나이스옥션 법원경매 광주 2024타경72101 [2] 광주광역시 서구 화정동 산197 전 경매
매각기일: 2025-12-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 광주 2024타경72101 [2] 광주광역시 서구 화정동 산197 전 경매
- 사건번호: 2024타경72101
- 주소: 광주광역시 서구 화정동 산197
- 감정가: 80,265,700원
- 최저가: 28,767,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 전
광주지방법원 경매12계 2024타경72101 | 소재지: 광주광역시 서구 화정동 산197 | 감정가: 80,265,700원 | 최저가: 28,767,000원 | 용도: 전
1. 광주지방법원 2024타경72101 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.2. 물건 기본 정보
사건번호: 광주지방법원 2024타경72101 (2)
물건종별: 토지일부지분매각 (부동산강제경매)
소재지: 광주광역시 서구 화정동 산197
용도: 전 (현황 주거나지, 일부 임야)
면적:
토지면적: 913.00㎡ (약 276.18평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 제시외면적: 0.00㎡
감정가: 80,265,700원
소유자: 조OOOOO
채무자: 조OO
채권자: 조OO
특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각, 일괄매각. 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한) 있음.
1.3. 입지조건
1.4. 입지조건
위치: 광주광역시 서구 화정동에 소재하며, "광주화정중학교" 남측 인근입니다.
주위환경: 근린생활시설, 단독주택, 소규모 아파트 단지 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용 지역입니다.
교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 북서측 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.
도로: 본건 기호 1)은 동측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 2미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다. 본건 기호 2), 3)은 지적도상 맹지이나, 인접지(화정동 1167, 산195)를 통해 진출입이 가능합니다.
지형 및 이용상태:
본건 기호 1)은 인접 대지 대비 등고평탄한 사다리 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
본건 기호 2)는 인접 대지 대비 동하향 부정형 완경사로서, 현황 주거나지로 이용 중이며 공부상 지목은 '임야'입니다.
본건 기호 3)은 인접 대지 대비 동하향 사다리 완경사로서, 현황 주거나지로 이용 중이며 공부상 지목은 '전'입니다.
토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역(광주화정중학교, 광덕중고등학교)에 해당합니다.
1.5. 권리분석
1.6. 권리분석
경매구분: 부동산강제경매 사건입니다.
매각대상: 본건은 토지 일부 지분에 대한 매각입니다. 따라서 전체 토지가 아닌 소유권의 일부만 취득하게 됩니다.
권리관계: 소유자는 조OOOOO이며, 채무자 겸 채권자는 조OO입니다.
주요 특이사항:
- 지분매각: 공유 관계에 따른 제약이 따를 수 있습니다.
- 공유자우선매수신고: 경매 절차에서 공유자가 우선적으로 매수할 권리를 신고하였으며, 이는 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. (1회로 제한)
- 재매각: 본 물건은 이전에 매각이 이루어지지 않아 재매각 절차가 진행되는 사건입니다.
- 일괄매각: 건물 및 토지를 일괄하여 매각하는 조건입니다. (단, 본 건은 건물 면적이 0으로 토지에 집중됩니다.)
1.7. 상권분석 및 생활정보
1.8. 상권분석 및 생활정보
주변 환경: 본 물건은 광주화정중학교 인근에 위치하여, 학교를 중심으로 다양한 근린생활시설, 단독주택, 소규모 아파트 단지가 밀집한 지역입니다. 이는 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함을 의미합니다.
교통 접근성: 차량을 이용한 진출입이 원활하며, 북서측 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능하여 일상생활에 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.
상권 특성: 주택과 상가가 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.
1.9. 잠재적 리스크
1.10. 잠재적 리스크
지분 매각으로 인한 공유 관계: 전체 토지에 대한 단독 소유권이 아니므로, 토지 이용이나 처분에 있어 다른 공유자와의 의견 충돌 또는 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 잠재적인 분쟁 요소가 될 수 있습니다.
맹지 가능성 및 통행로 확보: 목록 2, 3번 토지는 공부상 지목이 '임야', '전'이나 현황 '주거나지'이며, 지적도상 맹지로 분류됩니다. 비록 인접지를 통한 진출입이 가능하다고는 하나, 통행로의 법적 권리 관계 및 지속적인 사용 가능성을 명확히 확인할 필요가 있습니다.
공부상 지목과 현황의 차이:
- 목록 2번 토지는 공부상 '임야'이나 현황 '전'으로 사용 중입니다.
- 목록 3번 토지는 공부상 '전'이나 현황 '주거나지'입니다.
- 목록 1번 토지는 일부 현황 '도로'로 이용 중입니다.
이러한 차이는 향후 건축 허가, 용도 변경, 재산세 산정 등에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.
제시외 건물 및 법정지상권: 토지 지상에 타인 소유의 건물 및 제시외 건물(㉠ - ㉡)이 존재합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 법정지상권이 성립할 경우 토지 활용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 감정평가서에 법정지상권 성립 시 토지 가액이 별도로 명시되어 있으므로, 이를 반드시 면밀히 검토해야 합니다.
수목 및 농작물: 현황 '전'으로 사용 중인 토지 지상의 소유 불명확한 수목 및 농작물은 매각 대상에서 제외됩니다.
재매각 사건: 본 물건이 재매각 대상이라는 점은 이전 매각 과정에서 무언가 문제가 발생했거나, 입찰 경쟁률이 낮았을 가능성을 시사합니다. 따라서 더욱 신중한 현장 조사와 권리 분석이 요구됩니다.
주위 환경: 학교 인근이라는 점은 긍정적이나, 해당 지역의 전반적인 개발 밀도 및 향후 변화 추이를 파악하는 것이 좋습니다.
1.11. 종합 의견
1.12. 종합 의견
광주광역시 서구 화정동에 위치한 본 건은 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 제2종일반주거지역 내에 있으며, 학교 인근으로 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 속해 있습니다. 기본적인 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 그러나 본 건은 지분 매각, 공부상 지목과 현황의 불일치, 맹지 가능성, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성 등 복합적인 권리 분석 및 현황 파악이 반드시 필요한 물건입니다. 특히 재매각 사건이라는 점과 공유자 우선매수 신고가 있다는 점은 투자 결정에 신중함을 더하는 요소입니다.
1.13. 투자 포인트
1.14. 투자 포인트
지역 개발 잠재력: 제2종일반주거지역에 해당하므로, 장기적으로 지역 개발이나 재건축/재개발 사업 추진 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
입지 조건: 학교 및 생활 편의시설이 인근에 위치하여 안정적인 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.
초기 투자 비용: 지분 매각 물건이라는 특성상, 전체 토지를 매입하는 것보다 상대적으로 낮은 금액으로 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 지분 소유로 인한 제약 조건은 반드시 고려해야 합니다.)
현황 이용 가능성: 비록 공부상 지목과 현황이 다르지만, 현황 '주거나지'나 '전'으로 이용 중인 만큼, 즉각적인 활용 가능성을 타진해볼 수 있습니다. (단, 법적 검토 필수)
법원 정보
광주지방법원 경매12계