나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9906 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 745-5 삼나빌라 씨동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9906 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 745-5 삼나빌라 씨동 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경9906
• 주소: 경기도 수원시 권선구 새터로29번길 76, 씨동 2층201호 (세류동,삼나빌라)
• 감정가: 67,000,000원
• 최저가: 32,830,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매2계 2024타경9906 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 새터로29번길 76, 씨동 2층201호 (세류동,삼나빌라) | 감정가: 67,000,000원 | 최저가: 32,830,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 경매 정보

1.1. 기본 정보

본 건은 수원지방법원 2024타경9906 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 경기도 수원시 권선구 세류동 745-5 삼나빌라 씨동 2층 201호에 위치한 다세대주택(빌라)입니다. 감정가 67,000,000원으로 토지 및 건물 일괄 매각됩니다.

1.2. 면적 및 구조

건물 면적은 전용 22.66㎡ (약 6.85평)이며, 토지 면적은 지분 11.16㎡ (약 3.37평)입니다. 해당 건물은 3층 건내 2층에 위치하며, 연와조 슬라브지붕 구조입니다. 1997년 1월 4일에 사용승인된 건물로 확인됩니다.

1.3. 경매 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9906 (1)

용도: 다세대주택 (빌라)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 67,000,000원

소유자/채무자: 조OO

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 "남수원초등학교" 서측 인근 일반주택지대에 위치합니다. 주변은 공군비행장을 포함하여 단독/다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량 접근이 가능하며, 동측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 남동측 근거리에 수도권전철 1호선 "세류역"이 위치하고 있어 지하철 이용 편의성도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접 대지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측과 동측으로 폭 약 8미터 내외의 일반도로에 각각 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 형태

본 건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 소유권을 취득하는 데는 문제가 없습니다. 다만, 다세대주택의 특성상 낮은 토지 지분율(11.16㎡)은 향후 재개발 시 불리할 수 있으므로 고려해야 합니다.

3.2. 권리 관계 특이사항 (잠재적 리스크 포함)

가장 중요한 주의사항은 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음'입니다.

배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 명백한 권리적 리스크가 존재합니다.

입찰 전 반드시 해당 임차인의 전입일자, 보증금액, 배당요구 여부 등을 면밀히 파악하여 매수인이 인수해야 할 금액을 확정해야 합니다.

4. 생활 정보 및 상권 분석

4.1. 주변 편의 시설

주택 밀집 지역으로 소규모 근린생활시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 남수원초등학교가 위치하며, 약 1.2km 거리에 '김경주미용실', 1.4km 거리에 '수제손돈까스' 등 소매 및 음식점 등의 생활 편의시설이 확인됩니다. 좀 더 넓은 상권은 세류역이나 수원역 방면으로 이동해야 합니다.

4.2. 학군 및 교육 환경

도보권에 "남수원초등학교"가 위치하고 있어 초등학생 자녀를 둔 가구에는 비교적 양호한 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 소음 및 지역 제한 리스크 (최고의 리스크)

본 건은 토지이용계획 상 '비행안전제5구역(전술)' 및 '군용비행장 소음대책구역 제2종구역'에 해당합니다.

이는 인근 공군비행장으로 인한 항공기 소음의 영향을 직접적으로 받는 지역임을 의미합니다.

소음 문제는 실거주 환경에 치명적인 단점으로 작용할 수 있으며, 향후 매매 시에도 중요한 감가 요인이 될 수 있습니다.

5.2. 권리적 리스크 (최고의 리스크)

상기 '3.2. 권리 관계 특이사항'에서 언급했듯이, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 존재하므로, 입찰 전 철저한 임차인 분석(명도 저항 가능성 및 인수 금액)이 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 소액으로 접근 가능한 다세대주택 물건이지만, '대항력 있는 임차인 인수 리스크'와 '군용비행장 소음 리스크'라는 두 가지 매우 중대한 리스크를 동시에 안고 있는 물건입니다. 입찰 참여를 위해서는 감정가 67,000,000원 대비 인수 리스크 금액을 정확히 산정하고, 소음으로 인한 감가를 반영한 후 최저가를 결정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

소액 투자: 감정가가 낮고 (67,000,000원), 면적이 작아 (6.85평) 소액으로 부동산 투자를 경험할 수 있는 기회입니다.

교통 인프라: 1호선 세류역이 남동측 근거리에 위치하여 역세권의 이점을 일부 가집니다.

주거 수요: 주변이 주거 밀집 지역이며, 작은 평수의 주택에 대한 임차 수요는 꾸준할 수 있습니다. (다만, 소음으로 인한 선호도 저하 가능성 감안)

법원 정보

수원지방법원 경매2계