나이스옥션 법원경매 인천 2024타경525791 [1] 인천광역시 부평구 부평동 406-8 삼성로얄아파트 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근
은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 인천1
호선 "부평시장역" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호로서,
2002년 07월 09일 사용승인되었으며,
외 벽 : 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 6m, 서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
역(2024-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경525791 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 406-8 삼성로얄아파트 5층502호

용도: 아파트

감정가: 122,000,000원

토지면적: 15.26㎡ (약 4.62평)

토지지분: 15.26㎡ (약 4.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.99㎡ (약 11.79평)

건물지분: 38.99㎡ (약 11.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조

사용승인일: 2002년 07월 09일

건물 층수: 5층 건물 내 5층

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

주의사항: 상세 내용은 권리분석 섹션 참조

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

대상 물건까지 차량 등의 출입이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에는 지하철 인천1호선 "부평시장역"이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

등기부상 권리 현황:

* 소유권이전: 박성권 (2009-10-16)

* 소유권이전: 김옥란 (2009-12-17)

* 주택임차권: 황병진 (보증금 103,000,000원, 2023-07-24 접수, 인수)

* 전입일자: 2021-07-08

* 확정일자: 2021-06-14

* 소유권이전: 김지연 (2021-07-29, 매매)

* 압류: 울산세무서장 (2023-04-18, 말소기준권리)

* 압류: 서울특별시 (2024-01-26, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (103,000,000원, 2024-04-19 접수, 말소)

말소기준권리:

울산세무서장 압류 (2023-04-18)

인수되는 권리:

을구 8번 주택임차권 (황병진, 임대차보증금 103,000,000원, 전입일자 2021. 7. 8.)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. "부평고등학교" 인근에 위치하며, 지하철 "부평시장역"을 통한 상업 시설 접근성이 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

"부평시장역"을 중심으로 한 상업 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설:

"부평고등학교"가 인근에 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재:

* 임차인: 황 (황병진)

* 보증금: 103,000,000원

* 전입일자: 2021-07-08

* 대항력: 있음

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 103,000,000원은 경매 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 의미하므로, 입찰 전 인수 금액을 정확히 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구에 위치한 소형 아파트로, 일상생활을 위한 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 103,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 본 건의 명도 및 총 투자 비용 산정에 있어 매우 중요한 고려 사항입니다. 감정가는 122,000,000원이지만, 인수되는 보증금을 고려하여 실제 매수 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 인천1호선 "부평시장역" 역세권에 위치하여 교통 편의성이 양호합니다.

* 전용면적 38.99㎡의 소형 아파트로, 1인 가구 또는 신혼부부의 실거주용으로 적합할 수 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력을 고려한 투자 목적도 가능합니다. (단, 권리관계 및 시장 상황 고려 필수)

9. 예상 입찰가

감정가: 122,000,000원

인수 보증금 (추정): 103,000,000원

예상 입찰가 산정 (Rule 6 적용): 감정가 - 인수 보증금

122,000,000원 - 103,000,000원 = 19,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 제공된 규칙에 따라 산정되었으나, 실제 시장 가치 및 경쟁 입찰 현황과 다를 수 있습니다. 인수 보증금 103,000,000원을 고려할 때, 해당 금액으로 입찰할 경우 총 지출액은 122,000,000원(19,000,000원 입찰가 + 103,000,000원 인수 보증금)이 됩니다. 본 물건의 적정 입찰가는 인수 보증금 변제 가능성, 시세, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

혐오시설 관련 정보:

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.