나이스옥션 법원경매 인천 2024타경545818 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 5층507호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경545818 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 5층507호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매5계 2024타경545818 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 염창로 35, 5층507호 (주안동,베스티움) | 감정가: 78,000,000원 | 최저가: 78,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2024타경545818 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경545818 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 5층507호

용도: 오피스텔

감정가: 78,000,000원

토지면적: 6.28㎡ (약 1.90평)

토지 지분율: 627.9

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

건물 지분율: 1931.5000000000002

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역입구사거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 주상복합건물, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역으로, 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 "주안역" 및 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주안역은 인천 1호선 및 경인선(수도권 전철 1호선)이 지나는 교통의 요충지입니다.

주안역 일대는 과거 인천의 번화가 중 하나로, 현재도 지하철 등 교통 인프라를 바탕으로 소비 수요를 흡수하는 원도심 상권의 특징을 보입니다.

반경 1km 내에 다수의 편의시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 소유자 겸 채무자인 박OO 씨의 소유로, 주OOOOOOO가 채권자로 하여 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

등기사항전부증명서상 2023년 8월 17일자 임차권등기명령(사건번호: 2023카임13473)이 등재되어 있습니다.

임차인은 김재아 씨로, 임차보증금은 71,000,000원이며, 2021년 6월 19일 임대차계약을 체결하였습니다.

주민등록일자는 2021년 7월 6일, 점유개시일자도 2021년 7월 6일이며, 확정일자는 2021년 6월 22일입니다.

임차권은 5층 507호 19.315㎡ 전체에 효력이 미칩니다.

본건은 말소기준권리보다 선순위 임차권이 존재할 가능성이 있으므로, 인수되는 권리 및 배당 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

감정평가 당시 내부 구조 확인이 어려웠으며, 임대 여부 파악이 되지 않은 점은 경매 진행 시 참고가 필요합니다. [cite:X]

1.4. 상권분석

본건이 소재한 주안동 일대는 유동인구가 풍부한 상업지역으로, 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재되어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

인근 주안역을 중심으로 형성된 상권은 다양한 근린생활시설, 판매시설, 금융기관, 행정기관 등이 밀집하여 편리한 생활 환경을 제공합니다.

과거 인천의 주요 번화가였던 주안역 상권은 최근 구월동 등 신흥 상권의 부상으로 예전만큼은 아니지만, 여전히 인천 내에서 점포 수와 결제액 상위권을 차지하며 중요한 상권을 유지하고 있습니다.

주변 오피스텔 및 상가 건물들의 임대 시세 등을 통해 본건의 잠재적 임대 수익률을 가늠해 볼 수 있습니다.

다만, 최근 원도심 상권은 점포 수가 감소하는 추세를 보이고 있어, 공실률 등 임대 시장 상황은 면밀한 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

본건은 2012년 10월 31일 사용 승인된 철근콘크리트구조, 15층 건물 중 5층 507호에 위치한 오피스텔입니다.

건물은 외벽 석재 및 판넬 마감, 내벽 벽지 및 타일 마감, 창호 샤시 등으로 구성되어 있습니다.

내부 이용 상태는 오피스텔로 사용 중입니다.

위생설비, 상하수도설비, 승강기, 주차장 설비 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

토지는 장방형의 토지로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있으며, 남측으로 상태 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 등기사항전부증명서에 기재된 임차권등기명령입니다.

임차보증금 71,000,000원에 대한 임차권이 존재하며, 경매 절차에서 해당 임차인의 권리(보증금 회수 등)가 어떻게 처리되는지, 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

감정평가 당시 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부를 정확히 확인하지 못했으며, 임대 여부도 파악되지 않은 점은 명도 및 정상적인 건물 이용에 변수가 될 수 있습니다.

본 건은 2012년 준공된 오피스텔로, 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하여 향후 지역 개발 가능성은 있으나, 주변 상권의 침체 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2024타경545818 (1) 물건은 인천 미추홀구 주안동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

건축된 지 약 10여 년이 지나 비교적 신축에 속하며, 일반상업지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력도 있습니다.

다만, 7,100만원의 임차권등기명령이 말소기준권리보다 선순위일 가능성이 있어 권리 분석 및 명도 과정에서 추가적인 부담이나 변수가 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 성공적인 취득 및 활용을 위해서는 상세한 권리 분석과 함께 명도 전략 수립이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 입지**: 주안역 초역세권으로 교통이 편리하고, 주변 상업 및 주거 시설 밀집으로 생활 인프라가 뛰어납니다.

2. **안정적인 수요**: 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 역세권의 이점을 가집니다.

3. **개발 가능성**: 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로, 지역 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

4. **합리적 감정가**: 감정가가 7,800만원으로, 시장 가치 대비 저평가되었을 가능성이 있으며, 임차권 등기 금액을 고려한 실투자금 산정이 필요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매5계