나이스옥션 법원경매 영덕 2023타경1010 [1] 경상북도 울진군 근남면 노음리 325-36 행복아파트 3차 지하층01호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영덕 2023타경1010 [1] 경상북도 울진군 근남면 노음리 325-36 행복아파트 3차 지하층01호 아파트 경매

• 사건번호: 2023타경1010
• 주소: 경상북도 울진군 근남면 성류굴로 7, 지하층01호 (행복아파트 3차)
• 감정가: 202,000,000원
• 최저가: 69,286,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 아파트

영덕지원 경매1계 2023타경1010 | 소재지: 경상북도 울진군 근남면 성류굴로 7, 지하층01호 (행복아파트 3차) | 감정가: 202,000,000원 | 최저가: 69,286,000원 | 용도: 아파트

1. 영덕지원 2023타경1010 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 영덕지원 2023타경1010 (1)

소재지: 경상북도 울진군 근남면 노음리 325-36 행복아파트 3차 지하층01호

용도: 아파트 (건축물대장상 용도는 사무소, 교회이나, 현재 3개 호실 모두 공실 상태)

감정가: 202,000,000원

토지면적: 92.31㎡ (약 27.9평)

토지 지분율: 9231.294819466248% (참고: 통상적인 지분율과는 다른 수치로, 실제 확인이 필요합니다.)

건물면적: 610.60㎡ (약 184.7평) (제지하층 제01호, 제02호, 제03호 포함 추정)

건물 지분율: 61060.37999999999% (참고: 통상적인 지분율과는 다른 수치로, 실제 확인이 필요합니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 후OOOOOO

주의사항:

- 일괄매각

- 재매각 (매수신청보증금 20%)

2. 입지조건

본 건은 경상북도 울진군 근남면 노음리에 위치하며, 주위에는 관공서, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 남측으로 약간의 경사가 있는 하향 완경사지대에 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 주상용건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 폭 약 10-15미터의 왕복 2차로 도로에 접해 있습니다. 인근에 "근남면사무소"가 있어 행정 서비스 이용이 편리할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매로 진행 중이며, 채무자는 최OO, 채권자는 후OOOOOO입니다. 소유자와 채무자가 동일인입니다. 권리관계는 일반적인 담보권 실행에 의한 경매 절차로 추정되나, 구체적인 권리 분석은 매각물건명세서 및 등기부등본을 통해 상세히 확인해야 합니다. 특히, 본 건은 '재매각'으로 진행 중이므로, 기존 매각에서 유찰된 사유나 인수되는 권리관계가 있는지 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 또한, '일괄매각' 조건에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 근남면 노음리는 관공서, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. '도시지역, 일반상업지역'에 속해 있어 상업 활동 및 근린생활시설 입지에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권을 형성하고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권으로 판단됩니다. '교회'와 '사무소' 용도로 조사되었던 점을 볼 때, 상가 또는 업무 시설로서의 잠재력도 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 아파트 등 공동주택이 주를 이루는 주거 지역 인근에 위치하며, 제반 교통 상황이 보통 수준으로 차량 접근이 용이합니다. 건물에는 급배수, 위생, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 인근 편의시설로는 근남면사무소 등 관공서가 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 다만, 울진군 자체의 지역적 특성상 대도시의 편의시설 이용은 다소 제약될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. **재매각**: 본 건이 재매각으로 진행되는 이유는 다양할 수 있습니다. 이는 이전 매수인의 낙찰 포기, 잔금 미납, 또는 권리관계의 복잡성 등 잠재적인 문제가 있었음을 시사하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

2. **매수신청보증금 20%**: 재매각 물건의 특성상, 매수신청보증금이 일반 경매(10%)보다 높은 20%가 요구됩니다. 이는 초기 자금 부담을 늘릴 수 있습니다.

3. **건물 용도 및 공실**: 건축물대장상 용도가 사무소, 교회였으나 현재 3개 호실 모두 공실 상태라는 점은 임대 수익을 기대할 경우 공실 위험 관리 및 재활용 방안 모색이 필요함을 의미합니다.

4. **토지 및 건물 지분율**: 제공된 토지 지분율(9231.294819466248%) 및 건물 지분율(61060.37999999999%)은 매우 이례적인 수치입니다. 일반적인 아파트의 대지권 비율이나 건물 지분율과는 현격한 차이가 있어, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 정확한 지분율 및 그 의미를 반드시 확인해야 합니다. 잘못된 정보로 인해 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

5. **토지 이용 계획 및 제한**: 본 건은 '가축사육제한구역(기업형 전부 제한, 일반형 전부 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>' 및 '역사문화환경보존지역(울진 수산리 굴참나무)<문화재보호법>'에 해당합니다. 가축 사육 제한은 해당 지역 내 신규 가축 사육에 제약을 줄 수 있으며, 역사문화환경보존지역은 해당 지역 내 개발 행위에 제한을 가할 수 있습니다. 특히, '울진 수산리 굴참나무'는 천연기념물로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필수적입니다.

6. **임대 관계 미상**: 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 저항이나 유치권 등 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 울진군 근남면 노음리에 위치한 아파트(현재 공실 및 타 용도 조사)로, 도시지역 내 일반상업지역에 속하여 상업적 활용 가능성이 있는 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 재매각 물건이라는 점, 이례적으로 높은 지분율 수치, 현재 공실 상태라는 점 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 특히, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당하여 관련 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

1. **상업지역 내 입지**: 도시지역 내 일반상업지역에 속해 있어, 향후 상가 또는 다가구주택 등 상업적 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

2. **교통 및 접근성**: 차량 접근이 용이하며, 북측으로 10-15미터의 도로에 접해 있어 기본적인 접근성은 양호합니다.

3. **관광 및 문화 자원 인접**: 인근에 천연기념물인 '울진 수산리 굴참나무'가 있어, 잠재적으로 관광객 유치와 관련된 부가 가치 창출을 고려해 볼 수 있습니다 (단, 해당 지역의 개발 행위 제한 사항 확인 필수).

4. **상대적으로 낮은 경쟁률 가능성**: 재매각 물건이라는 점은 일반 경매보다 경쟁률이 낮아질 가능성을 시사하며, 이는 가격적인 메리트를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

영덕지원 경매1계