나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경10158 [38] 경상북도 울진군 후포면 후포리 산84 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경10158 [38] 경상북도 울진군 후포면 후포리 산84 임야 경매

• 사건번호: 2024타경10158
• 주소: 경상북도 울진군 후포면 후포리 산84
• 감정가: 119,010,000원
• 최저가: 14,002,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 임야

영덕지원 경매1계 2024타경10158 | 소재지: 경상북도 울진군 후포면 후포리 산84 | 감정가: 119,010,000원 | 최저가: 14,002,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 영덕지원 2024타경10158 (38)

소재지: 경상북도 울진군 후포면 후포리 산84

용도: 임야

감정가: 119,010,000원

토지면적: 11,901.00㎡ (약 3,600.2평)

건물면적: 0㎡

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

소유자: 김OOOO

채권자: 김OO

매각대상: 기타 (총 61개 목록으로 구성)

특이사항: 공유물분할 경매, 분묘기지권 존재 가능성, 입목 포함 평가

1.2. 입지조건

본 건은 경상북도 울진군 후포면에 위치한 임야입니다. 제공된 감정평가서에 따르면, 본 건은 총 61개의 기호로 나뉘어 있으며, 각 기호별로 경상북도 영양군 및 울진군 곳곳에 산재해 있는 것으로 보입니다. (주의: 제공된 감정평가서 요약에는 영양군 지역의 상세 설명이 다수 포함되어 있으나, 사건번호 상의 소재지는 울진군 후포면으로 명확합니다. 이는 감정평가서의 일부 내용이 본 물건과 직접적인 관련이 없을 가능성을 시사하며, 실제 현황은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.)

주위 환경은 대체로 농가주택, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있으며, 일부 지역에는 축사, 창고, 농장 등이 분포하고 있습니다. 교통 상황은 일부 필지는 차량 접근이 가능하나, 상당수 필지가 맹지이거나 접근이 어려운 도로 상황을 가지고 있습니다. 전반적인 교통 환경은 불편하거나 보통 수준으로 평가됩니다. 상당 부분의 토지는 숲이 울창한 자연림 상태이며, 경사지 형태를 띠고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 해당 임야가 단독 소유가 아닌 여러 명의 공유자에 의해 소유되고 있음을 의미합니다. 소유자는 김OOOO이며, 채권자는 김OO입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계나 낙찰 후 인수해야 할 부담이 있는 권리가 있는지 여부를 정확히 판단하기는 어렵습니다. 공유물 분할 경매의 특성상, 향후 공유자들 간의 협의나 법적 절차를 통해 소유권이 명확히 분할될 필요가 있습니다. 또한, '분묘기지권'이 특이사항으로 언급되어 있어, 실제 현장 조사 시 분묘의 존재 여부와 그에 따른 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 산림 지역의 임야이므로, 일반적인 도시 지역의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 주변 지역은 주로 농업 및 산림 관련 활동이 이루어지는 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 농경지, 임야, 그리고 소규모 주거 단지가 분포하고 있습니다. 따라서 상권의 발달 정도나 집객력에 대한 분석보다는 해당 토지가 속한 지역의 전반적인 개발 계획 및 잠재적 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

임야의 특성상 직접적인 주거 생활 편의 시설과의 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 감정평가서 상에는 인근 마을회관, 경로당 등이 언급되지만, 이는 해당 토지로부터 다소 거리가 있을 수 있습니다. 후포면 소재지와의 거리에 따라 편의시설, 의료시설, 교육시설 등에 대한 접근성이 결정될 것입니다. 다만, 상당수 필지가 맹지이거나 접근이 불편한 점을 고려할 때, 일상적인 생활을 위한 직접적인 편의성은 기대하기 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 복잡한 소유권 및 활용의 어려움: 공유물분할 경매로 진행되어, 낙찰 후에도 공유물 분할 절차가 완료되어야 완전한 소유권 행사가 가능하며, 이 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 분묘 존재 가능성: '분묘기지권'이 특이사항으로 언급되었고, 숲이 울창한 자연림 상태로 인해 분묘의 소재 파악이 어렵다고 명시되어 있습니다. 분묘가 발견될 경우, 해당 분묘에 대한 법적 권리를 인정해야 하므로 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성 불량: 다수의 필지가 지적상 맹지이거나, 차량 접근이 불가하거나 다소 불편한 도로 상황을 가지고 있습니다. 이는 향후 토지 활용 계획 수립 시 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

* 엄격한 토지 이용 규제: 본 건은 농림지역, 보전관리지역 등 주로 산지 관련 용도지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 문화재보호법에 따른 현상변경허가 대상 구역, 상수원 보호 관련 지역 등 다수의 개발 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다. (예: 일부 기호는 가축사육제한구역 100m, 150m, 200m, 500m, 800m 이내 또는 절대제한구역으로 지정, 공장설립 승인/제한 지역, 조례로정한지역 등)

* 현황과 공부상 차이: 일부 필지의 경우, 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있어, 실제 이용 현황과 공부상의 차이가 존재합니다. 이는 추후 경계 확인 및 이용에 관한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 자연림 및 개발 장애물: 숲이 울창한 자연림 상태인 점, 일부 휴경지가 잡활목으로 무성한 점은 토지 이용 전 별도의 정비 및 개발 계획이 필요함을 시사합니다.

* 입목 포함 평가: 감정평가 시 토지 자체뿐만 아니라 입목(나무)까지 포함하여 평가되었으므로, 낙찰 후 입목 처리 방안을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 울진군 후포면에 위치한 공유물분할을 위한 임야 경매 물건으로, 감정가는 1억 1901만원, 면적은 약 3600평에 달합니다. 여러 필지로 나뉘어 있으며, 대부분 숲이 우거진 자연림 상태의 경사지 임야로 구성되어 있습니다. 주변 환경은 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 본 경매는 공유물분할을 위한 경매이므로, 낙찰 후 소유권 행사에 앞서 분할 절차에 대한 이해가 필요하며, 분묘기지권 존재 가능성은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 할 핵심 사항입니다. 또한, 맹지 및 접근성 불량, 다양한 토지 이용 규제, 현황과 공부상의 차이 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 일반적인 토지 투자 관점에서는 매우 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적이며, 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 또는 자원 활용 가능성을 염두에 둔 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 미래 개발 가능성: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 가능성을 고려하여 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 자연 자원 활용: 풍부한 산림 자원을 활용하여 임업, 산림 체험 시설, 친환경 사업 등 다양한 방안을 모색할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 공유물 분할 경매라는 특성상, 시장 가격 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다. 단, 이는 앞서 언급된 리스크 요인들을 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에 한합니다.

* 개별 필지 가치 분석: 61개의 다양한 기호로 구성된 만큼, 각 필지의 개별적인 위치, 도로 접합 여부, 용도 지역, 주변 환경 등을 상세히 분석하여 상대적으로 가치가 높거나 활용 가능성이 있는 필지를 선별하는 전략이 유효할 수 있습니다.

법원 정보

영덕지원 경매1계