나이스옥션 법원경매 순천 2025타경491 [1] 전라남도 여수시 웅천동 1887-1 웅천롯데캐슬마리나 씨동 4층417호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 웅천동 소재 ""웅천롯데캐슬마리나 씨동"" 내에 위치하며, 부근은 공동주택(아파트 등), 업무시설, 일반음식점, 각종 판매시설 등으로 형성된 해안가 주변 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층건내 4층 417호(사용승인일:2022.06.30)로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 인조석붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 새시페어창 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 시스템에어컨 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 방송설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 판매시설 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남동측 등으로 노폭 약 20미터 포장도로에 접하며, 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 경관녹지(저촉), 기타공원시설(문화공원(해변문화공원))(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 국가산업단지(녹지지역), 특별대책지역(여수국가산단업단지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 이해관계인 부재 등으로 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경491 (1)

소재지: 전라남도 여수시 웅천동 1887-1 웅천롯데캐슬마리나 씨동 4층417호

용도: 오피스텔

감정가: 188,000,000원

토지면적: 12.33㎡ (약 3.73평)

토지지분: 12.3322㎡

건물면적: 28.94㎡ (약 8.75평) - 전용면적

건물지분: 28.9415㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이

1.2. 특이사항 및 권리관계

특이사항: 선순위 전세권

특수물건정보: 선순위 전세권

등기부채권 총액: 114,779,493원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전라남도 여수시 웅천동 소재 "웅천 롯데캐슬 마리나 씨동" 내에 위치합니다. 주변은 공동주택(아파트 등), 업무시설, 일반음식점, 각종 판매시설 등이 밀집된 해안가 주변의 주상복합지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망이 잘 정비되어 있어 전반적인 교통 여건은 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 4층 417호입니다. 사용승인일은 2022년 6월 30일로 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석 붙임 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시 페어창입니다.

2.4. 토지 현황

토지는 유사 사다리형으로 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 부지로 이용 중입니다. 북측 및 남동측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

2.5. 토지이용계획

본 건은 자연녹지지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 경관녹지, 기타 공원시설, 중로1류(폭 20m-25m) 등 여러 용도 지역 및 시설에 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 국가산업단지(녹지지역), 특별대책지역(여수국가산단업단지)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 전세권 설정 (권리자: 이재욱, 설정일: 2023.03.31, 금액: 100,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 확인된 권리관계

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (권리자: 장동훈, 접수일: 2022-07-27)

* 을2: 전세권설정 (권리자: 이재욱, 접수일: 2023-03-31, 금액: 100,000,000원) - 말소기준권리로, 매각으로 소멸됩니다.

* 갑3: 가압류 (권리자: 삼성카드, 접수일: 2024-07-11, 금액: 14,779,493원) - 매각으로 소멸됩니다.

* 갑4: 임의경매 (권리자: 이재욱, 접수일: 2025-06-11, 금액: 100,000,000원) - 본 경매의 개시 결정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 등기부등본 정보상, 을2 전세권이 말소기준권리이며 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '선순위 전세권'이라는 특이사항이 별도 기재되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

폐문 및 이해관계인 부재로 임차인의 정확한 현황 및 보증금, 차임 등은 파악되지 않았습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성

본 건이 속한 '웅천 롯데캐슬 마리나' 단지는 오피스텔, 상가 등 복합 용도로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

해안가에 위치한 주상복합지대로, 주변에 공동주택, 업무시설, 식음료 판매시설 등이 발달해 있습니다. 이는 오피스텔의 임대 수요 및 상업 시설 이용객 수요를 뒷받침할 수 있습니다.

4.3. 경쟁 및 수요

유사한 오피스텔 및 상업 시설이 주변에 존재할 수 있으며, 배후 주거 단지 종사자, 단지 내 상업 시설 이용객, 및 지역 관광객 등을 주요 수요층으로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 주변에 각종 판매시설 및 일반음식점 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 해안가 인접으로 인한 쾌적한 환경 및 여가 활동 공간 접근성이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 초, 중, 고등학교 및 병원 등 교육 및 의료 시설 접근성에 대한 추가적인 현장 조사 및 정보 확인이 필요합니다.

5.3. 교통시설

인근 도로망 정비로 자가용 이용이 편리하며, 대중교통 이용 편의성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 불확실성

'선순위 전세권'이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 등기부상 말소기준권리(을2)는 전세권으로 매각으로 소멸되지만, 혹시 이를 제외한 다른 미등기 또는 별도 약정의 선순위 권리가 존재하는지 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 정보 미상

폐문 등으로 인해 임차인 정보를 파악하지 못한 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다. 임차인의 대항력 유무 및 점유 관계에 대한 세밀한 조사와 대비가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 제약

본 건 토지가 자연녹지지역, 경관녹지, 기타 공원시설, 중로1류, 국가산업단지(녹지지역), 특별대책지역 등 복합적인 토지이용계획 하에 있어, 향후 건물의 증축, 용도 변경, 리모델링 등 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 산업단지 인접성

여수 국가산업단지가 인근에 위치하고 있어, 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 일부 환경적 요인(대기, 소음 등)에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2022년 6월 30일 사용승인된 비교적 신축의 오피스텔로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 기대됩니다. 해안가에 위치한 주상복합단지의 장점을 가지며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, '선순위 전세권' 표기와 임차인 정보 미상이라는 부분은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다. 또한, 복합적인 토지이용계획으로 인한 향후 재산권 행사의 제약 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 신축으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 주거/업무 환경 제공.

* 입지적 장점: 해안가 주상복합지대에 위치하여 쾌적성과 함께 주변 상권 이용이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 분석 및 명도 절차가 비교적 단순화될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(28.94㎡)의 7층 오피스텔이 2026년 4월 17일 직거래로 133,250,000원에 거래된 사례가 있습니다.

같은 층(4층)의 약간 더 넓은 면적(34.23㎡) 오피스텔은 2025년 11월 21일 중개거래로 155,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본 건(28.94㎡, 4층)의 현재 시세는 약 133,250,000원에서 145,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 188,000,000원은 최근 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이고 권리상 큰 문제가 없는 점을 고려하되, 시세 분석 결과를 바탕으로 경쟁력 있는 입찰가를 산정합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이 범위 내에서 입찰 시 시세 차익 및 투자 수익률을 확보할 수 있을 것으로 기대됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.