나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33661 [1] 충청북도 음성군 원남면 보천리 346 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33661 [1] 충청북도 음성군 원남면 보천리 346 답 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33661 | 소재지: 충청북도 음성군 원남면 보천리 346 | 감정가: 22,348,000원 | 최저가: 7,323,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호는 충주지원 2024타경33661 (1)이며, 소재지는 충청북도 음성군 원남면 보천리 346입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 용도는 '답'(논)이며, 전체 토지면적은 1812.00제곱미터 (약 548.13평)입니다. 감정가는 22,348,000원으로 산정되었습니다.

1.3. 매각 형태 및 특이사항

매각대상은 '토지일부지분매각'이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 소유자 및 채무자는 반OO이며 채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명 요구, 지분매각, 공유자우선매수신고 가능성, 그리고 재매각 물건이라는 점이 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 주변 환경

본건은 '원남면 행정복지센터’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지와 농가주택 등이 혼재하는 일반적인 농촌지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 인근까지만 차량의 접근이 가능하여 교통상황은 보통시되나, 감정평가서상 기호 1, 2 공히 현황 '맹지'로 파악되어 차량 진출입 및 건축행위에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태

본 경매는 부동산강제경매로, 채권자의 채권 회수를 목적으로 진행됩니다. 매각대상은 토지의 일부 지분에 한정되므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정이 필수적입니다.

3.2. 권리관계

현재 보고된 임대차 관계는 '미상'입니다. 무엇보다 중요한 것은 '지분매각'이라는 점과 '공유자우선매수신고'가 가능하다는 점입니다. 공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이에 따른 매수보증금 미납 시 재행사는 불가능합니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 주변 편의시설

주변 시설로는 '원남면 행정복지센터'가 인근에 위치하고 있다는 정보 외에 구체적인 상업 시설에 대한 정보는 없습니다. 농촌 지역 특성상 기본적인 상권은 다소 취약할 수 있습니다.

4.2. 생활 환경

주위가 농경지와 농가주택으로 구성된 농촌지대이므로, 전원생활이나 농업 활동을 염두에 둔 투자자에게 적합한 환경입니다. 본건은 "답"으로 이용 중입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 법적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분매각'으로, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의(매입 또는 매도) 또는 공유물 분할 소송이 불가피할 수 있습니다. 또한, '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 이를 미제출할 경우 보증금이 몰수되므로 입찰 전 반드시 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

5.2. 물리적 리스크

본 물건은 현황 '맹지'입니다. 이는 인접 토지를 통하지 않고는 공로에 출입할 수 없는 토지이므로, 개발 또는 건축 시 진입로 확보를 위한 별도의 법적 조치(주위토지통행권 또는 사도 개설)나 매입이 필요합니다.

5.3. 개발 제한

일부 토지(기호1)는 '농림지역' 및 '농업진흥구역'에 속하여 개발 및 용도변경에 매우 강력한 제한이 따릅니다. 다른 일부 토지(기호2)는 상대적으로 개발이 유연한 '계획관리지역'이나, 이 또한 '성장관리계획구역'으로 지정되어 있어 무분별한 개발은 제한될 수 있습니다. 두 필지 모두 '가축사육제한구역(일부제한)'에 포함됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군의 농촌지역에 위치한 '답' 지분 물건입니다. 감정가 자체는 토지 면적 대비 높지 않으나, '맹지', '지분매각', '농업진흥구역' 포함 등의 다중 리스크를 안고 있어 일반적인 투자자에게는 진입 장벽이 높은 물건입니다. 리스크를 정확히 이해하고 해결할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 가격 경쟁력: 지분 및 맹지 리스크로 인해 유찰이 진행될 경우 감정가 대비 상당한 수준의 가격 하락을 기대할 수 있습니다.

2) 계획관리지역(일부): 일부 토지가 '계획관리지역'에 속하여 농림지역 부분보다는 상대적으로 높은 개발 잠재력(장기적)을 가집니다.

3) 특수물건 처리 능력: 지분 및 맹지 문제 해결 능력(공유물 분할, 통행권 확보 등)이 있는 투자자에게는 높은 수익률을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계