나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10207 [1] 서울특별시 구로구 구로동 419-1 성강케렌시아 제101동 제7층 제702호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10207 [1] 서울특별시 구로구 구로동 419-1 성강케렌시아 제101동 제7층 제702호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10207 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 419-1 성강케렌시아 제101동 제7층 제702호 | 감정가: 308,000,000원 | 최저가: 246,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10207 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 419-1 성강케렌시아 제101동 제7층 제702호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 금 308,000,000원

토지면적 (지분): 15.07㎡ (약 4.56평)

건물면적 (전용): 28.50㎡ (약 8.62평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 홍OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2021.06.23. (신축급)

특이사항: 공부상 제101동이나 현황은 A동으로 이용 중임.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

교통 상황은 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 '구로역'이 위치하여 제반 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로는 서측, 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 20m, 7~8m 및 3~4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.2. 주위 환경

주위는 오피스텔, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지의 이용상태는 3필지 일단의 사다리형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 2021년 6월 23일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 8층 건 내 7층에 위치하고 있습니다.

외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호 등입니다.

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 위생, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 지하주차장 등 기본 설비가 충실하게 갖춰져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 혐오시설

토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 장애물 제한 표면 구역(진입 표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

주변 환경 검색 결과, 본건에 직접적인 영향을 미치는 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분

부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일한 홍OO로 확인됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항 (대항력 포기 조건)

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다.

이는 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리(대항력)를 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험이 매우 낮으며, 권리 관계상 안전성이 높은 물건으로 판단됩니다. 매수인의 입장에서는 명도(점유 이전)에 대한 부담을 크게 줄일 수 있는 긍정적인 요소입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

구로역 인근은 주거 및 상업시설이 잘 갖춰진 지역입니다. 구로역 주변의 대형 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

본건 주변은 다세대 주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(소규모 마트, 음식점, 병의원 등)은 갖춰져 있어 생활 편의성이 양호한 수준입니다.

4.2. 생활 환경

교육 시설로는 '구로초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 편리하며, 이는 어린 자녀를 둔 세대에게 긍정적인 요소입니다.

난방 설비 및 승강기, 지하 주차장 등 신축 다세대주택으로서 필요한 기본 생활 인프라는 충족하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 시세 및 환금성 리스크

다세대주택은 아파트에 비해 시세 파악이 어렵고 환금성이 다소 낮을 수 있습니다. 신축 건물(2021년)이지만, 주변 유사 물건의 정확한 실거래가 및 매매 사례를 면밀히 분석해야 합니다.

5.2. 개발 제한 리스크

토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 용도지역은 양호하나, 장애물 제한 표면 구역 및 대공 방어 협조 구역 등 건축물의 높이에 제한을 받는 규제가 있으므로 향후 재건축/개발 시 고려해야 할 사항입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 물리적 상태는 매우 양호합니다. 1호선 구로역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 입지 조건도 준수합니다.

무엇보다 "대항력 포기 조건 매각"이라는 주의사항 덕분에 낙찰자가 가장 우려하는 임차인의 권리 인수 리스크가 해소되어 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 건물 가치 및 수리비 부담이 적습니다.

안전한 권리: 임차인 및 HUG의 대항력 포기 조건으로, 권리 분석상 최상급의 안전성이 확보됩니다.

양호한 교통: 1호선 구로역 인근으로 서울 도심 및 외곽 이동이 편리합니다.

저층 선호: 8층 중 7층으로 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계