나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경11038 [2] 경상북도 영덕군 영덕읍 우곡리 110 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경11038 [2] 경상북도 영덕군 영덕읍 우곡리 110 전 경매

• 사건번호: 2024타경11038
• 주소: 경상북도 영덕군 영덕읍 우곡리 110
• 감정가: 43,360,000원
• 최저가: 5,101,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 전

영덕지원 경매1계 2024타경11038 | 소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 우곡리 110 | 감정가: 43,360,000원 | 최저가: 5,101,000원 | 용도: 전

1. 영덕지원 2024타경11038 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경상북도 영덕군 영덕읍 우곡리 110에 소재한 토지입니다. 사건번호는 영덕지원 2024타경11038 (2)이며, 감정가는 43,360,000원입니다. 토지는 총 1084.00㎡(약 327.92평)이며, 용도는 전(밭)입니다. 매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 소유자 및 채무자는 정OO이며, 채권자는 기OOOOO입니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 본 건은 재매각 대상입니다. 주의사항으로 일괄매각으로 진행되며, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않으니 반드시 해당 관서에 문의 후 입찰에 참여하시기 바랍니다. (신청 반려 및 기간 내 미발급 사례 다수 있음)

1.2. 감정평가 요약

토지감정요항표에 따르면, 본 건은 일련번호 1~5까지는 경상북도 영덕군 영덕읍 우곡리에, 일련번호 6은 경상북도 영덕군 남산리에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 농경지, 자연림, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 일련번호 1~5의 경우 차량 접근이 다소 불편하며, 일련번호 6은 차량 접근이 가능하고 교통 사정이 보통입니다.

이용 상태는 일련번호 1~4는 부정형의 완경사지로 묵전(묵혀둔 밭)으로 이용 중입니다. 일련번호 5는 부정형의 완경사지로 묵전 및 묘지로 이용 중입니다. 일련번호 6은 부정형의 평지로 현재 단독주택 부지로 이용 중이며, 공부상 지목은 전이나 현황은 대지입니다.

인접 도로 상태는 일련번호 1~5는 도로에 접하지 않는 맹지이며, 일련번호 6은 폭 약 3~4m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한 상태는 일련번호 1~3은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지입니다. 일련번호 4는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지입니다. 일련번호 5는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지입니다. 일련번호 6은 계획관리지역, 자연환경보전지역, 성장관리계획구역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역입니다.

제시 외 물건으로 일련번호 6 지상에는 조적조 주택, 판넬조 창고, 철파이프조 가추, 판넬조 주택 및 창고 등 제시외 건물 4동이 소재합니다.

기타 참고사항으로 임대 관계는 미상이며, 일련번호 1~5는 현재 휴경지이고 접근이 어려워 원거리에서 촬영되었습니다. 일련번호 5에는 위성사진상 분묘 1기가 소재하므로 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 영덕군에 위치하며, 영덕역과 영덕경찰서 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지와 자연림, 주택, 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 일련번호 1~5번 토지는 도로 접근성이 좋지 않은 맹지이며, 경사도 있고 묵전으로 이용되고 있어 농업 외 타 용도로 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 반면, 일련번호 6번 토지는 차량 접근이 가능하며 도로에 접해 있어 접근성이 양호하며, 현재 단독주택 부지로 이용되고 있다는 점에서 다른 필지와는 차별화됩니다. 특히, 일련번호 6번 토지에는 주택, 창고 등 제시외 건물이 소재하고 있어 현황대로 활용 시 추가적인 가치를 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 소유자 겸 채무자는 정OO입니다. 채권자는 기OOOOO이며, 채무 불이행으로 인해 본 경매가 진행되었습니다. 본 건은 재매각 대상이며, 이는 이전 매각에서 유찰되었거나 계약이 해제된 사유가 있음을 시사합니다. 가장 중요한 권리 사항은 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰보증금이 몰수되므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부와 절차를 확인해야 합니다. 토지 이용계획상 농지 및 녹지 지역에 포함된 필지가 있어 농지법 및 관련 법규 적용을 받습니다. 제시 외 건물은 별도로 평가되지 않았으나, 일괄 매각 대상에 포함될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

물건지 주변은 농경지와 주거지가 혼합된 지역으로, 영덕역 및 영덕경찰서와 인접해 있어 기본적인 행정 및 교통 시설 접근성은 확보되어 있습니다. 근린생활시설이 형성되어 있어 지역 주민들을 위한 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 일련번호 1~5번 토지는 도로 접근성이 떨어지는 맹지이며 묵전으로 이용되고 있어 상업적 가치보다는 농업적 가치에 초점이 맞춰져 있습니다. 반면, 일련번호 6번 토지가 단독주택 부지로 이용되고 있고 도로에 접해 있다는 점은 향후 주거용으로 활용될 가능성을 시사합니다. 영덕군 전체적으로 해안 관광 활성화 계획이 일부 보이나, 본 물건지의 직접적인 상권 영향은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 영덕군 영덕읍에 위치하며, 영덕역이 인접해 있어 교통 이용이 가능합니다. 영덕경찰서가 가까이 있어 치안 환경은 양호한 편입니다. 주변에 농경지 및 자연림이 많아 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 일련번호 1~5번 토지의 경우 맹지이며 경사도가 있고 묵전으로 이용 중이라 주거지로 이용하기에는 기반 시설이 부족할 수 있습니다. 일련번호 6번 토지는 현재 단독주택 부지로 활용되고 있으며 도로에 접해 있어 생활 편의성은 상대적으로 나을 것으로 예상됩니다. 마트, 병원 등 기본적인 편의시설은 영덕읍 소재지 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 농지법 개정 이후 농지 심의 대상인 경우 발급 기간이 14일 이상 소요될 수 있으며, 특히 농지 이용 계획서 미비, 거주지 문제 등으로 반려될 가능성도 있습니다. 이로 인해 입찰 보증금 몰수, 소유권 이전 불가 등 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다. 또한, 일련번호 1~5번 토지는 도로에 접하지 않는 맹지이며, 부정형의 완경사지로 이용에 제약이 있습니다. 일련번호 5번 토지에는 분묘가 소재하고 있어 이장 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 일련번호 6번 토지에 소재한 제시외 건물들은 공부상 등재되지 않은 무허가 건물일 가능성이 있으며, 철거 등 원상복구 명령이 내려질 경우 비용이 발생할 수 있습니다. 재매각 대상이라는 점은 이전 입찰자가 발견한 문제점이나 계약 해제 사유가 있을 가능성을 시사합니다. 임대 관계는 미상으로, 인수 시 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 농지(전)와 현황 대지(일련번호 6)가 혼합된 복합적인 토지입니다. 일련번호 1~5번 토지는 맹지, 경사지, 묵전, 분묘 소재 등 활용에 제약이 따르는 반면, 일련번호 6번 토지는 도로에 접하고 주택 및 창고 등 제시외 건물이 소재하여 주거지 또는 활용 가능한 부지로의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출이라는 매우 까다로운 조건이 부여되어 있어, 이를 충족시키지 못할 경우 입찰 자체가 무의미해질 수 있습니다. 따라서 본 건은 농지취득자격증명 발급이 확실하고, 제시외 건물 및 분묘 문제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다. 특히, 일련번호 6번 토지의 경우 현황 지목과 공부상 지목의 차이, 제시외 건물 존재 여부 등을 사전에 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 핵심 투자 포인트는 일련번호 6번 토지의 잠재력에 있습니다. 비록 제시외 건물과 공부상 지목과의 차이가 존재하지만, 현재 단독주택 부지로 활용되고 있고 도로에 접해 있어 향후 건축 또는 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. 또한, 영덕군 지역의 개발 계획(예: 해안관광 활성화)과 연계하여 토지 가치 상승을 기대해 볼 수도 있습니다. 다만, 이러한 투자는 농지취득자격증명 발급이 전제되어야 하며, 제시외 건물 및 분묘 처리, 맹지(일련번호 1~5) 활용 방안 마련 등 후속 처리가 수반될 수 있음을 인지해야 합니다. 농업 경영 계획을 수립하여 농지를 취득하거나, 주말 체험 영농 목적으로 접근하는 경우에도 관련 규정을 철저히 확인해야 합니다.

법원 정보

영덕지원 경매1계