나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33869 [2] 충청북도 충주시 동량면 조동리 1268-2 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33869 [2] 충청북도 충주시 동량면 조동리 1268-2 대지 경매

• 사건번호: 2024타경33869
• 주소: 충청북도 충주시 동량면 조동리 1268-2
• 용도: 대지

충주지원 경매3계 2024타경33869 | 소재지: 충청북도 충주시 동량면 조동리 1268-2 | 감정가: 28,427,000원 | 최저가: 16,181,000원 | 용도: 대지

1. 충주 지원 2024타경33869 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33869 (2)

소재지: 충청북도 충주시 동량면 조동리 1268-2

용도: 대지

감정가: 28,427,000원

토지면적: 131.00㎡ (약 39.63평)

토지지분: 131㎡ (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

재매각: 해당 (재매각)

1.2. 입지조건

본건 토지는 충청북도 충주시 동량면 조동리 소재 "동량초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위로는 농경지, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 여건 또한 보통으로 보입니다. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 토지 강제경매 물건이며, 법정지상권 성립 가능성과 재매각 물건이라는 점에 유의해야 합니다. 특히, 본건 토지 지상에는 인접 필지(조동리 1268번지)에 걸쳐 타인 소유의 제시외 건물(감정평가서상 ㉠, ㉡)이 소재하며, 이 중 일부가 본건 토지 일부에 침범한 것으로 추정됩니다. 이 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 해당 건물로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 이는 토지 소유권 행사에 제한을 줄 수 있습니다. 최저매각가격에는 이러한 제시외 건물로 인한 소유권 행사 제한 가격이 반영되어 있습니다. 따라서 정확한 경계 확인 및 법정지상권 성립 여부는 현장 답사 및 측량을 통한 재확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 전반적으로 농경지와 주택, 일부 근린생활시설이 혼재된 농촌 및 준주거 지역의 성격을 띠고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 생활 편의 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 동량초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설의 수요는 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

인근에 동량초등학교가 있어 자녀 교육 환경으로는 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 보통 수준이며, 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통으로 예상됩니다. 다만, 주변이 농경지와 주택 위주이므로 생활 편의 시설 이용에는 다소 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 제시외 건물 및 법정지상권: 인접 필지에 걸쳐 있는 타인 소유의 제시외 건물이 본건 토지 일부를 침범한 것으로 추정되며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 활용 및 매각 시 소유권 행사에 큰 제약을 줄 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

2. 재매각 물건: 재매각이라는 점은 이전 경매 절차에서 유찰되었음을 의미하며, 이는 예상치 못한 권리 관계, 현황, 또는 입찰가 등 경쟁력 저하 요인이 있을 수 있음을 시사합니다.

3. 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하나, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한이 있습니다. 특히 폐기물매립시설 설치제한지역은 환경적인 민감성을 나타낼 수 있으며, 가축사육제한구역은 해당 행위 자체를 제한합니다.

1.7. 종합 의견

본건 충주시 동량면 조동리 토지는 비교적 평탄하고 도로에 접해 있어 기본적인 토지로서의 활용 가능성은 있으나, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부와 경계 침범 문제는 반드시 해결해야 할 중대한 법적 리스크입니다. 또한, 재매각 물건이라는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 제시된 다양한 토지이용 제한 사항들도 향후 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 저평가 가능성: 제시외 건물로 인한 권리 행사 제한 때문에 최저매각가격이 책정되어 있을 수 있으나, 만약 법정지상권이 성립되지 않거나 문제가 해결될 경우, 토지의 실질 가치 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

2. 적극적인 현장 조사 및 법률 검토: 입찰 전, 반드시 현장을 방문하여 제시외 건물과의 경계, 실제 이용 현황 등을 면밀히 조사하고, 법률 전문가와 상담하여 법정지상권 성립 가능성 및 예상되는 법적 절차, 비용 등에 대한 정확한 분석을 수행하는 것이 중요합니다.

3. 향후 개발 가능성: 중장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 토지이용 계획 변화 추이를 주시하며, 향후 법적 제한 사항 완화 또는 주변 환경 변화에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계