나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경55999 [1] 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 후동리 141 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경55999 [1] 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 후동리 141 도로 경매

• 사건번호: 2024타경55999
• 주소: 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 후동리 141
• 감정가: 22,542,400원
• 최저가: 3,788,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 도로

춘천지방법원 경매4계 2024타경55999 | 소재지: 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 후동리 141 | 감정가: 22,542,400원 | 최저가: 3,788,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2024타경55999 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 후동리 141

용도: 도로

경매구분: 부동산강제경매 (토지일부지분매각)

매각대상: 토지일부지분매각 (공유자 김OO 지분 33060 분의 1653)

1.2. 면적 및 감정가

토지면적(전체): 1653.00㎡ (약 499.96평)

토지 지분율: 33060분의 1653 (감정가 산정 기준 면적은 1653.00㎡로 추정되나, 실제 매각 지분 면적 확인 필요)

감정가: 22,542,400원

1.3. 이용 현황 (감정평가서 기준)

형태 및 이용상태: 부정형 완경사의 도로임 (감정평가서 기호(3) 해당)

인접 도로상태: 노폭 4M 내외의 콘크리트 포장도로임

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 홍천군 영귀미면 후동리 "후동저수지" 남서측 근거리에 소재하며, 농경지 및 단독주택 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

개발 제한 사항: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 다수의 가축사육제한구역(거리별 차등) 및 공장설립승인지역(수도법)에 포함되어 있습니다. 이는 향후 개발 및 용도 변경 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

2.2. 상권분석

본건은 농경지와 단독주택이 주를 이루는 농촌 마을 내 도로 지분 물건이므로, 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 해당 지역은 홍천 인삼 및 홍천명품사과 재배단지로 육성되고 있는 농촌 특화 지역입니다. 또한, 인근에는 천년고찰 수타사와 공작산 생태숲 등 관광지가 있어 잠재적인 방문객 수요는 존재하나, 본건 도로 지분 자체의 상업적 가치는 제한적입니다.

2.3. 생활정보 및 혐오시설

생활정보: 본건 소재지인 영귀미면은 과거 동면에서 2021년 6월 1일 영귀미면으로 명칭이 환원된 곳입니다. 면 소재지가 아닌 후동리에 위치하여 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다. 영귀미면 행정복지센터는 속초리에 위치하고 있습니다. 기본적인 인프라는 지방도 444번 및 406번을 통해 인근 홍천읍 등으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설: 검색된 정보 및 감정평가서 상 주위 환경(농경지 및 단독주택)으로 미루어 볼 때, 해당 물건지 인근에 명확한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 축사시설 등은 가축사육제한구역 지정 현황으로 볼 때 인근에 소규모로 존재할 가능성이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

소유자/채무자: 김OO

채권자: 신OOOOO

경매구분: 부동산강제경매

매각 구분: 토지일부지분매각

3.2. 특이사항 및 주의사항 (입찰자 필수 확인 사항)

농지취득자격증명(농취증) 필수: 목록 1, 2(전/농지 추정)뿐만 아니라 일괄매각의 주의사항으로 인해 목록 3인 본건 도로 지분 매각에도 농취증이 요구될 가능성이 높습니다. 농취증 미제출 시 보증금은 몰수되므로, 입찰 전 영귀미면사무소에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 문의하고 미리 신청해야 합니다.

공유자 우선매수권: 본건은 지분 매각 물건이므로, 다른 공유자가 공유자 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한하여 가능합니다.

일괄매각 및 제시외 물건 포함/제외:

- 일괄매각: 본건 토지 외 기호 1, 2가 포함된 전체 물건을 일괄로 매각합니다.

- 포함: 제시외 물건인 지하수 관정 설비(기호 1 상)는 매각에 포함됩니다.

- 제외: 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 박스 1동 및 목조 비닐지붕 1동(기호 2 상)은 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

재매각 이력: 재매각 이력이 있으므로, 유찰 이력 및 최초 감정가 대비 현재 진행가를 확인하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

토지 지분 매각: 가장 큰 리스크는 토지 전체가 아닌 지분 매각이라는 점입니다. 공유자와의 관계 설정(협의, 명도, 사용 수익)이 필수적이며, 협의가 이루어지지 않을 경우 지분 매입의 효용성이 크게 떨어질 수 있습니다.

농취증 필수: 농취증을 발급받지 못하면 입찰 보증금을 몰수당합니다.

개발 제한: 다수의 가축사육제한구역 및 수도법에 따른 공장설립승인지역 제한이 있어, 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

도로 지분의 사용성: 도로 용도로 사용되는 토지의 지분을 매입하는 것이므로, 독자적인 수익 창출이나 사용이 어려우며, 전체 토지 사용을 위한 협상력이 주요 가치가 됩니다.

4.2. 투자 포인트

계획관리지역: 해당 용도지역은 비교적 규제가 덜하여 개발 가능성이 높고, 건폐율 및 용적률이 다른 비도시지역보다 유리합니다.

도로 지분 확보: 기호(1)의 전(田)이 본건 도로 지분(기호 3)을 통해 출입이 가능하다고 명시되어 있어, 본건 지분은 인접 필지의 통행을 위한 필수 요소로 기능하고 있습니다. 이는 추후 공유 지분 매각 협상 또는 지료 청구 시 유리하게 작용할 수 있는 잠재적 협상 포인트입니다.

감정가 대비 저가 매입 기회: 재매각 물건인 경우, 여러 번 유찰되어 감정가 대비 낮은 가격으로 매입할 기회가 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

본건은 강원특별자치도 홍천군 영귀미면의 계획관리지역 내 위치한 일괄매각 물건 중 도로(기호 3)의 지분입니다. 농촌 지역의 주택 및 농경지 인근으로, 미래 가치보다는 현 토지 이용의 필수 요소(도로) 지분을 확보하여 인접 필지 개발 또는 공유자 협상에 활용하는 전략이 필요합니다.

투자 전략은 다음과 같습니다.

1. **농취증 확인:** 입찰 전 영귀미면사무소에 문의하여 농취증 발급 가능성을 100% 확정해야 합니다.

2. **공유자 대응 방안:** 공유자 우선매수가능성을 염두에 두고, 낙찰 시 공유물 분할 청구 소송 또는 지분 매각/매수 협의에 대한 구체적인 계획을 수립해야 합니다.

3. **토지 현황 및 일괄매각 범위 파악:** 일괄매각 물건 전체(기호 1, 2 포함)의 현황 및 도로 기여도를 면밀히 분석하여, 본건 도로 지분의 진정한 가치를 판단해야 합니다.

해당 물건은 높은 수익률을 기대하기보다는, 복잡한 권리 관계를 해결하고 토지 개발에 기여하는 협상력을 바탕으로 하는 전문적인 지분투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계