나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33661 [2] 충청북도 음성군 원남면 보천리 492 답 경매
매각기일: 2026-01-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33661 [2] 충청북도 음성군 원남면 보천리 492 답 경매
- 사건번호: 2024타경33661
- 주소: 충청북도 음성군 원남면 보천리 492
- 감정가: 44,988,860원
- 최저가: 14,742,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 답
충주지원 경매3계 2024타경33661 | 소재지: 충청북도 음성군 원남면 보천리 492 | 감정가: 44,988,860원 | 최저가: 14,742,000원 | 용도: 답
1. 충주지원 2024타경33661 (2) 물건 보고서 (토지 지분 매각)
1.1. 사건 개요 및 기본 정보
사건번호: 충주지원 2024타경33661 (2)
소재지: 충청북도 음성군 원남면 보천리 492
용도: 답 (농지)
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지일부지분매각
감정가: 44,988,860원
소유자/채무자: 반OO
토지 면적: 2327.00㎡ (약 704.08평)
토지 지분율: 77558.90999999999
건물 면적: 없음 (0.00㎡)
1.2. 특이사항 및 주의사항
본 물건은 토지 일부 지분에 대한 매각이며, 농지 취득과 관련한 법적 절차와 지분 매각의 특성을 모두 포함하고 있어 주의가 요구됩니다.
주요 특이사항으로는 '농지취득자격증명 제출 필요', '지분매각', '공유자 우선매수신고 가능', '재매각' 등이 있습니다.
주의사항:
- 지분매각 물건으로, 낙찰 시 소유권을 공유하게 되며, 추후 공유물 분할 협의 또는 분할 소송이 필요할 수 있습니다.
- 현황 맹지(인접 도로와 접하지 않은 토지)이므로, 농작업 및 개발 행위 시 통행권 확보 문제가 발생할 수 있습니다.
- 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다. 입찰 전 소관 행정기관을 통해 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
2. 물건 상세 분석
2.1. 입지조건 및 주위환경 분석
본건은 충청북도 음성군 원남면 보천리에 소재하며, '원남면 행정복지센터' 동측 인근에 위치합니다.
주위는 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건 인근까지만 차량 접근이 가능하여 교통 상황은 보통으로 평가되나, 내부 도로 사정은 양호하지 않을 수 있습니다.
현황 상 맹지 상태로, 농업용 이외의 목적으로 이용하거나 향후 개발을 고려할 경우, 도로 확보가 필수적인 해결 과제입니다.
2.2. 토지 이용 및 제한 상태 분석
본 물건은 2필지의 지분으로 구성되어 있으며, 각각의 용도지역이 다릅니다.
기호1 토지:
- 용도지역: 농림지역, 농업진흥구역
- 제한사항: 농지법에 따른 개발 제한이 매우 강력하여, 농업 외의 목적으로 이용하기 어렵습니다.
기호2 토지:
- 용도지역: 계획관리지역, 성장관리계획구역
- 제한사항: 계획관리지역은 비교적 개발 가능성이 높은 용도지역이나, 현재 성장관리계획구역(복합형)으로 지정되어 있어, 음성군의 성장관리계획에 따른 건축물의 용도, 밀도 등에 제한을 받습니다.
2.3. 상권분석 및 생활정보
본 물건은 '답(농지)'이며 주위가 농촌 지대임을 감안할 때, 일반적인 상업적 가치는 전무합니다. 상권분석은 농업 생산성 및 장기적인 토지 이용 계획에 초점을 맞추어야 합니다.
생활정보:
- 주위가 농촌 지대이므로, 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)은 원남면 행정복지센터 인근 또는 음성읍 방면으로 이동해야 이용 가능할 것으로 추정됩니다.
- 인근에 행정복지센터가 있다는 점은 행정 접근성 측면에서는 긍정적입니다.
2.4. 혐오시설 및 환경 분석
제시된 감정평가서나 주변 정보에서는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.
다만, 농촌 지대 특성상 인근에 축사 또는 폐기물 시설 등이 존재할 가능성이 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.
3. 권리 분석 및 투자 전략
3.1. 권리분석 (경매 관련 위험 요소)
본 물건은 채무자 겸 소유자의 부동산에 대한 강제경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 등기부상의 권리는 없을 것으로 판단됩니다.
가장 중요한 권리적 문제는 '지분 매각'과 '농취증 제출 의무'입니다.
- 지분 매각: 낙찰자는 공유자로서의 지위만 취득하며, 다른 공유자와의 관계 설정(사용, 수익, 분할)이 향후 가장 큰 권리적 난제입니다.
- 농취증: 농지(답)이므로 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 공유자 우선매수: 매각기일에 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다.
3.2. 잠재적 리스크
1. 맹지 리스크: 현황 맹지이므로, 토지 이용 및 매매에 있어 감가 요인이 됩니다. 통행로 확보를 위한 별도의 비용과 노력이 필요합니다.
2. 농취증 리스크: 농지 취득 자격 요건을 갖추지 못하면 보증금 손실이 발생합니다.
3. 지분 리스크: 다른 공유자들과의 협의가 원만하지 않을 경우, 공유물 분할 소송을 통해 문제를 해결해야 하므로 시간과 비용이 소요됩니다.
4. 용도지역 리스크: 기호1 토지는 농림지역/농업진흥구역으로 개발이 사실상 불가능합니다.
3.3. 투자 포인트 및 종합 의견
투자 포인트:
1. 계획관리지역(기호2) 지분 포함: 전체 토지 중 일부는 비교적 개발 자유도가 높은 계획관리지역에 속해 있어, 향후 공유물 분할 시 가치 상승의 여지가 있습니다.
2. 저가 매수의 기회: 지분 매각의 특성상 일반 매매보다 저가에 취득할 가능성이 높으며, '재매각' 물건이라는 점은 유찰 이력이 있었음을 시사하여 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.
종합 의견:
본 물건은 전형적인 '특수 물건'입니다. 높은 리스크(맹지, 지분, 농취증)를 감수하고, 낮은 가격에 취득하여 장기간 공유자 협의 또는 분할 소송을 통해 토지를 단독으로 확보하거나 매각 차익을 얻고자 하는 전문 투자자에게 적합합니다.
일반 투자자라면 '농취증 발급 가능 여부', '공유자 관계 파악', '맹지 해결 가능성' 등을 사전에 철저히 확인한 후 신중하게 접근해야 합니다. 특히 기호2의 계획관리지역 지분 매각은 잠재적 개발 가치가 있는 부분으로, 협상 전략 수립에 중요하게 작용할 수 있습니다.
법원 정보
충주지원 경매3계