만 매각하는 '특수물건'입니다. 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거와 사업을 겸할 수 있는 구조적 장점이 있으나, 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 치명적인 권리적 리스크를 안고 있습니다.

따라서, 입찰 전 반드시 토지 소유자와의 관계 및 법정지상권 성립 가능성에 대한 심층적인 법률 분석이 선행되어야 하며, 최악의 상황(법정지상권 불성립)까지 고려한 협상 전략 및 비용(건물 철거비, 지료 산정 등)을 준비해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

특수물건의 높은 수익률: 권리상의 하자로 인해 유찰 가능성이 높으며, 이에 따라 일반 매각 물건보다 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

복합 용도 활용 가능성: 주택(2-가)과 근린생활시설(3-가)이 결합된 형태로, 근처 원남산업단지 및 캠핑장/저수지 등의 배후 수요를 활용한 소매점 운영 및 주거를 동시에 충족할 수 있습니다.

과거 혐오시설 리스크 해소: 지역 발목을 잡던 의료폐기물 소각장 문제가 '부적합' 결정으로 해소되어, 해당 이슈에 대한 우려는 줄어들었습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계