나이스옥션 법원경매 순천 2025타경494 [1] 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 2072-71 지하층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 소재 ""녹동파출소"" 북측 인근에 위치한 다세대주택(한샘하이츠) 제지하층 제101호이며, 주변은 아파트 및 다세대주택, 단독주택 등이 혼재한 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 읍소재지 내에 위치하여 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층,지상4층의 5층 건 중 제지하층 제101호으로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적은 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형 평지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 전통상업보존구역<고흥군 도시계획조례>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경494 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 녹OOOOOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 2072-71 지하층101호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 '한샘하이츠' 아파트, 1993년 9월 사용승인)

1.3. 면적 및 평가

감정가: 38,000,000원

토지면적: 50.20㎡ (약 15.19평)

토지지분: 50.2㎡ (약 15.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.00㎡ (약 25.41평)

건물지분: 84㎡ (약 25.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리에 위치하며, "녹동파출소" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 읍소재지 내에 위치하여 제반 교통상황은 보통입니다.

노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 전통상업보존구역<고흥군 도시계획조례>입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 2월 7일 접수된 녹동새마을금고의 근저당권(을3, 채권액 14,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들(가압류, 강제경매, 압류 등)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

또한, 소유권이전 등기(갑10, 갑11) 또한 말소기준권리보다 선순위에 있지만, 경매 절차상 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 구체적인 정보가 제공되지 않아 확인이 필요합니다. 이 외에는 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 김희연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 11월 29일

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 전입일자만 있고 확정일자, 배당신고일자가 누락된 점은 특이사항으로, 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 45,967,989원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

본 물건은 전라남도 고흥군 도양읍의 주거 지역에 위치하며, 주변에는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

최근 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* '대명빌라(5차)' (1997년 건축, 83.12㎡)는 2026년 1월 5,900만원에 거래되었습니다.

* '더스테이' (2019년 건축, 59.83㎡)는 2026년 2월 14,700만원에 거래되었습니다.

* '신정연립' (1983년 건축, 69.48㎡)는 2026년 2월 3,200만원에 거래되었습니다.

4.2. 상권 특성

본 물건이 위치한 도양읍 봉암리는 읍소재지 내 주거단지로, 생활 편의 시설은 기본적인 수준으로 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 직접적인 상업 활동이 활발한 지역이라기보다는 주거 기능에 집중된 지역입니다.

4.3. 시세 분석

본 물건(한샘하이츠, 1993년 준공, 건물면적 84.00㎡)은 건축 연식과 건물 면적 측면에서 '대명빌라(5차)'(1997년, 83.12㎡)와 유사합니다. '대명빌라(5차)'가 5,900만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 시세는 감정가 3,800만원보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 신축 빌라인 '더스테이'와의 가격 격차는 상당하므로, 건축 연식 및 건물의 상태가 시세에 큰 영향을 미치는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

본건은 읍소재지 내에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

"녹동파출소"가 인근에 위치하여 치안에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 고흥군 도양읍은 녹동항을 중심으로 한 어업 및 관련 산업이 발달한 지역으로, 수산물 관련 시장이나 시설 이용이 편리할 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건은 1993년에 준공되어 건축된 지 30년 이상 경과한 건물입니다. 이로 인해 향후 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있으며, 설비 등의 노후화로 인한 추가적인 수리 비용이 필요할 수 있습니다.

6.2. 지하층의 특성

본 건은 지하층(101호)으로, 일반 층에 비해 채광, 통풍, 습기 등에 취약할 수 있습니다. 이는 주거 쾌적성 및 유지 관리에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

6.3. 지역 경제 및 인구 변동

고흥군 자체의 지역 경제 활력 수준 및 인구 유입/유출 추세를 고려하여 장기적인 가치 변동을 예측해 볼 필요가 있습니다.

6.4. 임대 관계 미확인

감정평가서상 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있으며, 대항력 없는 임차인 정보 외에 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군 도양읍의 주거 지역에 위치한 다세대주택(한샘하이츠) 지하층입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 1993년 준공된 노후 건물이며 지하층이라는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 연식 및 면적의 '대명빌라(5차)'가 5,900만원에 거래된 점을 볼 때, 본건의 감정가(3,800만원)는 시세 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 적정 가치 평가 및 현장 조사를 통해 수익성 있는 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 3,800만원의 감정가는 주변 시세(5,900만원 이상) 대비 매력적인 수준입니다.

* 안정적인 권리 관계: 인수 부담이 될 만한 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 깔끔합니다.

* 주거 수요: 읍소재지 내 주거 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 38,000,000원

* 유사 물건 시세 (대명빌라, 83.12㎡): 5,900만원 (2026년 1월 거래)

* 본건은 지하층이라는 점과 건물 노후화(1993년 준공)를 감안하여 시세보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 48,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.