나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33692 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 창동리 287-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 창동리 소재 "우륵대교" 서측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 아파트 및 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지대비 완경사의 부정형 토지로서, 전기타(일부 진입로 등)으로 이용중입니다.
기호(3-5) : 인접지대비 완경사의 부정형 토지로서, 전기타(주차장 등)으로 이용중입니다.
기호(6) : 인접지대비 완경사의 부정형 토지로서, 단독주택 부지으로 이용중입니다.
기호(7-8) : 인접지대비 완경사의 부정형 토지로서, 전기타(부속토지 등)으로 이용중입니다.
기호(9) : 인접지대비 완경사의 부정형 토지로서, 도로등으로 이용중입니다

인접 도로상태

기호(1, 5) : 본건 일부가 진입도로(노폭 약2미터 콘크리트 포장도로)로서 인접 필지 현황도로에 연결됩니다.
기호(9) : 본건이 지적 및 현황상 도로(노폭 약2미터 보도블록)입니다.
기호(3, 4, 6-8) : 본건 일부가 현황상 도로(노폭 약1-2미터 보도블록)로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 3, 8, 9) : 보전관리지역 , 특화경관지구(특화경관지구-2), 가축사육제한구역(소·말·양·
염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음
대책 제2종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매
립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호(4) : 보전관리지역 , 특화경관지구(특화경관지구-2), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴
·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제2
종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, (한
강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호(5-7) : 보전관리지역 , 특화경관지구(특화경관지구-2), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·
사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책
제2종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준
보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민
지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지 및 지적ㆍ건물개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

본건 토지 기호(1, 3, 4, 5, 7, 8)은 공부상 지목 "전, 임야, 묘지, 답"이나, 현황 "전기타"로 이용중입니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일 2012.11.06)
외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등입니다.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등입니다.
창호 : 섀시 창호입니다.

이용상태

기호(2) : 단독주택(교회수양관)으로 이용중입니다.

설비내역

기름보일러 및 시스템에어컨, 기본적인 위생 및 급배수 설비를 구비하고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지 및 건물개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 창동리 287-3, 287-18번 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 합병으로 인해 현황 창동리 287-3 지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅅ,ㅇ,ㅈ,ㅃ,ㅉ) 및 수목 매각 포함
-목록1,4,8 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음)
-감정평가서상 ‘ㅂ' 십자가탑, ’ㅊ~ㅆ' 비가림막,방갈로 및 케이지, ‘a'미끄럼틀, ’b' 비가림막 매각제외
-목록5 지상 컨테이너 2기 소재, 매각제외
-목록1 전기타(일부 진입로 등)로 이용중
-목록3~5 전기타(주차장 등)로 이용중
-목록7,8 전기타(부속토지 등)로 이용중
-목록2 건물은 등기사항증명서상 창동리 287-3, 287-18번지 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 현황은 합병으로 인해 창동리 287-3 지상에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경33692 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 창동리 287-1

용도: 단독주택 (현 교회수양관)

감정가: 11,317,418,700원 (113억 1천 7백 41만 8천 7백원)

토지면적: 6,845.00㎡ (약 2,071평)

건물면적: 196.29㎡ (약 59평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충주농업협동조합 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 창동리 소재 "우륵대교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 전, 답 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

도로상태

본건 일부는 노폭 약 2미터의 콘크리트 포장 또는 보도블록으로 포장된 도로에 접해 있으며, 인접 필지의 현황 도로 및 본건 자체 도로로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 보전관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-2)

* 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)

* 비행안전제2구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제2종구역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 접도구역 (일부 필지)

* 준보전산지 (일부 필지)

혐오시설 유무

제공된 정보와 지역적 특성을 종합할 때, 인근에 명확한 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이라는 점은 잠재적 환경 규제와 관련하여 유의할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2021년 1월 14일자 공하영의 근저당권 (을25)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 물건명세서상 '지상권개요' 항목이 비어 있으므로, 만약 존재하는 지상권이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다.

등기부상 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 621,903,660원입니다.

소유권 및 주요 권리 내역

등기부상 현재 소유자는 정성원 씨로 확인되며, 이전 등기 기록이 있습니다. 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 근저당권 (공하영): 500,000,000원 (말소기준)

* 가압류 (김연태): 80,000,000원

* 가압류 (충주농업협동조합): 41,903,660원

* 강제경매 (충주농업협동조합): 42,173,360원

* 임의경매 (공하영): 500,000,000원

임차인 현황

본 건의 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 충주시 중앙탑면 창동리 지역은 농경지와 전원적 주거 환경이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 인근에 근린생활시설 및 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 복합 상업시설이 밀집한 도심 상권과는 거리가 있습니다.

주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 정보 JSON 데이터가 없어 직접적인 시세 비교 분석은 어렵습니다. 다만, 감정평가액 11,317,418,700원은 약 2,071평에 달하는 넓은 토지 면적과 2012년에 건축된 건물 가치를 종합적으로 고려한 수준으로 추정됩니다. 유사 부동산의 실거래가 자료를 추가로 확보하여 비교 분석하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

근린생활시설과 아파트 단지가 인근에 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주거 환경

본건은 단독주택(교회수양관)으로 이용 중이며, 넓은 토지와 함께 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. 다만, 주변에 전, 답 등이 혼재되어 있어 전원형 주거 환경에 가깝습니다.

교통

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무

목록 1, 4, 8번 토지는 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 이를 제출하지 못할 경우, 경매 보증금 미반환, 원상회복 명령 등 법적 불이익이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

매각 제외 물건

감정평가서상 'ㅂ' 십자가탑, 'ㅊ~ㅆ' 비가림막, 방갈로 및 케이지, 'a' 미끄럼틀, 'b' 비가림막, 그리고 목록 5번 지상 컨테이너 2기는 매각 대상에서 제외됩니다. 이 점을 낙찰 후 인수 대상에서 명확히 구분해야 합니다.

공부와의 차이

토지의 경우, 공부상 지목은 '전, 임야, 묘지, 답'이나 현황은 '전기타'로 이용되고 있으며, 건물의 경우 등기사항증명서상에는 여러 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 실제로는 합병된 287-3번지 지상에 소재하는 것으로 파악됩니다. 이러한 현황과 공부상 차이는 명확히 인지해야 합니다.

토지이용계획 및 제한사항

보전관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 접도구역, 준보전산지 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축, 개발, 증축 등 토지 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

중복 사건 병합

본 건은 중복 사건으로 병합되어 진행 중입니다. 경매 절차 및 권리관계 확인 시 이러한 병합 사실을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 중앙탑면에 위치한 약 2,071평의 넓은 토지와 2012년에 건축된 약 59평의 단독주택(교회수양관)으로 구성되어 있습니다. 감정가는 113억 1천 7백만원 수준으로, 넓은 토지 가치가 상당 부분 반영된 것으로 판단됩니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 정리되는 일반적인 경매 물건의 형태를 띠고 있으며, 인수되는 임차 보증금 또한 없습니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 다수의 토지이용 제한, 매각 제외 물건 존재 등 낙찰 후 고려해야 할 여러 사항들이 있습니다.

8. 투자 포인트

광대한 토지 면적

약 2,071평에 달하는 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

비교적 신축 건물

2012년에 건축된 철근콘크리트 구조 건물로, 사용 연수가 오래되지 않아 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

조용한 입지

전원형 단독주택 또는 종교 시설(수양관) 용도로 적합한 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

낮은 권리관계 부담

감정가 대비 등기부상 채권 총액이 낮아 인수 후 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 11,317,418,700원입니다.

경매 물건의 실제 입찰가는 유찰 횟수, 시장 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 심리 등 다양한 요인에 따라 변동되므로 정확한 예상가를 산정하는 데에는 한계가 있습니다.

현재 제시된 정보만으로는 인근의 구체적인 부동산 시세 정보를 파악하기 어렵습니다. 그러나 넓은 토지 면적과 건물 상태, 그리고 권리관계를 고려할 때, 본건은 감정가 수준에서 경합이 이루어질 가능성이 있습니다.

특히, 토지이용 제한 사항, 농지 취득 조건, 매각 제외 물건 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약간 하회하는 수준부터 감정가 수준까지를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 대략 90억 원에서 115억 원 범위 내에서 산정해볼 수 있습니다. 이는 순전히 제공된 정보와 일반적인 경매 시장의 낙찰률을 기반으로 한 추정치이며, 실제 투자를 결정하기 전에 반드시 해당 물건의 상세 현황 조사, 인근 시세 조사, 그리고 법률 및 부동산 전문가의 자문을 구하시는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.