나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경2803 [1] 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 212 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 소재 '홍천강오토캠핑장' 북서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지로서, 현황 근린생활시설 부지임. 기호(3,4,5): 일단의 부정형 완경사지로서, 현황 근린생활시설 부지임. 기호(7): 사다리형 완경사지로서, 현황 근린생활시설 부지임. 기호(9,10): 부정형 완경사지로서, 현황 도로 등임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 기호(3~5,7,9,10) 등을 통해 접근가능함. 기호(3,4,5,7): 본건 북측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접함. 기호(9): 본건 기호(10) 등을 통해 접근가능함. 기호(10): 본건 북측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접하며, 본건이 노폭 약 3~4M 내외의 콘크리트 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~5,7): 계획관리지역, 성장관리계획구역(북방059), 가축사육제한구역(국가 하천_홍천강(100m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(9): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(국가하천_홍천강(100m) - 소 (젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역 (2022-07-04)(홍천강)<하천법>임. 기호(10): 계획관리지역, 성장관리계획구역(북방059), 가축사육제한구역(국가하천_ 홍천강(100m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(홍천강)<하천법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상 일부에 별첨 '사진'과 같이 지하수관정, 수영장설비, 폭포설비, 썰매장 및 차양 등이 소재함.

공부와의 차이

기호(9,10): 공부상 지목 '전'이나, 현황 '도로' 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반철골구조 징크판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 징크판넬 및 큐블럭 쌓기 마감 등 내벽: 벽지 붙임 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 시스템 창호 등임. 기호(2) 부속건물: 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 징크판넬 및 큐블럭 쌓기 마감 등 내벽: 판넬 마감 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샤시 창호 등임. 기호(6,8): 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 및 판넬지붕 3층 건으로서, 외벽: 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지붙임 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 시스템 창호 등임. 기호(6) 부속건물: 일반철골구조, 경량철골구조 콘크리트지붕 및 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 징크판넬 및 큐블럭 쌓기 마감 등 내벽: 내부 인테리어 마감 등 창호: 하이샤시 등임.

이용상태

기호(2): 주택(관리실 등)임. 기호(2) 부속건물: 물탱크실, 창고, 화장실 등임. 기호(6,8): 숙박시설임. 기호(6) 부속건물: 근린생활시설(음식점)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비와 화재탐지설비 등이 설치되어 있으며, 기호(2,6,8)은 보일러에 의한 난방설비 및 기호(6) 부속건물은 시스템 냉난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호(6): 귀 의뢰목록상 '주택'이나, 현황 '숙박시설' 등임. 기호(6) 부속건물: 귀 의뢰목록상 '일반철골구조 콘크리트지붕'이나, 현황 '일반철골구조 및 경량철골구조 철근콘크리트지붕 및 판넬지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 물건 포함
-목록1, 3~5 지상 수목, 석축 등은 토지에 포함하여 평가함
-본건 토지와 건물, 수영장 및 폭포설비 등에 설치된 조명설비는 각 항목에 포함하여 평가함
-목록6 의뢰목록상 '주택'이나 현황 '숙박시설'등임, 부속건물 의뢰목록상 '일발철골구조 콘크리트지붕'이나 현황 '일반철골구조 및 경량철골구조 철근콘크리트지붕 및 판넬지붕'임
-목록9,10 공부상 지목 '전'이나 현황 '도로'등임
-목록9,10 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요-문의:북방면사무소)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2024타경2803 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 212

용도: 근린시설

감정가: 2,024,057,190원

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 1,749.00㎡ (약 529.05평)

건물 면적: 806.86㎡ (약 244.08평)

건물 제시외 면적: 673.00㎡ (약 203.58평)

1.3. 매각 대상

일괄 매각 여부: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치 및 주위 환경: 본건은 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 소재 '홍천강오토캠핑장' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등으로 이루어진 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 현황

형태 및 이용 상태: 기호(1)은 부정형 완경사지로 현황 근린생활시설 부지이며, 기호(3,4,5)는 일단의 부정형 완경사지로 현황 근린생활시설 부지입니다. 기호(7)은 사다리형 완경사지로 현황 근린생활시설 부지이며, 기호(9,10)은 부정형 완경사지로 현황 도로 등으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 기호(1)은 기호(3~5,7,9,10) 등을 통해 접근 가능하며, 기호(3,4,5,7)은 북측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접합니다. 기호(9)는 기호(10) 등을 통해 접근 가능하며, 기호(10)은 북측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하고, 본건이 노폭 약 3~4m 내외의 콘크리트 포장도로입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(북방059), 가축사육제한구역(홍천강 100m 이내)에 해당합니다. 일부 필지는 하천구역에 포함될 수 있습니다.

공부상 지목 vs. 현황: 공부상 지목이 '전'(밭)인 기호(9,10) 토지는 현황 '도로' 등으로 이용되고 있습니다.

2.3. 외부 시설 조사

주변 시설: 홍천강오토캠핑장과 인접하며, 주변 지역은 농경지 및 주택시설과 혼재되어 있습니다. 홍천강이 가까이 있어 자연환경이 양호한 편입니다.

혐오 시설: 일반적인 포털 및 지도 서비스 검색 결과, 인근 지역에 특정 혐오 시설이 직접적으로 인지되지는 않았습니다. 다만, 지역 특성상 가축 사육 제한 구역이 일부 포함되어 있어 관련 시설과의 이격 거리가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2023년 5월 23일자 서울축산업협동조합의 근저당권(채권최고액 1,200,000,000원)입니다. 이보다 선순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

주의가 요구되는 권리로는 1989년 12월 30일 접수된 소유권이전청구권 가등기(갑구 순위 2번)가 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 가등기권자의 권리가 소멸되었다는 신청 채권자의 의견서가 제출되었으나, 가등기권리자의 최종 의사 확인 및 법적 검토가 반드시 필요합니다.

3.3. 등기부상 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,270,000,000원(토지) 및 1,387,215,721원(건물)으로 기재되어 있으며, 이는 주요 채권액을 합산한 금액입니다. (서울축산업협동조합의 근저당권 12억 원, 기타 가압류 및 경매 신청 채권액 등 포함)

3.4. 임차인 현황

본건의 임차인 현황 보고서상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 파악된 임차인은 없으며, 별도의 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 용도

본 물건은 근린생활시설, 숙박시설, 음식점, 주택(관리실 등) 및 부속 시설 등으로 복합적으로 이용되고 있어 다양한 상업 활동이 가능할 것으로 판단됩니다. 특히 숙박시설과 음식점 용도는 관광객 유치에 유리할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 특성

'홍천강오토캠핑장' 인접이라는 지리적 이점을 활용한 관광객 대상 상권 형성이 가능합니다. 주변의 농경지 및 주택 지역은 지역 주민을 대상으로 하는 상권 수요도 일부 발생시킬 수 있습니다. 홍천강 인근이라는 점도 긍정적 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 대규모 편의시설이 밀집해 있지는 않으나, 차량 이동 시 홍천군 소재지의 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근 초등학교, 중학교 등은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설

지역 내 병원 및 의원 등은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 1989년 12월 30일자 선순위 가등기입니다. 신청 채권자의 의견서 상 제척기간 도과로 소멸되었다는 주장이 있으나, 이는 법률적 판단이 필요한 부분이며, 최종 확인 없이는 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 현황 및 공부상 차이

토지 일부(기호 9, 10)의 공부상 지목이 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중이며, 건물(기호 6)의 경우 공부상 '주택'이나 현황 '숙박시설'로 이용되는 등, 공부와 현황 간의 불일치가 존재합니다. 이는 추후 재산권 행사나 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

건물 면적 외에 673.00㎡ (약 203.58평)에 달하는 제시외 건물이 존재합니다. 본건 일괄 매각에 포함되어 감정평가되었으나, 법정지상권 성립 여부, 실제 이용 현황, 철거 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 농지취득자격증명

현황 '도로'로 이용되는 일부 토지(기호 9, 10)는 공부상 '전'이므로 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 미리 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

6.5. 재매각

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰되었으나 잔금을 납부하지 못하거나 기타 사유로 매각이 취소되었음을 의미합니다. 이는 권리 관계의 복잡성, 예상치 못한 명도 문제, 혹은 물건 자체의 하자 등 잠재적인 어려움이 있었을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원 홍천군 북방면의 홍천강 인근에 위치한 근린생활시설 복합 용도의 부동산입니다. 넓은 토지 면적과 숙박 및 상업시설로 활용 가능한 건물들이 포함되어 있어 관광지 연계 상권으로의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 선순위 가등기, 공부와 현황의 불일치, 제시외 건물의 규모, 농지취득자격증명 필요 등 해결해야 할 복합적인 이슈들을 내포하고 있습니다. 재매각 물건이라는 점 또한 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 홍천강 및 오토캠핑장 인접이라는 지리적 이점을 활용한 관광객 대상 숙박 및 상업시설 개발 가능성.

* 상당한 면적의 토지(1,749.00㎡)와 활용 가능한 건물(806.86㎡ + 제시외 673.00㎡)을 일괄 취득.

* 주변 개발 가능성에 따른 향후 가치 상승 잠재력.

* 지역 내 근린생활시설 및 숙박시설에 대한 수요 충족 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,024,057,190원입니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 매우 높고(12억 원 이상), 매각으로 소멸되지 않는 선순위 가등기(1989년)가 존재하는 점, 그리고 재매각 사유 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 권리관계 분석이 선행되어야 합니다.

추정되는 인수 부담금(가등기 등) 및 명도 비용, 내부 수리비, 향후 예상 수익률 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 부동산 경매 전문가와 상담 후, 주변 시세 및 낙찰 사례를 면밀히 분석하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.