나이스옥션 법원경매 수원 2024타경86033 [1] 경기도 화성시 반송동 93-3 동탄파라곤 4층418호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경86033 [1] 경기도 화성시 반송동 93-3 동탄파라곤 4층418호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매2계 2024타경86033 | 소재지: 경기도 화성시 동탄반석로 172, 4층418호 (반송동,동탄파라곤) | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 33,614,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보 및 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경86033 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-3 동탄파라곤 4층 418호

용도: 오피스텔 (주상복합 건물 내 위치)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 금 200,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

건물 면적 (전용): 47.51㎡ (약 14.37평)

건물의 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 44층 건물 내 4층

사용승인일: 2010.11.12. (비교적 연식이 있는 편)

이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중임.

1.3. 관계자 및 특이 사항

소유자/채무자: 지OO

채권자: 주OOOOOOO

특이 사항: 재매각 물건으로, 이전에 낙찰자가 잔금을 미납했을 가능성이 있으며, 이는 투자자에게는 선호되지 않는 요인일 수 있습니다.

주의 사항 (권리 분석 중요): 신청채권자 겸 권리승계인(임차권자 이주형의 우선변제권 승계)의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 임차보증금 배당 가능성을 철저히 분석해야 하는 매우 중요한 리스크가 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 토지 이용

최고의 입지: 본건은 화성시 반송동 "119안전센터사거리" 남동측 인근에 위치하며, 동탄 1신도시 내 중심 상업지대에 자리 잡고 있습니다. 부근은 주상복합, 오피스텔, 상업 및 업무시설, 근린공원 등으로 혼재된 상업지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태: 본건 토지는 서측으로 대로, 동측으로 중로와 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.

토지 이용 계획: 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄(1)지구)이며, 가축사육제한구역(전부제한) 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 및 상권 분석

교통 상황: 본건 소재 건물 내까지 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 보통 이상의 수준입니다. (버스정류장 22개와 인접함.)

상권 분석: 동탄 1신도시의 중심 상업지역에 위치하여, 오피스텔 이용자를 위한 생활 편의 시설(식당, 병원, 은행, 마트 등)이 밀집되어 있어 상권이 발달되어 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오 시설

주변 정보: 본 건물(동탄파라곤)은 공동주택(아파트)과 업무시설(오피스텔), 판매시설 등이 혼합된 주상복합단지입니다.

생활 편의: 지역난방/열병합 방식으로 난방이 이루어지며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 완비되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

혐오 시설: 동탄파라곤 오피스텔 주변 검색 결과, 일반적으로 기피하는 대형 쓰레기 처리장, $\text{화장장}$ 등 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 119안전센터가 위치하고 있어 소음 발생 가능성은 있으나, 이는 입지 조건상 이점으로도 해석될 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계 분석

경매 구분: 부동산강제경매 (채무자의 채무로 인해 강제 집행)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각으로, 법정지상권이나 건물만의 매각 등 복잡한 문제가 없어 소유권 취득 자체의 위험은 낮은 편입니다.

임대차 관계: 임대관계는 현재 '미상'으로 기재되어 있으나, 후술할 '주의사항'에 근거하여 임차권자가 존재하며 그 권리가 승계된 상태임을 알 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 (최대 주의 사항)

매수인 인수 부담: 본 물건의 최대 리스크는 '주의사항'에 명시된 대로, 임차권자의 우선변제권이 신청채권자에게 승계되었으며, 그 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 곧 낙찰대금 외에 별도의 금액을 추가로 지불해야 할 가능성이 있다는 의미이므로, 입찰 전 임차인의 권리 신고액 및 배당 순위를 철저히 분석하고 예상 배당액을 산출하는 것이 필수적입니다.

재매각: 재매각 건은 종전 낙찰자의 잔금 미납으로 인해 재진행되는 것으로, 물건 자체의 하자가 아닌 단순 미납일 경우 오히려 경쟁률이 낮아질 수 있다는 기회가 될 수도 있으나, 미납 사유가 권리상 중대한 하자를 뒤늦게 발견했기 때문일 수도 있으므로 보수적인 접근이 필요합니다.

4. 투자 종합 의견

4.1. 투자 포인트

중심 상업지역: 동탄 1신도시의 중심 상업지역에 위치하여 풍부한 임대 수요와 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 공실 리스크가 낮습니다.

실사용 면적: 전용 면적 47.51㎡ (약 14.37평)로, 오피스텔 기준 1.5룸 또는 소형 아파트 대체재로서 경쟁력을 갖춘 면적입니다.

교통 및 접근성: 대로 및 중로와 접해있고 버스 접근성이 양호하여 업무 및 주거 환경으로 우수합니다.

4.2. 종합 의견

본 오피스텔은 동탄 신도시의 발달된 상권을 배경으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 건물의 연식은 2010년으로 다소 있으나, 44층 주상복합 내 4층으로 건물 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 이 물건은 '재매각'과 '임차보증금 잔액 인수 가능성'이라는 중대한 권리상 주의사항을 포함하고 있습니다. 성공적인 투자를 위해서는 반드시 법률 전문가의 자문을 통해 정확한 임차인의 우선변제권 및 배당표 분석을 선행해야 하며, 인수 금액이 발생할 경우 이를 고려한 보수적인 입찰가 산정이 이루어져야 합니다.

4.3. 투자 전략

1. **권리 분석의 최우선:** 신청채권자의 채권액, 임차권자의 보증금 및 배당 순위를 면밀히 분석하여 매수인이 인수해야 할 금액을 0원으로 만들거나, 인수 금액을 입찰가에 반영하여 수익성을 확보하는 전략이 필요합니다.

2. **시세 조사:** 주변 동종/유사 물건의 매매 및 임대 시세를 정확히 조사하여 감정가(2억원)의 적정성을 판단하고, 인수 리스크를 감안한 최저 입찰가를 설정해야 합니다.

3. **용도 활용:** 오피스텔로서 주거용(전입신고 가능성) 또는 업무용(사업자등록)으로 활용될 수 있으므로, 임대 시장 동향을 파악하여 예상 임대료 및 수익률을 산출해야 합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매2계