나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경11038 [3] 경상북도 영덕군 영덕읍 우곡리 113 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경11038 [3] 경상북도 영덕군 영덕읍 우곡리 113 전 경매

• 사건번호: 2024타경11038
• 주소: 경상북도 영덕군 영덕읍 우곡리 113
• 감정가: 6,426,000원
• 최저가: 756,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 전

영덕지원 경매1계 2024타경11038 | 소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 우곡리 113 | 감정가: 6,426,000원 | 최저가: 756,000원 | 용도: 전

1. 영덕지원 2024타경11038 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 영덕지원 2024타경11038 (3)

소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 우곡리 113

용도: 전 (농지)

감정가: 6,426,000원

토지면적: 238.00㎡ (약 72평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 매각 대상 아님)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 기OOOOO

1.2. 물건 상세 내역

본 경매 물건은 경상북도 영덕군 영덕읍 우곡리 소재 토지에 대한 임의경매 사건입니다.

매각 대상은 토지 전체이며, 감정가는 6,426,000원입니다.

토지 면적은 238.00㎡ (약 72평)입니다.

건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

주요 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 분묘기지권이 존재하며, 재매각으로 진행되는 물건입니다.

주의사항으로 분묘 1기가 소재하나 매각에서는 제외됩니다.

농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로, 해당 관서에 발급 기준, 소요 기간, 원상복구 여부 등을 반드시 문의 후 입찰에 참여해야 합니다. 신청 반려 및 미발급 사례가 다수 있으므로 사전에 철저히 확인하시기 바랍니다.

감정평가서상 토지감정요항표에 따르면, 본 물건은 여러 일련번호로 평가되었습니다. 일련번호(1-5)는 영덕역 북동측 인근, 일련번호(6)은 영덕경찰서 북서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 농경지, 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 일련번호(1-5)는 차량 접근이 어렵고 불편하나, 일련번호(6)은 차량 접근이 가능하고 보통입니다.

형태 및 이용상태는 일련번호(1-4)는 부정형의 완경사지로 묵전(이용되지 않는 밭)으로 이용 중이며, 일련번호(5)는 부정형의 완경사지로 묵전 및 묘지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 일련번호(1-5)는 도로에 접하지 않는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부/전부 제한), 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 일련번호(6)의 경우, 지상에 조적조 주택, 판넬조 창고, 철파이프조 가추, 판넬조 주택 및 창고 등 제시외 건물 4개 동이 소재하며, 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대"로 이용 중인 점이 특기사항입니다. (본 경매 물건인 우곡리 113번지가 위 일련번호 중 어느 것에 해당하는지, 혹은 복수의 일련번호가 포함되는지에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 제공된 정보상 '전' 용도, 맹지, 묵전 이용 등의 특성은 일련번호 1-5와 더 유사하나, 제시외 건물 및 현황 '대' 지목 등은 일련번호 6번의 특성입니다.)

기타 참고사항으로, 일련번호(1-5)는 휴경지로 접근이 어려워 원거리에서 촬영되었으며, 일련번호(5) 지상에 위성사진상 분묘 1기가 소재하나 매각 제외 대상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 영덕군 영덕읍 우곡리 일대에 위치하며, 영덕역과 영덕경찰서가 인근에 있어 공공기관 접근성이 양호한 편입니다.

주변은 농경지, 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 본건 토지의 일부(추정상 일련번호 1-5)는 도로에 접하지 않는 맹지이며, 차량 접근이 다소 불편한 점은 입지상의 제약 요소입니다. (만약 일련번호 6번의 특성이 본 경매 물건에 해당한다면, 해당 부분은 도로에 접하고 주택 부지로 이용 중이므로 조건이 훨씬 좋습니다.)

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 개발 행위나 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

본 건은 소유자 겸 채무자가 동일한 정OO이며, 기OOOOO의 채권으로 인한 임의경매입니다.

특별히 추가되는 권리관계는 없어 보이나, '분묘기지권'이 명시되어 있어 이는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. (다만, 분묘 1기는 매각에서 제외된다는 점이 명시되어 있어, 권리상 직접적인 부담은 아닐 수 있으나, 주변 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.)

재매각 물건이라는 점은 이전 경매에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했거나, 다른 사유로 경매가 무산되었음을 시사합니다. 이는 해당 물건의 취득에 예상치 못한 문제가 있었을 가능성을 나타냅니다.

가장 중요한 점은 '농지취득자격증명' 제출이 필수라는 것입니다. 이를 발급받지 못할 경우, 입찰 보증금을 몰수당하게 되므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건의 소재지는 농경지와 자연림이 주를 이루는 지역으로, 대규모 상권이 형성되어 있다고 보기는 어렵습니다.

다만, '근린생활시설'이 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

만약 본 물건에 일련번호 6번의 특성(현황 '대' 지목, 주택 및 창고 등 제시외 건물 소재)이 반영된다면, 해당 부분은 소규모 주거지 또는 상업지로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

영덕군청, 영덕역, 영덕경찰서 등 관공서 및 주요 시설과의 접근성은 영덕읍 중심지와 연계될 경우 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 필수품 구매나 식사 등은 해결 가능합니다.

다만, 본건 토지의 일부(추정 1-5번지)의 접근성이 낮은 점(맹지, 차량 접근 불가)은 생활 편의성을 저하시키는 요인입니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 이 부분은 가장 큰 리스크입니다. 농업인이나 관련 목적이 없는 경우 취득이 제한될 수 있으며, 미제출 시 보증금 전액을 잃게 됩니다. 발급 절차 및 소요 기간, 거주 요건 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

맹지 및 접근성: 토지(추정 1-5번지)가 도로에 접하지 않아 건축 등 활용에 제약이 크며, 차량 접근이 어려운 점은 이용 가치를 크게 떨어뜨릴 수 있습니다.

분묘: 비록 매각에서 제외되더라도, 묘지의 존재는 해당 토지 또는 인접 토지의 개발 및 이용에 심리적, 물리적 제약을 줄 수 있습니다.

지목과 현황 불일치 (일련번호 6번 관련): 만약 본건 토지가 일련번호 6번에 해당한다면, 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'로 이용 중인 것은 건축 등 이용에 유리할 수 있으나, 추후 등기 복구나 관련 세금 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

제시외 건물 (일련번호 6번 관련): 만약 본건 토지가 일련번호 6번에 해당한다면, 무허가 건축물이나 법규 위반 사항이 있을 경우 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

가축사육제한구역: 토지 이용 목적에 따라 축산업 등 특정 활동이 제한될 수 있습니다.

재매각: 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 못한 이유에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

혐오시설 관련: 주변 지역에서 장례식장 설치 등으로 인한 주민 반대 사례가 있었던 점으로 미루어 보아, 향후 주변 개발 시 혐오시설 관련 민원이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 영덕군 영덕읍에 위치한 토지로, 감정가 6,426,000원에 토지(238.00㎡, 약 72평)가 매각 대상입니다.

가장 큰 특징은 '농지'라는 점과 '농지취득자격증명' 제출이 필수라는 점이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 자체가 무의미해질 수 있습니다.

토지의 일부(추정 1-5번지)는 맹지이며 접근성이 좋지 않은 단점이 있습니다.

일련번호 6번에 대한 정보(현황 '대', 제시외 건물)는 본건 토지에 직접적으로 적용되는 내용인지 추가 확인이 필요하며, 만약 해당 정보가 본건에 해당한다면 일부 가치를 가질 수 있습니다.

분묘(매각 제외) 및 재매각 등의 사항도 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

저렴한 감정가에도 불구하고, 농지법규 및 현황상의 제약으로 인해 일반적인 투자자에게는 진입 장벽이 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

농업/전원생활 목적: 실제로 농업을 하거나 영덕 지역에서의 전원생활을 계획하며, 농지취득자격증명 발급이 확실한 경우, 저렴한 가격에 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

일련번호 6번 특성 확인: 만약 본 경매 물건의 실제 현황이 감정평가상 일련번호 6번(현황 '대', 제시외 건물)에 해당한다면, 해당 부분의 활용 가능성을 집중적으로 검토할 수 있습니다. 다만, 이 경우에도 제시외 건물의 법적 문제와 지목 변경 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다.

토지 이용의 특수성: 맹지이거나 농지라는 점을 감안하여, 일반적인 부동산 투자 관점보다는 해당 지역의 토지 이용 규제 및 실제 수요를 면밀히 파악한 후 접근해야 합니다.

법원 정보

영덕지원 경매1계