나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2710 [1] 광주광역시 북구 일곡동 814-3 일곡롯데아파트 101동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 ""서일초등학교"" 서측 인근에 위치한 ""일곡롯데아파트 제101동 제17층 제1701호"" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 20층 건물 중 제17층 제1701호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2025. 7. 7.자 부동산현황조사보고서에 의하면 2024. 5.부터 관리비 2,100,00원이 미납된 상태라고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경2710 (1)

소재지: 광주광역시 북구 일곡동 814-3 일곡롯데아파트 101동 17층 1701호

용도: 아파트

감정가: 468,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 53.73㎡ (약 16.25평)

건물면적: 114.62㎡ (약 34.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건 개요

본 건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 일곡롯데아파트 101동 17층 1701호에 위치한 부동산입니다. 총 20층 건물 중 17층에 해당하며, 철근콘크리트 벽식구조로 건축되었습니다. 본 아파트는 1999년 11월 25일 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 "서일초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 상가 혼용 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상황

본건 동측으로는 왕복 4차선, 서측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 권리 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기된 권리는 말소기준권리(근저당)보다 후순위이거나 이에 기하여 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-17

* 확정일자: 2019-09-19

* 배당신고일자: 2025-07-07

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리는 2021년 11월 16일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권(을22)입니다. 이보다 늦게 설정된 가압류, 압류, 근저당권부채권질권설정 등의 권리는 모두 말소될 예정입니다.

임차인 최영삼은 대항력이 없어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 상가가 혼합된 지역으로, 주거 지역 내 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 상가 및 편의시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

4.3. 교육시설

본건 인근에 "서일초등학교"가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미납 관리비

2025년 7월 7일자 부동산현황조사보고서에 따르면, 2024년 5월부터 현재까지 관리비 2,100,000원이 미납된 상태입니다. 경매 낙찰자는 낙찰잔금 납부일 이후 발생한 관리비에 대한 책임을 지게 되므로, 미납 관리비의 정확한 금액 및 납부 의무에 대해 관리사무소에 직접 확인하시기 바랍니다.

5.2. 기타 특이사항

임대관계는 현재 미상인 것으로 조사되었습니다. 다만, 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 일곡동의 주요 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, "서일초등학교"와 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 교통 접근성 및 주변 상가 혼용 지역으로서 생활 편의성도 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리나 임차인의 대항력은 존재하지 않아 법적 리스크는 적다고 판단됩니다. 다만, 미납 관리비 발생 사실은 사전 확인이 필요합니다. 감정평가액이 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 일상생활 영위에 필요한 편의시설 접근 용이

* 권리관계 상 인수 부담 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 감정가 대비 실거래가 분석을 통한 시세차익 가능성

8. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 거래된 동일 아파트 및 유사 층의 실거래가는 377,000,000원에서 390,000,000원 수준입니다. 본건의 감정가는 468,000,000원으로, 이는 최근 시세보다 높은 가격입니다. 따라서, 현재 시장 상황을 반영한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

최근 17층 거래 사례(380,000,000원)와 주변 시세를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 약 385,000,000원에서 400,000,000원 사이로 예상됩니다. 다만, 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.