나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경2469 [1] 강원특별자치도 홍천군 화촌면 1371 군업리 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2024.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 화천면 군업리에 소재하고,""군업1리 마을회관""남동측 원거리에 소재하며, 인근은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설 이용 편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 대체로 사다리형 또는 부정형이며, 이용상태는 한옥카페,수련회시설 부지(기호 1, 2, 3, 4), 주차장(기호 6)임.

인접 도로상태

본건 토지는 북측 등으로 도로에 접함(지번약도 참조).

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(화촌114), 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 2 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(화촌114), 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 3 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(화촌114), 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 4 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(화촌114), 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 6 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(화촌114), 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분

제시목록 외의 물건

본건 기호 2 토지 지상에 관정 1식이 소재함(의견, 명세표 참조바람).

공부와의 차이

본건 기호 6 토지의 지목은""답""이나 현황‘주차장’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 토지의 인접토지와의 경계 및 면적 등은 측량이 필요할 것으로 사료됨. 본건 토지에 부합하는 포장, 수목 등은 일반적인 거래관행에 따라 본건 토지가액에 포함하였으므로 경매 진행, 참가시 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

주건물, 부속건물1, 2, 3, 4, 5는 일반목구조 기와지붕 단층 또는 2층 건물이며,
외벽 : (한옥)목조 등 마감
창호 : (한옥)목조,샷시 등 마감
내부 : 벽지 등 마감

부속건물6, 7, 8, 9는 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며,
외벽 : 사이딩판넬 등 마감
창호 : 샷시 등 마감

이용상태

한옥펜션(수련회시설) : 주건물, 부속건물1, 2, 4, 5
한옥카페(식당) : 부속건물3
샤워실 : 부속건물6, 7
화장실 : 부속건물8
다용도실 : 부속건물9

설비내역

위생설비, 급수 및 배수시설 등.

부합물 및 종물

별첨 ""의견, 명세표, 건물개황도""참조.

공부와의 차이

본건 주건물, 부속건물1, 2, 4, 5의 용도는 다가구주택이나 현황 한옥펜션(수련회시설 등)에 해당함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 건물 및 제시외건물의 위치, 면적 등은 측량이 필요할 것으로 사료됨.
제시외물건,건물(기호 ""5-1 ~ 5-7"")은 소유자 미상이며, 대략적인 위치와 면적 등을 적시하여 표시하였으므로 경매 진행, 참가시 참고 바람(명세표 및 건물개황도 참조바람).

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 물건 포함
-목록6 지목은 '답'이나 현황 '주차장'임, 농지취득자격증명원 제출 요(미제출시 보증금 몰수, 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요-문의:화촌면사무소)
-목록5 주건물, 부속건물 1.2.4.5.의 용도는 '다가구주택'이나 현황 '한옥펜션(수련회시설 등)'임
-목록3,4,6 을구 1번(목록4는 2번) 지상권설정등기(2016. 6. 10. 접수번호 제11272호)에 대하여 지상권자인 신청채권자의 말소동의서 제출되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 춘천지방법원 2024타경2469 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 화촌면 군업리 1371번지 (신주소: 강원특별자치도 홍천군 도광터길 208)

용도: 공부상 다가구주택, 현황 한옥펜션(수련회시설 등), 한옥카페

감정가: 3,364,498,400원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 홍천새마을금고 (본건 경매 신청)

1.2. 면적

토지면적: 3088.00㎡ (약 934.12평)

건물면적: 1029.38㎡ (약 311.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 60.03㎡

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 주요 특징

* 매각으로 토지 및 건물 전체가 일괄 매각됩니다.

* 공부상 용도는 다가구주택이나, 현황은 한옥펜션, 수련회시설, 한옥카페 등으로 이용되고 있습니다.

* 토지 중 목록 6은 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '주차장'으로 이용 중입니다.

* 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 화촌면 군업리에 소재하며, '군업1리 마을회관'으로부터 남동측 원거리에 위치합니다. 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 서울양양고속도로 동홍천IC에서 비교적 가까운 거리에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 북측 등으로 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 주변 환경

홍천군 화촌면 일대는 산과 계곡, 강이 어우러진 자연경관이 풍부한 지역입니다. 공작산, 수타사, 홍천강 등이 인근에 위치하며, 관광 및 휴양 자원이 발달해 있습니다. 다만, 군 업리 일부 지역에서는 축사 관련 시설로 인한 환경 문제(악취, 폐수 등)가 제기된 사례가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2018년 6월 19일자 홍천새마을금고 근저당 (을1)

총 등기부채권액: 2,769,841,343원 (근저당, 가압류 등 다수 포함)

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을구 1번 (근저당, 양구새마을금고), 을구 1번 (근저당, 홍천새마을금고), 을구 2번 (근저당, 송재민), 을구 3번 (근저당, 박영진), 갑 2번 (임의경매, 홍천새마을금고), 갑 3번 (가압류, 강원신용보증재단), 갑 4번 (가압류, 웰컴저축은행) 등 (총 27억 6천만원 이상)

3.2. 인수되는 권리

* 선순위 지상권: 목록 3, 4, 6 (목록 4는 2번) 을구 1번 지상권설정등기 (2016. 6. 10. 접수)가 존재하나, 지상권자인 신청채권자(홍천새마을금고)의 말소 동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도로 명시된 임차인은 없으며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하며, 인근에 주택들이 분포하고 있습니다.

4.2. 현황 이용 상태

공부상 용도는 다가구주택이나, 현재 '한옥펜션', '수련회시설', '한옥카페' 등으로 운영 중에 있습니다. 또한, 토지 일부는 '주차장'으로 활용되고 있습니다. 이는 해당 부동산이 숙박 및 휴양 시설로서의 잠재력을 가지고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

홍천군 화촌면은 자연 경관이 뛰어나며, 가리산, 공작산, 홍천강 등 관광 자원이 풍부합니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 대규모 편의시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 지역 발전 계획

홍천군은 '농촌 공간 재구조화 및 재생 기본계획'을 통해 지역 특성에 맞는 발전을 모색하고 있으며, 화촌면은 '농촌 체험·역사 문화 권역'으로 설정되어 있습니다. 이는 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 발급 의무

* 본건 토지 중 일부(목록 6)의 지목이 '답'으로 되어 있어, 매수자는 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전에 해당 면사무소 등에 문의하여 발급 절차를 확인하고 미리 신청해야 합니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

* 주요 건물(목록 5 주건물, 부속건물 1,2,4,5)은 공부상 '다가구주택'이나 현황 '한옥펜션(수련회시설 등)'으로 사용 중입니다.

* 토지(목록 6)는 공부상 '답'이나 현황 '주차장'으로 이용 중입니다.

* 이러한 용도 불일치는 향후 건축물대장 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있으며, 관련 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 다수의 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 양, 사슴, 소, 말, 젖소 등)이 복합적으로 지정되어 있어, 가축 사육 및 관련 시설 설치에 상당한 제약이 따릅니다. 이는 주변 환경에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

6.4. 제시외 건물 및 물건

* 본건에는 제시외 건물 및 물건이 포함되어 매각되나, 이들의 소유자가 불분명하고 위치 및 면적이 대략적으로만 표시되어 있어, 사전에 현장 확인 및 정확한 명세 파악이 필요합니다.

6.5. 환경적 고려사항

* 인근 지역에서 축사 관련 시설로 인한 악취 및 폐수 발생으로 인한 민원이 제기된 사례가 있습니다. 이는 본건의 향후 운영 및 거주 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 홍천군 화촌면 군업리에 위치한 대규모 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다. 총 면적 3088㎡(약 934평)의 토지와 1029.38㎡(약 311평)의 건물로 구성되어 있으며, 감정가는 약 33.6억 원대입니다.

현재 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 존재하며, 특히 농지 취득 자격 증명 필요라는 점이 중요한 고려사항입니다. 그러나 말소기준권리보다 선순위인 지상권에 대해 말소 동의서가 제출되어 권리관계가 비교적 명확하며, 다수의 채무가 매각으로 소멸될 예정이라는 점은 긍정적입니다.

현황 '한옥펜션/수련회시설' 등으로 운영되는 점을 고려할 때, 시설 운영 및 개발 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 농지 취득 관련 절차, 용도 불일치 해소, 가축사육제한구역 등 토지 이용 규제, 그리고 잠재적인 환경적 요인을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 934평)과 연면적(약 311평)을 갖춘 대규모 부동산으로, 숙박 및 휴양 시설 운영에 적합한 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 현황 '한옥펜션' 등으로서의 활용도가 높아, 기존 시설을 활용하거나 리모델링을 통해 가치 증대를 기대할 수 있습니다.

* 주변이 농경지, 임야 등 자연환경으로 둘러싸여 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 이는 숙박 시설로서 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 말소될 권리가 많고, 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

감정가: 3,364,498,400원

등기부채권 총액: 2,769,841,343원

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 주변 시세 분석, 낙찰가율, 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 본 정보만으로는 단정하기 어렵습니다.

하지만, 다음과 같은 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 감정가 대비 권리 총액이 높은 편입니다.

* 농지취득자격증명 발급 및 공부상 용도와 현황 용도 불일치 해소 등의 추가 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제(가축사육제한 등)와 잠재적 환경적 요인(축사 민원 사례)을 고려해야 합니다.

* 향후 운영 계획에 따른 투자 가치 산정이 중요합니다.

따라서, 상세한 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태, 활용 가능성, 잠재적 가치 등을 면밀히 분석한 후, 실질적인 투자 수익률을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.