나이스옥션 법원경매 인천 2024타경538995 [1] 인천광역시 부평구 부평동 534-71 세인트뷰 14층1401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부원중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
본건과 동유형의 아파트 및 오피스텔(주거용), 업무시설, 상업용빌딩, 근린생활시설
등이 소재하는 상업지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "부평역"이 소재하
는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 14층 1401호로서,
(사용승인일자: 2017.06.08)
외벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
바닥: 장판깔기 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택[아파트(도시형생활주택 원룸형)]으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 난방설
비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 3필일단의 대체로 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며 도로 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1-3 공히
일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경538995 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 534-71 세인트뷰 14층1401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 218,000,000원

토지면적: 7.34㎡ (약 2.22평) / 토지지분: 7.344㎡ (약 2.22평)

건물면적: 47.09㎡ (약 14.24평) / 건물지분: 47.088㎡ (약 14.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: 을구 3번 임차권등기(207,900,000원) 인수 가능성 높음. HUG 인수조건 변경 내용 면밀히 확인 필요.

특수물건정보: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부원중학교" 남동측 인근 상업지역에 위치합니다. 주위에는 본 물건과 유사한 유형의 아파트 및 오피스텔(주거용), 업무시설, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 및 인천 1호선, GTX-B(예정) 환승역인 "부평역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 보통 이상으로 양호합니다.

건물 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 14층 1401호로, 2017년 6월 8일에 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 장판깔기 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

이용상태:

공동주택[아파트(도시형생활주택 원룸형)]으로 이용 중입니다.

설비내역:

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 완비되어 있습니다.

토지:

인접 도로 대비 등고평탄한 3필지의 대체로 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

도로:

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

인천지방법원 2024타경538995 강제경매개시결정 (을4)이 말소기준권리가 됩니다.

권리분석 개요:

말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 일부 임차권)는 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있으며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

주요 권리 분석:

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 이다연, 보증금: 207,900,000원, 전입일자: 2019.12.06, 확정일자: 2019.11.11):

- 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, "매수인에게 대항할 수 있는 권리"로 분류됩니다.

- HUG(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

- "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 이 임차권의 처리 방안을 시사합니다.

- 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, 물건명세서 내용을 우선적으로 고려해야 합니다.

- 인수 시 보증금: 207,900,000원 (2021년 12월 6일 9,900,000원 증액분 포함 가능성 있음)

* 임차인 김옥자 (보증금: 3,000,000원, 차임: 900,000원, 전입일자: 2024-01-04, 확정일자: 2024-01-04):

- 대항력: 있음.

- 인수 보증금: 3,000,000원.

* 임차인 권상욱 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-01-04):

- 대항력: 없음.

- 인수 보증금: 0원.

총 인수 예상 보증금:

상기 권리 분석 결과, 매수인에게 인수될 가능성이 있는 보증금 총액은 약 210,900,000원 (을3 임차권 207,900,000원 + 김옥자 임차권 3,000,000원)으로 추정됩니다. 이 금액은 HUG 인수조건 변경 및 물건명세서 기재사항을 기준으로 하며, 실제 인수 여부는 면밀한 법률 검토 및 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 인천 부평구 부평동, 지하철 1호선, 인천 1호선, GTX-B(예정) 환승역인 "부평역" 역세권에 위치한 상업지역 내 도시형생활주택입니다.

주위에는 유사한 주거용 오피스텔 및 도시형생활주택이 밀집해 있어 풍부한 임대 수요가 예상되며, 각종 상업 시설, 업무 시설, 근린생활시설이 발달하여 유동 인구가 많습니다. 이는 상권 활성화 및 지속적인 임대 수익 창출에 긍정적인 요인입니다. "부원중학교"와도 인접해 있어 배후 주거 수요 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

교통:

"부평역" 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인천 1호선, 1호선, GTX-B(예정)를 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 다양한 버스 노선 또한 잘 갖춰져 있습니다.

편의시설:

"부평역"을 중심으로 롯데백화점, 현대백화점, 대형마트, 다수의 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등 풍부하고 질 높은 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

주거환경:

2017년에 준공된 현대식 도시형생활주택으로, 원룸형 구조로 구성되어 있어 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 을구 3번 임차권등기(보증금 207,900,000원)의 인수 가능성입니다. 물건명세서 상 해당 권리가 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있어, 매수인에게 인수될 위험이 매우 높습니다. "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 이와 관련하여 HUG가 어떠한 방식으로든 개입하거나 조건이 변경되었음을 시사하므로, 이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. HUG의 말소동의가 없다면, 이 금액은 실질적인 매수 비용에 포함되어야 합니다.

대항력 있는 임차인 김옥자(보증금 3,000,000원)의 보증금 또한 인수해야 하는 부담입니다.

도시형생활주택은 건축법상 용도 변경이나 재건축 시 별도의 규제가 적용될 수 있으며, 향후 관련 법규 변경 시 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

법원 기록 상 "임대미상임"으로 표기되어 있으나, 임차인 현황은 별도로 제공되어 권리 분석은 이루어졌습니다. 그럼에도 불구하고, 현장 확인 및 등기부등본을 통한 최종 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 경매 물건에 대한 최종 의사결정 전에는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천의 핵심 상권인 "부평역" 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수하며, 2017년식 신축급 도시형생활주택이라는 점은 큰 장점입니다. 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 가장 큰 걸림돌은 을구 3번 임차권등기(207,900,000원)의 인수 가능성입니다. 물건명세서상 해당 권리가 소멸되지 않을 가능성이 높아, 매수 시 실질적인 투자 부담액이 감정가를 초과하거나 크게 늘어날 위험이 있습니다. "HUG 인수조건 변경" 사항에 대한 명확한 해결책(예: HUG의 보증금 처리 확약 또는 말소 동의)을 사전에 확보하지 않고는 투자가 매우 신중해야 합니다. 대항력 있는 임차인 김옥자(3,000,000원)의 보증금도 인수 대상입니다.

입지적 장점에도 불구하고, 인수 보증금 관련 리스크가 매우 크므로, 관련 정보에 대한 철저한 확인과 법률 자문을 거친 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

"부평역"이라는 트리플 역세권(1호선, 인천1호선, GTX-B 예정) 인근이라는 최상의 입지 조건은 공실 위험을 낮추고 높은 임대 수요를 확보하는 데 유리합니다.

인천의 중심 상권 중 하나인 부평 지역은 지속적인 개발 가능성과 함께 부동산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

1인 가구 증가 트렌드에 맞춰 도시형생활주택은 꾸준한 수요가 예상되며, 신축급 건물이라는 점이 강점으로 작용합니다.

만약 "HUG 인수조건 변경" 사항에 따라 을구 3번 임차권 등기의 보증금 207,900,000원이 매수인의 부담으로 인수되지 않거나 HUG 측에서 명확하게 처리된다는 확약을 받는다면, 감정가 이하의 합리적인 가격으로 우량 물건을 취득할 절호의 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 218,000,000원

주요 인수 예상 보증금: 210,900,000원 (을3 임차권: 207,900,000원 + 김옥자 임차권: 3,000,000원)

시세 분석:

최근 매매 정보를 보면, 비슷한 면적(43.31㎡ ~ 49.26㎡)의 인근 건물(해담캐슬, 해피팰리스)이 2026년 7월 초 기준 18,800만원 ~ 28,400만원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가 218,000,000원은 이러한 최근 시세와 비교할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

본 건의 가장 큰 리스크는 을구 3번 임차권등기(207,900,000원)의 인수 여부입니다. 만약 이 보증금 전액을 인수해야 한다면, 법원 감정가 218,000,000원을 기준으로 했을 때, 부동산 자체의 취득 가치는 약 7,100,000원 (218,000,000원 - 210,900,000원)으로 이론적으로 계산됩니다. 이는 실제 경매 입찰가로서는 매우 낮은 금액입니다.

따라서, 본 물건에 대한 합리적인 입찰가는 "HUG 인수조건 변경" 사항으로 인해 207,900,000원의 보증금 인수 부담이 해소될 수 있다는 전제 하에, 또는 김옥자 임차인의 보증금 3,000,000원만 인수한다고 가정하여 산정해야 합니다.

만약 207,900,000원의 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 3,000,000원만 인수한다고 가정하면, 입찰가는 감정가보다 낮은 수준에서 경쟁을 고려하여 결정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

(참고: 만약 170,000,000원에 낙찰받고 김옥자 임차인의 보증금 3,000,000원을 인수한다면, 총 실질 투자금은 173,000,000원이 됩니다. 만약 207,900,000원의 보증금까지 인수해야 한다면 총 투자금은 380,900,000원을 초과하게 되므로, 반드시 HUG 인수조건 변경 내용을 명확히 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.